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Bankinter activa la salida a Bolsa de su gran socimi logística con más de 1.200 millones en activos

Prevé el toque de campana antes de verano y estará asesorada por VGM

La consejera delegada de Bankinter, María Dolores Dancausa, en una rueda de prensa el pasado enero.
La consejera delegada de Bankinter, María Dolores Dancausa, en una rueda de prensa el pasado enero.EFE

Se acerca el toque de campana de una de las grandes socimis. Bankinter ha activado la salida a Bolsa de su inmobiliaria especializada en logística con la intención de cotizar previsiblemente antes de verano en el mercado alternativo de BME Growth. La cartera de esta sociedad podría acercarse a los 1.200 millones de euros en naves.

El banco pilotado por María Dolores Dancausa como consejera delegada ha comenzado la búsqueda del asesor que ayude con el proceso de salida a Bolsa. Según fuentes del sector financiero, la empresa que es principal candidata para hacerse con el encargo es VGM Advisory Partners, encabezada por Gerardo Torres, un exdirectivo de Santander y Banesto. Esta firma ya ejerce como asesor registrado de otras dos socimis de Bankinter, Ores (especializada en activos comerciales) y Atom (en hoteles). Esta figura de asesor registrado en BME Growth es similar a la de un banco de inversión en una salida a Bolsa en el mercado continuo.

Bankinter Logística Socimi se convertirá en la única de gran tamaño especializada exclusivamente en activos como naves y almacenes. Por valor de activos, solo estarán por delante Testa Residencial y GMP Property, y a la par de Vivenio y Castellana Properties.

Esta socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario) nació en 2021 cuando Bankinter se hizo con la conocida como cartera Montepino, adquirida al fondo CBRE IM. En esta sociedad, la compañía española Valfondo era socio minoritario y gestor de los proyectos, un papel que sigue jugando en la sociedad controlada por el banco.

Los principales accionistas de esta inmobiliaria son clientes del banco. Se trata de uno de los vehículos que Bankinter ha lanzado para sus clientes de banca privada. Aparte, la entidad financiera controla directamente alrededor del 6% del capital (ya que se compromete a coinvertir en este tipo de vehículos) y Valfondo permanece como socio minoritario y gestor con el 5%.

Cartera Montepino

La entidad financiera se hizo con la llamada cartera Montepino hace casi dos años. En ese momento, estaba comprendida por 22 activos logísticos con una superficie bruta de 865.000 metros cuadrados y otros 13 proyectos en desarrollo de 500.000 m2. En total, 1,2 millones de m2 y un valor bruto aproximado de 1.200 millones. De esa forma, se encuentra entre los grandes propietarios de este tipo de inmuebles en el país, por detrás de Merlin Properties (socimi que también dispone de edificios de oficinas y comerciales) y las inmobiliarias especializadas Logicor (China Investment Corporation y Blackstone) y Prologis.

Como cualquier socimi, este vehículo tiene dos años para cotizar en Bolsa desde que se adhiere a este régimen fiscal especial. Este tipo de compañías tienen la ventaja de tributar al 0% en el impuesto de sociedades a cambio de la obligatoriedad, por ejemplo, de tener que cotizar en algún mercado europeo y de distribuir al menos el 80% de los beneficios en dividendos a sus accionistas (que sí están obligados a tributar).

Aunque la empresa se constituyó en 2021, al hacerse con la cartera Montepino, no cambió su denominación a socimi hasta el pasado año, así que tiene de plazo para saltar al parqué hasta 2024. Como presidente, el banco situó a Fernando Moreno, también presidente de su socimi Ores.

Como en el caso de Valfondo en Bankinter Logística Socimi, la entidad financiera confía en empresas expertas de sus respectivos sectores para gestionar los vehículos que crea para que sus clientes inviertan. Es el caso de Ores, donde se ha asociado a la firma portuguesa Sonae Sierra, especializada en centros comerciales. Y con GMA en el caso de hoteles para la también cotizada Atom.

Esta inversión se canaliza a través de Bankinter Investment, una sociedad gestora que apuesta por inversiones alternativas (como el inmobiliario). Los inversores minoristas pueden participar en estos vehículos como Bankinter Logística Socimi a partir de 10.000 euros.

Bankinter cuenta con 19 vehículos de inversión alternativa, con una cartera de activos bajo gestión de casi 7.000 millones, según informó la entidad a finales del pasado año. También, ha entrado en sectores como las energías renovables y residencias de estudiantes. En este último caso, se asoció con la compañía especializada Valeo para constituir el fondo VStudent.

Socio Valfondo

En el caso de Valfondo, el gestor de la socimi logística y socio minoritario, se trata de una empresa zaragozana que construyó la llamada cartera Montepino. Esta gestora está presidida por Juan Vera y cuenta con su hijo Juan José Vera como director general.

En mayo, Bankinter y su socio Valfondo lanzaron una ampliación de capital de 250 millones para seguir expandiendo la socimi. Esos recursos se captaron para desarrollar nuevas plataformas logísticas en Barcelona, Toledo, Guadalajara, Alicante, Zaragoza o Málaga.

Grandes clientes como Inditex y Amazon

La cartera Montepino cuenta con 16 naves logísticas operativas. En el área de referencia de Barcelona dispone de activos en Barberá del Vallés, dos en Castellbisbal y otra Sant Esteve de Sesrovires. En Madrid dispone de almacenes en Alcobendas, San Fernando de Henares, Parla y dos en Coslada. Además, en el eje de la autovía A-2 cuenta con otras en Guadalajara.  Igualmente, la cartera se extiende a Toledo, Alicante y tres en Zaragoza.

Entre sus grandes clientes se encuentran Amazon, Inditex, Nacex, Correos,  Luís Simões o XPO Logistics, GXO, Leroy Merlin o DSV, según publicó Heraldo.

La socimi trabaja en otros seis proyectos. En Guadalajara (zona clave del logístico por su cercanía a Madrid y a la A-2) prepara dos fases de Ruiseñor Logistics Park. En Illescas (Toledo), otro de los grandes polos para el inmologístico, levanta otros dos relevantes almacenes. A esas iniciativas se unen las de un complejo de última milla (lo más cercano a la ciudad) en Málaga, además de otra nave en Alicante, y un gran almacén de más de 100.000 m2 en Lisboa, en una operación cerrada el pasado octubre.

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Sobre la firma

Alfonso Simón Ruiz
Graduado en Economía y máster de Periodismo UAM / EL País. En Cinco Días desde 2007. Redactor especializado en información empresarial, especialmente sobre el mercado inmobiliario, operaciones urbanísticas y, también, sobre la industria farmacéutica y compañías sanitarias.

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