El inversor se mantiene en estado de shock a la espera de lo que hagan los tipos de interés y la inflación

Merlin Properties, Colonial y PwC debaten sobre el complicado año que encara el mercado inmobiliario

Incertidumbre y transformación son las dos palabras más citadas por los expertos y los principales actores del sector en la nueva edición del Informe Tendencias en el mercado inmobiliario en Europa 2023, elaborado por PwC y Urban Land Institute (ULI) que fue presentado este miércoles.

Empresas e inversores encaran el año con preocupación por los efectos que tendrá sobre la actividad y los principales financiadores el incremento de los tipos de interés, la evolución de los costes energéticos, el alza de los costes de construcción y, por ende, la inflación. La principal duda que a todos les gustaría dirimir cuanto antes es si fruto de esos condicionantes la actividad económica se ralentizará o se llegará a una recesión.

El consejero delegado de Colonial, una de las principales socimi del Ibex 35, Pere Viñolas, ha destacado la aparente contradicción que existe entre el "mundo de la inversión y el de las operaciones". "Mientras el inversor se encuentra en estado de shock por la subida de tipos, el sector continúa cerrando transacciones dadas las buenas valoraciones que se mantienen y las subidas de rentas", ha explicado.

Viñolas ha augurado que habrá un "parón" en el sector, debido al aumento de la rentabilidad en la renta fija, que desvía la inversión, aunque, una vez pasado, el inmobiliario seguirá manteniendo el interés de los inversores.

Por su parte, el consejero delegado de Merlin Properties, Ismael Clemente, estuvo de acuerdo en que la incertidumbre paraliza y siempre afecta a la demanda, "lo único bueno es que no es eterna". Durante su participación en la presentación del informe, se mostró convencido de que las dudas se irán moderando a medida que el mercado vaya evolucionando.

Clemente señaló como amenaza para el inmobiliario las injerencias políticas que se han producido en países europeos como España o Alemania, "que han destrozado el mercado residencial tradicional", al aprobar medidas como las limitaciones de precios al alquiler.

Respecto a la situación generada por la subida de los tipos de interés, Clemente advirtió que el Banco Central Europeo (BCE) y resto de bancos centrales están provocando una "recesión de diseño" con la subida de los tipos de interés, que contraen la demanda, lo que pronto les obligará a bajarlos "para que la hecatombe no sea muy grande". Por ello, aseguró, que esta recesión es nueva. "La demanda estallará por la recesión que están provocando los bancos centrales y, cuando eso pase, volverán a aflojar los tipos para que no sea muy grande la hecatombe. Vamos a ver cómo funciona ese experimento de mezclar sulfato con nítrico", relató.

Hacia un modelo mucho más estable

Ambos directivos se mostraron convencidos de que ahora las valoraciones de los activos seguirán a la baja, fruto de la carestía del crédito, pero según se vaya despejando el futuro y se modere la inflación podrán trasladar la subida de costes a las rentas.

Sobre si las empresas se encuentran mejor preparadas para encarar una crisis como la de 2008, ambos estuvieron de acuerdo en que el sector salió "reforzado y aprendido" del crash financiero de entonces. "Familias y empresas salimos aprendidas de que no podíamos tener el nivel de endeudamiento que llegamos a alcanzar en aquella época. Si entonces las compañías del sector teníamos un loan to value (deuda sobre valor del activo) de en torno al 70%-75%, ahora hemos conseguido reducirlo a niveles del 40%. El problema se ha trasladado a la deuda pública", explicó Ismael Clemente.

Pere Viñolas, por su parte, insistió en que ahora el mercado español es mucho más abierto que lo que lo era en 2008, ya que en este tiempo ha diversificado las fuentes de financiación, lo que hace mucho más estable la inversión en estos activos.

Uno de los aspectos analizados por el informe elaborado por PwC y el ULI es cuáles son los activos con mayor potencial. Con los precios de la energía en máximos, las perspectivas de escasez durante el invierno y la transición hacia una economía verde de fondo, no sorprende que las nuevas infraestructuras de energía encabecen, por segundo año consecutivo, la lista de sectores preferidos por los inversores. Las instalaciones relacionadas con las ciencias de la salud, y los centros de datos, se mantienen en el pódium europeo, por su alto potencial de ingresos, aunque en España los primeros no tienen aún la suficiente demanda de la industria y, los segundos, se encuentran en fase de construcción y en vías de alcanzar un tamaño de mercado razonable.

Varias formas de vivienda dominan el ranking de los diez sectores más destacados, como la vivienda social o las residencias de mayores. En España gana atractivo, además, el de las residencias de estudiantes, un segmento muy atomizado y todavía por modernizar y profesionalizar. El logístico, por su parte, pierde peso y desciende en la clasificación, hasta la octava posición.