Recuperar la VPO sería más eficaz que el aval del Estado
Los altos precios de las casas y los bajos salarios hacen inviable pagar una hipoteca del 100% del valor de la vivienda, salvo que se compre entre dos
La principal medida aprobada por el Gobierno para facilitar el acceso de los jóvenes a la vivienda, avalar el 20% del precio de compra, es insuficiente. La mayor dificultad para adquirir o alquilar una vivienda en España está en la desproporción entre los sueldos y el coste. Para afrontar el problema, es necesario incrementar el parque de viviendas a precio asequible y eso pasa por recuperar la construcción de vivienda de protección oficial (VPO), cuyo precio es un 35% más barato que el de la vivienda libre usada, según los datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. De lo contrario, la única manera de que los jóvenes puedan pagar la vivienda es comprándola entre dos o con ayuda familiar. Funcas asegura que solo el 30% de los jóvenes es propietario y “proceden mayoritariamente de familias con niveles de renta elevados, o se han beneficiado de una herencia”.
El aval del Estado permite pagar a crédito el 100% del coste de la casa a jóvenes menores de 35 años o parejas con menores a cargo con sueldos brutos individuales inferiores a 37.800 euros; es decir, en el caso de parejas pueden sumar 75.600 euros de remuneración bruta anual. Aun así, necesitan tener efectivo para pagar los gastos asociados (notaría, registro y gestoría) y, sobre todo, los impuestos. Una casa nueva soporta un 10% de IVA y entre un 0,5% y un 1,5%, dependiendo de la comunidad autónoma, por Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En vivienda usada, en lugar de IVA se paga Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, cuyo importe oscila entre el 6%-10%, dependiendo de la comunidad (del 6% Madrid y Navarra, al 10% Cataluña o Galicia).
El precio medio de la vivienda en España es de 1.812 euros el metro cuadrado, con enormes diferencias entre zonas. Madrid es la provincia más cara, con 3.008 euros el metro cuadrado, y Ciudad Real la más barata, 720. Por tanto, una vivienda de 70 metros cuadrados, que tendría un precio medio de 126.840 en España, cuesta 210.560 en Madrid y 50.400 euros en Ciudad Real. Estos son los precios de las transacciones de vivienda libre usada de más de cinco años de antigüedad. La vivienda nueva es poco representativa. En 2022 se escrituraron 717.734 casas, y solo el 9,4% eran nuevas.
La Encuesta Anual de Estructura Salarial del INE muestra la renta disponible para comprar vivienda. El sueldo bruto de un joven de entre 25 y 35 años en 2021 (último dato disponible) fue de 20.848 euros, que sería de 22.933 para este año, asumiendo una subida salarial del 10% entre los dos últimos años. También en los salarios hay importantes desigualdades, que van desde el máximo de 27.072 euros en el País Vasco a los 18.126 euros de Canarias. A ese importe hay que restar los impuestos (IRPF y cuotas a la Seguridad Social), que deja el neto disponible en 18.340 euros de media, con el País Vasco en 21.058 euros y Canarias en 14.964.
El Banco de España recomienda no dedicar más del 35% del salario disponible al pago de la hipoteca, por tanto, ese joven medio nacional no debería dedicar más de 6.419 euros al año (535 euros al mes) a pagar el crédito, ya que hay muchos otros gastos. Ese importe es el que determina qué endeudamiento puede asumir y con esa cuota mensual da para una hipoteca de 112.062 euros a pagar en 30 años y a un tipo de interés del 4% (3,5% del euríbor 1 año+0,5% de diferencial). Por tanto, no alcanza para comprar esa modesta casa media de 70 metros cuadrados, que cuesta 126.840 euros. Menos aún en Madrid, donde sus sueldos darían para una cuota mensual de 613 euros y una hipoteca de 128.400 euros, cuando las casas están en 210.000 euros. La solución, comprarla entre dos.
Por tanto, parece evidente que hay que actuar sobre el precio y eso significa que la VPO recupere el espacio perdido, lo que implica que las administraciones faciliten suelo para rebajar el coste. El precio medio de una VPO está en 1.165 euros metro cuadrado, un 35% menos que los 1.812 euros de la vivienda libre usada. Esta media esconde realidades provinciales divergentes. Los extremos son Baleares, donde la libre cuesta un 61% más que la VPO, y Jaén, donde la VPO es un 45% más cara que la libre. En el mapa adjunto se puede ver (al margen de las seis de las que no hay datos por falta de operaciones) que hay once provincias donde la protegida es más cara que la libre. Son las zonas con problemas de despoblación, la vivienda más barata y como la protegida es nueva, por tanto, refleja la subida de costes de construcción, su precio no guarda correlación con la vivienda libre.
En los cinco primeros años de Felipe González, más de la mitad de las viviendas que se construyeron fueron VPO, llegando al récord del 67% en 1985. En la década de la burbuja, el porcentaje bajó al 10%. En los nueve primeros meses del año pasado se levantaron 5.441 VPO y 60.020 libres. Son cifras bajísimas, si se tiene en cuenta que se crean unos 120.000 hogares cada año, y que impiden que se moderen los precios. Esta es la causa de que casi la mitad de los jóvenes de entre 25 y 34 años siga en casa de sus padres. Así es imposible que España salga del invierno demográfico.
Aurelio Medel es periodista y doctor en Ciencias de la Información
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