El Gobierno explora fórmulas para limitar el precio de los nuevos contratos de alquiler

Con el texto actual escapan a la regulación las casas arrendadas por primera vez

Los socios quieren que estén sujetas al índice de precios

La ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez.
La ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez. EFE

La negociación para aprobar la nueva ley de vivienda coge velocidad. El Gobierno y varios de sus socios se reunieron ayer para avanzar en las conversaciones con el objetivo de poder aprobar en el Congreso en las próximas semanas una de las normas más importantes de la legislatura. Fuentes del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana resaltaron la buena disposición de las partes, así como el compromiso de otra reunión en los próximos días para cerrar los asuntos clave. Uno de los más importantes, apuntan fuentes conocedoras, es la posibilidad de que la ley incluya mecanismos para limitar el precio de los nuevos contratos de alquiler en zonas tensionadas que tengan como casero a un pequeño propietario, algo que no recoge el anteproyecto aprobado en febrero por el Consejo de Ministros.

En lo que respecta a los topes a las rentas en las conocidas como zonas tensionadas, el texto que sirve como eje de las negociaciones establece distintos límites a las casas propiedad de grandes tenedores con personalidad jurídica, por un lado, y a las viviendas de grandes caseros con personalidad física y de pequeños propietarios, por el otro. En este último caso, sin embargo, para que el límite pueda operar tiene que existir un contrato de arrendamiento previo que sirva como referencia.

Dicho de otra forma, la norma deja fuera de la regulación aquellas casas que vayan a ser alquiladas por primera vez por pequeños y grandes propietarios con personalidad física.

Fuentes de los socios habituales del Gobierno ponen como ejemplo el caso de un pequeño propietario que quiera alquilar una casa heredada recientemente y en la que antes viviese un familiar que haya fallecido. Estas situaciones, que no contarían con un contrato previo que sirviese como base, escaparían al control de precios. Parte de las conversaciones entre el Gobierno y los socios se basan precisamente en cómo solventar esta situación y qué fórmulas adoptar. “Hay algunos avances, pero los escollos importantes siguen aún encima de la mesa”, recalcan estas fuentes.

¿Cómo funcionan los topes ya previstos? El texto que salió del Consejo de Ministros establece límites para los nuevos contratos en zonas tensionadas cuando la casa sea de un gran propietario con personalidad jurídica, es decir, una empresa. Estas rentas, simplemente, no podrán superar las establecidas por el índice oficial de precios que Transportes tiene que elaborar en el plazo de 18 meses desde que se apruebe la ley.

En paralelo, también se permite una congelación de las rentas en zonas tensionadas cuando la casa no pertenezca a una empresa. El inquilino que esté a punto de ver finalizar su contrato podrá pedir una prórroga extraordinaria de tres años en los mismos términos, es decir, abonando la misma cantidad. A su vez, cuando se firme un nuevo contrato, la renta estará limitada al precio establecido en el documento anterior. En ambos casos, no obstante, los precios podrán adecuarse al IPC y podrán subirse un 10% adicional si se cumplen una serie de requisitos como haber rehabilitado el inmueble o firmar un contrato de 10 años de duración.

Por eso, si la casa se alquila por primera vez y no pertenece a una empresa no hay ninguna fórmula que permita topar el precio. Tanto Unidas Podemos como Bildu y ERC proponen que en estos casos la renta esté limitada también por el índice de precios que afectará a los propietarios que sean grandes empresas.

Cabe recordar que todas las limitaciones de precios que se barajan funcionarían únicamente en las conocidas como zonas tensionadas, una declaración que puede afectar a una calle, un barrio, un distrito o una ciudad entera, en función de lo que decida la comunidad autónoma competente.

El texto establece dos requisitos que tienen que cumplirse para que esto suceda. Por un lado, el precio medio de las hipotecas o de los alquileres, más los gastos y suministros básicos como luz, agua, internet o cuota de la comunidad, debe superar “el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares”. Por otro, en estas áreas, los precios de compra o alquiler deben haber subido en cinco años más de cinco puntos por encima del IPC autonómico.

Inflación y definición de gran propietario

El Gobierno de coalición y sus socios habituales en el Congreso negocian varios puntos de la futura Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda con el objetivo de poder aprobarla en enero o febrero. Algunos de ellos son la modificación de la definición de gran propietario o la vinculación al IPC necesaria para poder declarar una zona como tensionada.

Unidas Podemos y los socios quieren reducir el número de casas en propiedad que hoy define al gran tenedor de vivienda. En el anteproyecto de ley se entiende como tal a la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 casas o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Habría un acuerdo para que la cifra oscilase entre las 5 y las 10 viviendas.

Para poder declarar una zona caliente como tensionada, los precios de compra o alquiler deben haber subido en cinco años más de cinco puntos por encima del IPC autonómico. Dada la elevada inflación de 2022, que persistirá en 2023, el Ejecutivo estudia suavizar este criterio, redactado cuando la inflación era testimonial.

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