Las socimis españolas se atomizan: familias ricas e inversores extranjeros buscan ahora sus ventajas fiscales
España se mantiene como uno de los países del mundo con mayor proliferación de esta figura societaria. En 2023 se crearon nueve más, pese a que la inversión fue mucho menor
Ni la caída de la inversión inmobiliaria es capaz de frenar la extraordinaria proliferación de socimis (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria) en España. El año pasado aparecieron nueve más, frente a las 10 de 2022, pese a que la inversión extranjera en el sector inmobiliario se desplomó un 44%. La consecuencia es que, quitando una de esas nuevas socimis (Montepino, donde Bankinter agrupa sus activos logísticos), las otras ocho recién llegadas fueron mucho más pequeñas: sus inmuebles valían conjuntamente unos 320 millones, frente a los 1.523 millones que sumaban las 10 socimis creadas en 2022, según los datos del último informe del grupo Armanext, especializado en asesoría bursátil.
Las socimis son una figura societaria relativamente reciente. Creadas en época de José Luis Rodríguez Zapatero, fue durante la presidencia de Mariano Rajoy cuando cogieron brío. Para ello se aprobó un régimen fiscal más favorable que las aproximó a lo que internacionalmente se conoce como REIT (por las siglas inglesas de trust de inversión inmobiliaria) y que les permite tributar por el impuesto de sociedades al 0% (es decir, no pagar). A cambio, deben repartir anualmente todo el dividendo, por el que sí tributan individualmente sus perceptores. Por lo que no distribuyen, tras una modificación legal reciente, sí están obligadas a pagar un 15%.
La multiplicación de socimis en España en la última década no tiene parangón. Desde 2013 se han creado más de 140, de las que el año pasado pervivían 117. Cinco cotizaban en el mercado continuo, 75 en el BME Growth (el antiguo Mercado Alternativo Bursátil), 32 en el índice parisino Euronext Access y 5 en Portfolio, una Bolsa digitalizada de reciente creación. Con esas cifras, España es el país europeo con mayor número de este tipo de empresas. Y según los últimos datos de EPRA, la patronal europea de cotizadas inmobiliarias, a nivel mundial solo EE UU y Brasil tenían más socimis que España.
Pero eso no implica que, por capitalización bursátil, haya varios países cuyas socimis superan a España, y ello pese a contar con dos de los gigantes continentales del sector (Merlin y Colonial, ambas cotizadas en el Ibex 35). El año pasado, además, el volumen de capitalización retrocedió hasta 22.894 millones, frente a los 24.778 millones de 2022. En consonancia con ese achicamiento de las socimis, las nuevas ampliaciones de capital fueron las menores en cifra (21 en total) pero sobre todo en volumen (171 millones) de los últimos siete ejercicios.
La aparición de nuevos mercados bursátiles, y la respuesta de los tradicionales (la Bolsa española acaba de crear BME Scaleup), es clave para entender la reciente evolución de las socimis. “Esto reduce costes y hace que el régimen de socmi sea viable para productos de tamaño más pequeño”, explicó Carlos Cervera, que dirige el departamento de Armanext enfocado a este tipo de sociedades, al presentar este miércoles el nuevo informe. El directivo abundó en que “la base de clientes ha aumentado significativamente”.
¿Quiénes son esos nuevos “clientes” interesados en crear socimis? Armanext identifica varias tendencias en el sector para 2024, cuando espera que el número de este tipo de compañías crezca más que en 2023, y destaca dos nuevos perfiles. El primero son grupos familiares que tienen un patrimonio de al menos 10 millones. “Antes, si me preguntabas cuándo tiene sentido, yo te diría que con activos de más o menos 20 millones e ingresos por rentas de 800.000 a millón de euros”, ejemplificó Cervera. Es decir, que ahora con la mitad de inmuebles destinados al arrendamiento sale a cuenta convertirse en socimi, lo que aporta, dice el informe, “un régimen fiscal atractivo”. Pero “también trae transparencia, gobernanza y rigurosidad en la gestión”, por los requisitos que conlleva ser una compañía cotizada.
El segundo perfil es el de “inversores internacionales que adquieren activos residenciales en zonas de turismo de alto standing, con importes unitarios elevados”, señala Armanext. Es decir, fortunas extranjeras que compran una casa en España y que pueden disfrutar alguna semana pero alquilan el resto del año. Al arrendarla, pueden plantearse esta posibilidad “beneficiándose de determinadas bonificaciones que el régimen fiscal especial de socimi aporta”. Con esto, explican desde la firma especializada, se puede obtener una bonificación en el impuesto de trasmisiones patrimoniales al comprar una casa, lo que puede suponer cientos de miles de euros en función del tipo de cada comunidad autónoma.
Para las empresas patrimoniales familiares, “la socimi refuerza la exención de [el impuesto de] patrimonio”, estima Cervera. “Si un grupo tiene que cumplir determinados requisitos y estamos viendo que la Agencia Tributaria cuestiona cada vez más esos requisitos, con la socimi aportas una capa adicional de protección”, desarrolló el experto, quien cree que estamos ante una tendencia que “va a ir a más”.
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