La guerra comercial de Trump empaña el optimismo de la inversión inmobiliaria pese a la bajada de tipos del BCE
El sector es optimista ante la bajada del precio del dinero en 2025, pero la incertidumbre generada por la batalla arancelaria de la Casa Blanca puede enfriar de nuevo los volúmenes en transacciones
Un tipo de interés bajo es bienvenido por el sector inmobiliario en las grandes inversiones, ya que permite una financiación más sencilla y, además, propiedades como oficinas, logística, hoteles o centros comerciales se convierten en una alternativa más rentable que los bonos a 10 años de EE UU o de Alemania. La decisión de bajar el precio del dinero, tomada por el Banco Central Europeo (BCE) la pasada semana, se percibe como una buena noticia en un sector que sufrió la tendencia contraria en Europa en 2022 y 2023 por la crisis inflacionista. Pero algunos nubarrones que llegan desde Washington ensombrecen la prevista recuperación.
La guerra comercial iniciada por Donald Trump, presidente de EE UU, frente a México, Canadá y China, además de amenazar con subida de gravámenes a sus tradicionales socios de la Unión Europa con una sentencia de “definitivamente ocurrirá”, puede conllevar de nuevo que remonte la inflación y que los inversores vean más atractiva invertir en renta fija pública a 10 años frente al inmobiliario.
Mikel Echavarren, presidente y consejero delegado de la consultora inmobiliaria Colliers, afirma que la bajada de tipos de interés facilita la estructuración financiera de la inversión inmobiliaria, favoreciendo el incremento de la oferta de compra de determinados activos. “Sin embargo, no afecta a la valoración de estos, que depende de la rentabilidad de los activos libres de riesgo, en concreto de los bonos a 10 años de Alemania y de Estados Unidos, que están en niveles superiores a los de hace 12 meses”, explica. “Nos encontramos en una situación atípica en la que, aunque se bajan los tipos de interés en Europa, esto no se está reflejando en la bajada de rentabilidades de los bonos alemanes, que están mucho más afectados por la rentabilidad de los bonos de Estados Unidos a 10 años. Por lo tanto, la bajada de tipos de interés no está mejorando significativamente el valor de los activos en renta. La inestabilidad provocada por las medidas económicas del gobierno de Trump son el aspecto clave que incide en el medio plazo en la evolución de los mercados de inversión inmobiliarios”, agrega.
Martin Lippmann, responsable europeo de research de la gestora inmobiliaria alemana DWS, opina que actualmente, se está viendo mucho ruido en el mercado y ninguna tendencia clara en las políticas estadounidenses. “Sin embargo, el actual debate sobre el aumento de los aranceles y una posible guerra comercial ensombrece los mercados inmobiliarios en Europa, incluida España”, asevera. “Si los aranceles se materializan en mayor medida, es probable que tengan un impacto inflacionista y debiliten al mismo tiempo la economía mundial. Con ello, la confianza de los consumidores y las empresas también podría debilitarse, limitando la demanda de los inquilinos y las perspectivas de crecimiento de los alquileres a corto plazo. Además, el precio de los inmuebles podría verse afectado, en caso de que suban los tipos de interés en Europa. Aunque este no es nuestro supuesto de referencia, el impacto a corto plazo podría ser negativo”, incide.
Para DWS, la previsión de tipos del BCE sería alcanzar el 2% en 2025, frente al 2,75% actual. A día de hoy, a su vez, los bonos a 10 años de EE UU se sitúan en el 4,45% y el bono alemán en el 2,36%. Si esa rentabilidad de la renta fija no baja, las yields o retornos del inmobiliario no son tan atractivos para los grandes inversores como fondos de inversión, aseguradoras, fondos de pensiones y soberanos. Actualmente, el retorno en los edificios de oficinas prime puede situarse en una yield del 4% o 4,5%; los edificios de viviendas en alquiler también cerca del 4%; los centros comerciales en el 7%, y los activos logísticos entre el 5% y el 6%.
Sylvain Broyer, economista jefe de S&P Global Ratings en Europa, tiene una opinión parecida sobre la anunciada política comercial de Trump. “No hay un impacto directo, pero un endurecimiento significativo de las condiciones de financiación por parte de las políticas estadounidenses podría afectar al mercado inmobiliario europeo. Por ejemplo, si la Fed suspendiera los recortes de tipos durante un tiempo para combatir la creciente inflación en Estados Unidos, esto podría impedir que el BCE recortara los tipos tanto como esperan actualmente los mercados”, destaca. “La volatilidad de los mercados financieros y la incertidumbre política no son buenas para ningún tipo de inversión, incluida la inmobiliaria”, advierte.
“El principal efecto que se deriva de las altas rentabilidades de los bonos a 10 años es que la recuperación del mercado de inversión inmobiliaria será menor de la esperada”, incide Echavarren, sobre el optimismo del sector para que vuelvan los niveles altos de inversión en España. Alerta también de que las medidas arancelarias de EE UU lleva a previsiones de inflación en el país y una ralentización en la bajada de tipos por parte de la Reserva Federal, por lo que altas rentabilidades de los bonos conllevará a que “la recuperación del mercado de inversión inmobiliaria será menor de la esperada”.
Efectos de la bajada de tipos
Lippmann, de DWS, considera, no obstante, que a pesar del bullicio actual en el mercado, espera que los recortes de tipos continúen durante algún tiempo en Europa. De cara al futuro, es probable que el tema de la ralentización de la economía desempeñe un papel aún más importante para el BCE. “En general, los recortes de tipos deberían ser beneficiosos para todos los sectores inmobiliarios por igual, ya que aumentan el atractivo relativo de esta clase de activos y proporcionan una financiación más barata y una mayor liquidez”, asevera.
Desde CBRE, Miriam Goicoechea, responsable de research de la consultora inmobiliaria CBRE, coincide en que se esperan unos próximos meses con mayor actividad debido a la reducción de los costes de financiación, lo que a la larga comprimirá las rentabilidades prime e incentivará la inversión. “La previsión para España es de un incremento de la inversión en 2025 de hasta el 15%, alcanzando volúmenes de 16.000 millones de euros, y en Europa la expectativa de crecimiento es de hasta el 20%. En cualquier caso, los principales riesgos siguen siendo la incertidumbre política, los cambios en las políticas comerciales estadounidenses, la persistencia de la inflación y el escenario geopolítico”, pronostica.
“Creemos que una caída de los tipos de interés y, por consiguiente, de los rendimientos de los bonos, es beneficiosa para las inversiones inmobiliarias, ya que aumenta el atractivo relativo de los precios inmobiliarios en comparación con otras clases de activos y reduce también los retornos iniciales netos“, considera Lippmann, de DWS. “Los tipos de interés más bajos reducen el factor de descuento y, por tanto, son favorables para la mayoría de los activos financieros”, recuerda Broyer, de S&P, por su parte.
Echavarren, de Colliers, cree que los activos que más se van a beneficiar de la decisión del BCE son las viviendas en venta, ya que los tipos de interés son un factor determinante en la decisión de compra de los particulares. “El resto de los activos, lógicamente, se beneficiará en la estructura de la financiación de los compradores, pero hay que llamar la atención que en estos momentos la evolución de los mercados financieros no es positiva para la mejora del valor de los activos”.
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