Qué tarifas pueden cobrar los agentes inmobiliarios al comprar o vender vivienda usada y qué es abusivo
La recuperación del mercado vuelve a destapar algunas malas prácticas como pedir dinero por entrar a ver un piso u obligar a firmar contratos encubiertos
Eva G. D., de 48 años, lleva meses buscando vivienda en un céntrico barrio de Madrid y en este tiempo ya se ha tenido que enfrentar a varias situaciones que califica de “curiosas, por no emplear otros calificativos”. No necesita financiación, así que pensaba que con bucear en los portales y patear las calles sería suficiente, pero no gana para sorpresas. “La primera decepción es que cuando consultas internet, anuncios que se publicitan como directamente de los propietarios resultan ser agentes de la propiedad inmobiliaria (API) o una agencia de las que intermedia en el mercado. En una ocasión me citaron para ver un piso y en el portal me exigieron firmar un documento, al negarme, no pude entrar en la casa”, relata.
A Pablo D. L., de 54 años, la agencia inmobiliaria que le había enseñado el piso que le interesaba, le exigió que firmara la que él pensaba era una hoja de visita más, cuyo objetivo es controlar el número de potenciales compradores que accede al inmueble en venta. “Como tengo la buena costumbre de leer lo que firmo, comprobé que una de las cláusulas indicaba que si compraba esa casa, los honorarios de la agencia eran el equivalente al 4% del precio de la transacción. Me negué a firmarlo porque les indiqué que no iba a pagarles 13.000 euros por haberme enseñado la casa en 10 minutos, que, en todo caso, debían cobrar esa tarifa al vendedor y su respuesta fue que al propietario le cobrarían otro 4%”.
Ni una situación ni la otra son correctas, aunque tampoco ilegales, ya que la regulación que aplica a esta actividad es bastante laxa. “Son lo que denominados prácticas abusivas que en nada ayudan a construir una buena imagen para este sector tan importante”, lamenta Monserrat Junyent, vicepresidenta de la patronal inmobiliaria Fadei y asesora jurídica del Consejo General de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (Coapi).
La recuperación del mercado, las compraventas de casas inscritas aumentaron en febrero un 4,9% anual por primera vez desde enero de 2023, ha impulsado la actividad de intermediación en el segmento de segunda mano y con ella se destapan algunas malas praxis de los api. “La desregulación que se produjo en el año 2000 dejó al albur del mercado la retribución de las funciones del api y como la ley de colegios profesionales impide a estos organismos fijar tarifas ni dar indicaciones sobre las mismas, lo cierto es que algunos profesionales se aprovechan de esa ausencia de normas más concretas”, explica Junyent.
Además, como la mayoría de las competencias en materia de vivienda están transferidas a las comunidades autónomas, son éstas las que deben regular esta actividad y en la actualidad solo Cataluña obliga a quienes quieran ejercer como apis a inscribirse en un registro, lo que ofrece a los consumidores más garantías sobre las cantidades abonadas a dichos profesionales, quienes deben suscribir seguros de responsabilidad civil, entre otros requisitos. El resto de regiones quieren emular a Cataluña, aunque por ahora apenas Andalucía y Valencia lo han hecho o están pendientes del desarrollo reglamentario de su ley autonómica. “Es importante contar con un registro obligatorio, en Cataluña hay más de 10.000 apis inscritos, mientras Madrid, donde es voluntario, apenas cuenta con unos 800″, apunta Junyent.
Intereses y prioridades
Fuentes de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) consultadas por este periódico coinciden en que a la hora de abordar la compra o venta de una casa usada es esencial la confianza en el agente inmobiliario. “Esa confianza debe estar basada en datos. Hay que pensar que en la mayoría de los casos es el vendedor quien da el encargo de venta al agente. Cuando un comprador llama a un anuncio o acude a una visita, es lógico que el comprador tenga dudas sobre las recomendaciones o indicaciones que le da el agente. El agente lo que quiere es vender y hacerlo pronto. El vendedor quiere obtener el mayor precio, pero también quiere vender en un plazo razonable. Y el comprador quiere comprar al mejor precio. Nosotros recomendamos que cada uno tenga muy presentes sus intereses y prioridades. Hay que revisar todos los documentos que nos propongan a la firma. Incluso cuando solo es para hacer una oferta de compra al vendedor. Debemos saber que ahí ya existe un compromiso: si haces una oferta y te la aceptan estás comprometiéndote en una compra: ¿tienes ya la financiación o la posibilidad de obtenerla?”, advierten desde la OCU.
Emiliano Bermúdez, subdirector general de la agencia inmobiliaria Donpiso, firma con experiencia en el mercado desde hace 40 años, asegura que “la gente tiene que entender que debe dirigirse a empresas serias y conocer todos los servicios que puede ofrecerle una agencia o un buen api”. Cuando una familia decide vender o comprar una casa, es probablemente la decisión más importante de su vida y la realiza sobre el principal activo de su patrimonio, por lo que debería asesorarse sobre todo lo que implica esa operación, argumenta Bermúdez. “Lo primero que solemos realizar ante cualquier venta de un inmueble es revisar su situación legal, si tiene vicios ocultos, si está sujeto a alguna afectación urbanística, herencia o calificación de vivienda protegida, entre otras muchas posibles situaciones”, explica.
En este sentido, y puesto que un api o una agencia tienen que realizar un desembolso inicial para publicitar la casa en venta (fotos, vídeos y acuerdos con portales de internet, entre otros trámites que conllevan costes) es lógico que el vendedor asuma la mayoría de los honorarios de los intermediarios puesto que es quien recibe la mayor parte de los servicios, pero también el comprador puede ser asesorado y acompañado por uno de estos profesionales en el proceso de adquisición de un inmueble. “Nosotros asesoramos sobre la mejor financiación, si la necesita, o incluso le proporcionamos todo lo necesario si el piso necesita reformas”, aclara Bermúdez.
A Pilar U. S., de 35 años, y su pareja intentaron aplicarles una tarifa plana de 6.000 euros más IVA si pagaban por transferencia y sin IVA si lo hacían en efectivo al comprar un piso de segunda mano. Si presentaban una oferta debían abonar 1.000 euros que se les descontarían de los 6.000 si la oferta era aceptada, de lo contrario, se les devolverían. “Proponer descuentos por no abonar los impuestos es ilegal”, advierten desde Donpiso. Todo lo que no sea transparente, se haya puesto en conocimiento de vendedor y comprador y cuente con el acuerdo de las partes es picaresca y trapicheo, como existe en otros sectores”, insiste Bermúdez.
Miguel Ángel Pérez Luna, director del departamento Jurídico del Grupo Tecnocasa, una de las agencias líderes del mercado, explica las tarifas que aplican: “6% + IVA sobre el precio de venta del inmueble, a satisfacer por el vendedor y 3% + IVA sobre el precio de venta del inmueble, a satisfacer por el comprador”. Además, asegura que las visitas a los inmuebles que se realizan con sus oficinas franquiciadas son gratuitas y no se suscribe ningún contrato para ello. “Solo cuando ambas partes, comprador y vendedor, estén de acuerdo en las condiciones de la compraventa, nacerá el derecho de la oficina Tecnocasa correspondiente al cobro de sus honorarios”.
Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com, una de las grandes plataformas de anuncios de vivienda, considera que estas situaciones son fruto de la coyuntura del mercado, donde hay mucha menos oferta que demanda. “Ante la escasez de pisos, algunos compradores e inquilinos están dispuestos a pasar por el aro de situaciones alegales e incluso ilegales”. Su recomendación es seguir la lógica y denunciar todo lo que no se ajuste a derecho. Pese a todo, la profesionalización del sector ha avanzado en los últimos años y frente a menos de la mitad de las operaciones intermediadas por un api o una agencia a finales de los años 90 del siglo pasado, el último dato publicado por Fadei estima que el 70% de las transacciones se realizan ya con la intervención de uno de estos profesionales.
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