Cinco de las diez grandes socimis de BME Growth cerraron 2023 en pérdidas
El valor conjunto de sus carteras de propiedades (viviendas, hoteles, centros comerciales...) sumó 12.298 millones y reflejan esa caída del 1% en la tasación
Los números rojos se extienden entre las socimis. Cinco de las 10 mayores sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario de BME Growth, el mercado alternativo bursátil, cerraron 2023 en pérdidas. Así le sucedió a GMP Properties, Emperador Properties, Testa Residencial, Silicius y Millenium. La razón fundamental para llegar a los números rojos es la pérdida de valor de sus carteras inmobiliarias, por la subida de tipos de interés, ya que estas empresas deben apuntarse la minusvaloración de la cartera en sus cuentas, aunque no suponga salida real de caja. Igualmente, el alza de tipos, ha provocado un mayor coste financiero para algunas de ellas.
De esta forma se suman a las pérdidas que dieron en 2023 las dos socimis del Ibex 35, Merlin Propierties (con 87,3 millones) y Colonial (1.019 millones), en ambos casos por el menor valor de sus carteras. Igualmente sucedió a Árima, del mercado continuo (31,57 millones) y solo se libraron Lar España y Saint Croix (de la familia Colomer).
Las socimis de BME Growth han tenido hasta el 30 de abril para presentar los resultados de 2023 y la tasación de sus carteras. En conjunto, las diez mayores facturaron 471,8 millones, un 9,3% más que el ejercicio anterior (ver gráfico). En gran parte, la indexación de las rentas (precios pagados por los alquileres) ha beneficiado en la cifra de negocios de estas compañías, aunque no ha sido suficiente, en algunos casos, para compensar la pérdida de valor de los activos que afecta a su resultado neto.
Así, de forma conjunta, las diez mayores de estas sociedades obtuvieron un beneficio conjunto de 62,5 millones, lo que supone un 49,8% menos que en 2022.
El valor conjunto de sus carteras de propiedades (viviendas, hoteles, centros comerciales...) sumó 12.298 millones, reflejando esa caída del 1% en la tasación, solo compensada por algunas socimis en crecimiento como Vivenio, Atom Hoteles o Millenium.
Por capitalización
Estas 10 sociedades disponen de una capitalización bursátil agregada de 5.949 millones. La mayor de ellas por capitalización es GMP Properties, la compañía de la familia Montoro Alemán y del fondo soberano de Singapur GIC, con un valor en Bolsa superior a los 1.200 millones. Esta socimi centrada principalmente en oficinas, es propietaria de edificios como, por ejemplo, la antigua sede de BBVA en Castellana 77 de Madrid. Esta inmobiliaria ingresó 111,4 millones, un 8,7% más. Aunque entró en números rojos de 77,3 millones al apuntarse un ajuste del valor razonable de sus inversiones inmobiliarias, que cayó un 5%, hasta los 2.284 millones.
Igualmente le ocurrió a Emperador Properties, una socimi controlada por el magnate bodeguero filipino Andrew L. Tan, que multiplicó un 760% sus pérdidas hasta 6,2 millones por la caída de un 6,2% de su portfolio inmobiliario, compuesto por el rascacielos Emperador Castellana, una de las conocidas como Cuatro Torres de Madrid, y por Torre Diagonal One, sede de Telefónica en Barcelona. Sin embargo, sus ingresos se dispararon un 47,5%, fundamentalmente gracias a las rentas crecientes en el icónico edificio de la capital.
Las dos socimis residenciales de Blackstone, Testa y Fidere, también entraron en números rojos. Testa es la mayor inmobiliaria de BME Growth por valor de activos, de 2.723 millones (un 5,3% menos en 2023). En este caso, afectó al resultado no solo la valoración de activos, sino el encarecimiento de sus créditos, ya que su dueño mantiene altamente endeudada la empresa. A finales del año pasado, el fondo estadounidense logró una refinanciación de 1.500 millones para esta compañía. En las cuentas, aparecen gastos financieros por 108,1 millones, frente a los 94,9 millones de cifra de negocio (ingresos de un 5% más). En su otro casero de viviendas en alquiler, Fidere, su cifra de negocios cayó un 92,2% menos al reducirse significativamente los dividendos procedentes de sus filiales. En el caso de Fidere, la empresa perdió algo más e un millones de euros, pero en sus cuentas consolidadas, incluyendo filiales, el resultado es positivo en 8,3 millones.
También entró en pérdidas la hotelera Millenium, dueña de establecimientos como el JW Marriott y el Iberostar Las Letras de Madrid. La empresa, que tiene al fondo estadounidense Castlelake como principal accionista, mejoró su cifra de negocios un 79,9% gracias a su plan de crecimiento y, por ese motivo, vio asimismo crecer el valor de su cartera de inmuebles un 12,6%, hasta los 660 millones. Sin embargo, en la cuenta de resultados se tuvo que apuntar 4,8 millones de menor tasación de algunas de sus propiedades, que llevó a la empresa a pérdidas de 2,3 millones.
Esta socimi cambió recientemente de consejero delegado tras perder la confianza en su anterior responsable Javier Illán, sobre el que la sociedad informó en marzo que presentarían una querella por cuatro supuestos delitos, los de administración desleal, estafa, aprobación indebida y falsedad en documento mercantil.
Las pérdidas de estas compañías no quiere decir que no repartan beneficios entre sus accionistas. Habitualmente, reparten un porcentaje de su caja de flujo libre (FFO). Estas empresas, que no tributan por el impuesto de sociedades en su actividad ordinaria, están obligadas por ley a repartir al menos el 80% de su beneficio entre sus accionistas mediante dividendos, por los que sí están obligados a pagar impuestos.
Fuerte mejora de Vivenio
Vivenio, una socimi destinada a vivienda en alquiler propiedad de los fondos APG y Aware, siguió el camino contrario. La inmobiliaria obtuvo un beneficio de 74,3 millones después de apuntarse 69,4 millones de revalorización de sus inversiones. También vio reforzado el resultado por el crecimiento de la cifra de negocio en un 21,8%, hasta 42,7 millones gracias a sus arrendamientos de casas.
De igual modo, mejora ligeramente su beneficio Zambal, la socimi propiedad de la familia bodeguera francesa Castel y gestionada por IBA Capital, que obtuvo 25,8 millones (1,4% más) de beneficio. Castellana Properties también ha seguido la senda de reforzar sus ganancias. Esta inmobiliaria del fondo sudafricano Vukile cierra el ejercicio fiscal en marzo, por lo que todavía no hay resultados completos del año. Pero a mediados de su ejercicio, en septiembre, ganó 29,3 millones, un 45,6% más, y su cartera creció hasta los 1.022 millones.
Atom, la sociedad de Bankinter propietaria de hoteles, ganó un 37,2% más, hasta 18,89 millones. Su cartera ya vale 847,6 millones. Tal como publicó este diario, el banco sondea la posible venta de la socimi ya que en enero de 2025 acaba el plazo de inversión (de siete años) en este vehículo destinado a sus clientes de banca privada.
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