El Gobierno busca desbloquear la financiación de la banca a la construcción de viviendas en fábricas
Tesoro, sector financiero e inmobiliario trabajan en la modificación de la normativa ECO para la industrialización de la actividad promotora. La falta de empleados para las obras apunta a esta fórmula como el futuro del sector
El futuro de la promoción de vivienda, ante la falta de trabajadores en la obra, pasa por la construcción de la vivienda por partes en fábricas. Pero ese sistema actualmente está bloqueado por falta de financiación bancaria, ya que las entidades financieras no pueden tomar esos módulos industrializados como garantía del crédito promotor. Por eso, el Gobierno -a través de la dirección general del Tesoro- negocia con bancos y promotoras una modificación de la normativa, confirman fuentes inmobiliarias y bancarias.
En los últimos años han aparecido en España diversas empresas que buscan llevar la construcción de la vivienda a las fábricas, un método que facilita la incorporación de más trabajadores (incluidas mujeres, habitualmente ajenas al sector) debido a que la obra tradicional no es atractiva para gran parte de las nuevas generaciones. En esas plantas de producción se fabrican módulos como cocinas y baños que más tarde se ensamblan en las viviendas, así como fachadas o estructuras de madera e incluso promociones terminadas por módulos.
Pero el crecimiento de esta industria está bloqueada ante la falta de financiación. La banca cubre la construcción tradicional con lo que se denomina como crédito promotor para un sector muy intensivo en el uso del capital. Esos préstamos pueden llegar a amparar gran parte del coste de la obra y, como garantía, el banco se queda con el inmueble (terminado o en la fase en la que llegue la construcción) si se produce el impago y adjudicación.
“Pero el banco no puede financiar nada hasta que no esté en la obra”, explica Juan Antonio Gómez Pintado, presidente de APCEspaña, la patronal de los promotores y fundador de la inmobiliaria Vía Ágora. “Todos los grandes bancos están mirando ya cómo financiar. Es el futuro. No hay otra posibilidad, porque no hay mano de obra y los babyboomers se están jubilando”.
Las grandes entidades bancarias muestran unánimemente su interés por financiar la industrialización de vivienda, pero aseguran que la actual normativa ECO sobre valoración de inmuebles es una barrera. Los bancos no pueden financiar con crédito promotor estas obras fuera del suelo donde se construye el edificio, porque lo que no esté in situ no puede considerarse como garantía hipotecaria. “Los módulos industrializados se fabrican fuera de obra y la propiedad de estos módulos es del fabricante, no del promotor, por lo que no constituyen garantía hasta que no están instalados en la obra y han sido pagados”, afirman desde uno de los grandes bancos.
Javier Piñeiro, director de negocio promotor e inmobiliario de Santander, coincide en que se encuentran ante un desafío importante, ya que la mano de obra está pasando por momentos críticos por su escasez y “se hace imprescindible incentivar la industrialización para poder incrementar de forma sustancial la oferta de viviendas”, incluyendo los programas de las distintas Administraciones sobre vivienda asequible. “Hoy por hoy, el porcentaje de obra que se realiza mediante industrialización es muy residual”, agrega.
El Tesoro ha solicitado a las entidades financieras opiniones al respecto con la finalidad de adaptar soluciones mediante la posible modificación de la orden ECO, revelan las fuentes consultadas, que también opinan que va a ser “muy difícil” encontrar soluciones solo por esta vía si no se introducen nuevos conceptos en la normativa como la digitalización y registro de los elementos constructivos, o compañías de seguros que garanticen a las entidades la posibilidad de financiar en fábrica.
El cambio de la normativa ECO debería permitir a los tasadores identificar las distintas partes que luego se van a montar en un edificio para que sean financiables, vinculándolas a una determinada obra y suelo.
Piñeiro, del Santander, coincide en que le parece una buena alternativa para financiar el proceso productivo en fábrica contar con la garantía de Cesce (sociedad de créditos y caución, participada por el Estado) o similar. “Esto nos permitiría contar con una cobertura adecuada y con un coste de capital razonable”, apunta.
Para avanzar en estos aspectos, se ha creado un grupo de trabajo en el que participan representantes de la Administración central, entidades financieras, despachos de abogados, aseguradoras y tasadoras con el fin de buscar soluciones, avanzar las fuentes consultadas. Entre los grupos de trabajo también se encuentra uno dirigido por Cuatrecasas con el Ministerio de Vivienda, señalan las fuentes.
Dificultad para las empresas
Las entidades financieras ven otro problema importante en que las empresas que se dedican a la construcción industrializada son pequeñas y tienen un balance muy débil. Salvo excepciones, tienen pocas capacidades financieras y la falta de crédito no ayuda a que crezcan este tipo de compañías. Este tejido industrial se reduce a una treintena de sociedades, muchas menos si se descartan las que solo construyen paneles para fachadas. Para estructuras de madera no llegan a la decena y en la construcción de cocinas o baños tampoco hay más de 10.
Estas construcciones en fábricas pueden tardar, por ejemplo, tres meses en la construcción de un baño, que luego en dos horas se ensambla en obras.
“Estas empresas se están financiando a pulmón o con anticipos de las propias promotoras”, cuenta Gómez-Pintado, de APCEspaña.
José María Quirós, delegado de industrialización de la promotora Aedas Homes, señala que para que estas fábricas tengan el necesario estocaje es importante financiar el circulante de los productores de estos elementos industrializados. Asegura que si el fabricante es solvente, no se encuentra con problemas para financiar ese circulante.
“El problema de financiación puede darse, lógicamente, cuando el fabricante es una empresa de reciente creación o no tiene la suficiente solvencia económica”, afirma Quirós. Y, además, señala que en el caso de Aedas, para evitar estas situaciones, está adelantando a los productores un porcentaje que suele estar en alrededor del 20% del valor del encargo, siempre y cuando dicho fabricante pueda aportar garantías -normalmente, avales bancarios- para responder de las cantidades adelantadas. Para este experto, es bueno que solo las empresas solventes y financiables estén obteniendo circulante, porque supone un crecimiento “ordenado, sostenido y sin posibles quebrantos económicos”.
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