Bankinter se arma con 465 millones iniciales para invertir en su inmobiliaria residencial Palatino
La compañía ha aprobado una ampliación de capital de 121,2 millones y se hace con una cartera de 1.685 viviendas
La inmobiliaria de Bankinter dedicada a la vivienda en alquiler, llamada Palatino Residencial, va tomando forma. Esta sociedad, destinada a los clientes de banca privada del banco, podrá invertir alrededor de 465 millones de euros en su etapa inicial, según se desprende de las cuentas de 2023 presentadas recientemente en el Registro Mercantil. La empresa, además, ha emitido una ampliación de capital de 121,2 millones de euros, aparece también en ese informe.
Bankinter constituyó Palatino en septiembre del pasado año. Se trata de uno de los vehículos que la entidad financiera ha constituido para dar la oportunidad a sus grandes clientes de invertir en inmobiliario y en otros sectores. En este caso, en vivienda para alquiler, que, hasta ahora, la compañía ha decidido conformar con una cartera de nuevos edificios en construcción.
La contribución inicialmente prevista por los socios es de 210 millones. La estrategia de la inmobiliaria contempla un endeudamiento de hasta el 55% del valor de los activos, lo que si se suma el capital más el apalancamiento da una munición de los citados 465 millones, aproximadamente, para inversiones.
Para abordar el fondeo, Palatino cerró en febrero, según esas cuentas, una ampliación de capital mediante la emisión de 12,2 millones de acciones, con un valor nominal de un euro y otros nueve de prima de emisión por cada título.
Las cuentas también señalan que este vehículo residencial tiene una vigencia de 10 años, periodo que se suele concretar como referencia para que los accionistas sepan cuándo podrán recibir de vuelta su inversión. Aunque también se señala que su vida podría prorrogarse anualmente mediante permiso de la junta. Estas prórrogas se planifican por si en el momento de la desinversión, por una situación cíclica desfavorable, vender los activos supusiera pérdidas para los socios.
Palatino dispone de una cartera de 1.685 viviendas, de las que 1.311 unidades corresponden a vivienda asequible de concursos del Ayuntamiento de Madrid. La primera adquisición de este vehículo fueron los apartamentos en alquiler del campus Madnum levantado por Colonial, tal como adelantó CincoDías en septiembre. La inmobiliaria pagó 136,5 millones por 374 pisos, que ya han sido entregados.
Después de esa operación, sumó las citadas 1.311 casas en construcción en terrenos del Ayuntamiento de Madrid. En ese caso, se hizo con tres lotes de ese concurso al adquirirlo a tres de los consorcios ganadores: Vía Ágora, Avintia-Pecsa y Culmia.
Precisamente Vía Ágora, compañía del empresario Juan Antonio Gómez-Pintado, es aliada de Bankinter en Palatino, ya que controla el 6,17% de la sociedad y, además, es gestora residencial del proyecto. Otras dos sociedades de la entidad financiera son accionistas: Bankinter Investment Inversión Alternativa (24,68% de las participaciones) y Bankinter Investment (6,54%), sociedad que ejerce como asesoramiento estratégico de Palatino.
Tanto Vía Ágora como Bankinter Investment han pactado comisiones por su gestión, entre las que se encuentra un comisión de éxito consistente en un porcentaje equivalente sobre retornos que excedan una TIR (tasa interna de retorno) mínima del 7% para los accionistas.
No es una socimi
Bankinter, a diferencia de otros vehículos de este tipo, ha rechazado por el momento para Palatino, al menos en la fase de construcción de las viviendas, el régimen de la socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario), que debería estrenarse obligatoriamente en Bolsa. En cambio, ha elegido la figura fiscal de EDAV (entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas), que no son cotizadas. Las EDAV tienen reducciones en las cuota del impuesto de sociedades.
Palatino está dirigido a los clientes de banca patrimonial de Bankinter y a clientes institucionales, que aportan una inversión mínima de 200.000 euros. La entidad presidida por María Dolores Dancausa cuenta con 22 de estos vehículos de inversión orientados a sus grandes clientes. En todos los casos, la entidad financiera coinvierte como socio minoritario en las sociedades constituidas, para demostrar el compromiso del banco con cada una de esas apuestas inmobiliarias a largo plazo. Además, se asocia con una empresa del sector especializada en el segmento correspondiente.
Uno de estas sociedades, la hotelera Atom, sondea en la actualidad la venta de su cartera ya que en febrero de 2025 acaba el periodo de inversión para sus accionistas, tal como publicó este diario. También dispone de la socimi Montepino, que invierte en plataformas logísticas y que cotiza en Euronext de París.
El capital comprometido por inversores es superior a los 4.400 millones de euros, según datos del banco, que, incluyendo la financiación de proyectos, supone una cartera de activos bajo gestión superior a 7.200 millones, de los cuales más de 3.000 millones se han dirigido al inmobiliario.
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