Estas son las 25 mayores operaciones inmobiliarias frenadas en España por las dudas: 3.000 millones en barbecho
La subida de tipos paraliza las compras a la espera de pactar nuevos precios. El sector confía en una reactivación a partir del segundo semestre
El ciclo inmobiliario se dio la vuelta a finales de 2022 por la subida de tipos de interés, lo que ha provocado que numerosas transacciones se parasen, suspendiesen o retrasasen para afrontar una nueva estrategia por parte de los vendedores. La recopilación realizada por este diario sobre las 25 mayores operaciones frenadas –algunas conocidas y otras que no habían transcendido–, supone un valor de 3.000 millones de euros.
La subida de tipos de interés ha provocado un menor acceso a la financiación y una bajada de la rentabilidad, por lo que se ha abierto un periodo en el que los potenciales compradores están dispuestos a pagar menos y los vendedores, en muchas ocasiones, están frenando las transacciones a la espera de que se aclare el panorama.
Titania. En edificios de oficinas, El Corte Inglés canceló la venta de una de sus joyas inmobiliarias, la conocida como Torre Titania en la zona de Azca de Madrid, un activo que valdría 235 millones. En este caso, el grupo de grandes almacenes esgrimió, tal como avanzó este diario, que tras recibir alrededor de 500 millones por el traspaso de activos, ya no consideraba interesante desprenderse del inmueble que actualmente es la sede de EY.
Puerta del Sol. Por igual motivo, El Corte Inglés también suspendió el traspaso de la tienda de Puerta del Sol de Madrid, actualmente ocupada por su sección de deportes, a un family office de origen mexicano. Esa transacción podría haber alcanzado los 140 millones.
Tristan. El fondo Tristan Capital también ha parado la venta de una relevante cartera de oficinas en Madrid, por alrededor de 200 millones, en el que destaca Cristalia, un parque empresarial junto a la autovía M-40 con un valor de 70 millones. Es probable, según las fuentes consultadas en el sector inmobiliario, que la gestora británica busque ahora la venta individual de cada activo.
Splau. En junio, Unibail Rodamco Westfield (URW) puso a la venta el centro comercial Splau, en Barcelona, uno de los grandes complejos de Cataluña, por 350 millones. Meses después se conocía el interés de la familia alemana Otto (a través de grupo ECE), pero el traspaso no se ha firmado.
Islazul. En el inicio del pasado año, el fondo estadounidense Nuveen buscó comprador para Islazul, uno de los grandes centros comerciales del sur de Madrid. El precio aproximado se acercaba a los 320 millones. No ha aparecido comprador para un tipo de activo (el retail), muy penalizado por los inversores desde la pandemia por el auge del comercio electrónico.
Neinor. En vivienda en alquiler, la promotora cotizada Neinor lleva desde abril con su cartera de vivienda en alquiler (actualmente en construcción) en el mercado. En diciembre cerró el traspaso de 150 casas por alrededor de 35 millones al fondo alemán Kgal. Aunque las negociaciones con el fondo canadiense CPPIB, el principal potencial comprador para una cartera de alrededor de 400 millones están estancadas desde hace semanas.
Vía Célere. En residencial en alquiler, la promotora Vía Célere lleva también al menos desde septiembre negociando con Greystar una cartera que podría acercase a los 300 millones de valor. El mercado espera que esta transacción sí pueda cerrarse en los próximos meses, según las fuentes consultadas, pero, de momento, no se conocen avances.
Starwood. En oficinas, destaca la del fondo Starwood, en un caso que afecta a dos edificios en la zona de Julián Camarillo de Madrid por un montante de 120 millones.
Selva del Mar. En la capital catalana, Acciona y su socio Tristan Capital han buscado comprador, por aproximadamente 160 millones, en los últimos meses para un desarrollo de un edificio nuevo de oficinas en la calle Selva del Mar, en el distrito 22@. Esta operación en una zona pujante de oficinas de Barcelona es probable que sea de las que más interés despierte a los inversores en las próximas semanas.
Meridian. También en Barcelona, Partners Group puso a la venta Torre Meridian, la actual sede de Sanofi en España, por cerca de 90 millones.
AEW. La gestora AEW, vinculada al grupo Natixis, también ha buscado desprenderse de tres inmuebles de oficinas en Madrid por alrededor de 155 millones.
Grosvenor. Por su parte, la inmobiliaria británica Grosvenor (de Hugh Grosvenor, duque de Westminster), también ha buscado comprador para MB One, un edificio de oficinas junto a la urbanización madrileña de La Moraleja, y para otro en la M-40, que es sede de la ingeniería Idom, por un total de 100 millones.
Zurich. La entidad financiera Zurich podría intentar vender activo por activo tras frenar la venta de una cartera de 85 millones de oficinas en las que Ilunion es el principal inquilino: dos en Madrid (Comandante Azcárraga, en el área de Pío XII, y el Edificio Mizar en la M-30) y otro en Barcelona (junto a la Plaza de Cataluña).
Azca. El gigante estadounidense Blackstone tampoco ha encontrado comprador para su edificio en Azca, en la calle de Francisco Gervás, alquilado a la Comunidad de Madrid, y que ronda un precio de 60 millones.
Patrizia. El fondo alemán buscó interesados para dos naves logísticas ubicadas en Madrid y Toledo, por una suma en torno a los 100 millones.
Ares. El fondo americano, en su caso, pedía alrededor de 110 millones por desprenderse de la cartera logística completa en España, ubicada principalmente en Madrid.
Oficinas. La inmobiliaria Gorbea ha sondeado el traspaso de Gorbea5, junto a la salida de la autovía A-1, por alrededor de 55 millones. Las firmas Cain y Freo también han buscado comprador para una cartera de varios activos en Madrid y Barcelona por alrededor de 70 millones.
Logística. En logística, la socimi P3 Logistics, el fondo ASG, el retailer Kave Home o Eroski también han intentado cerrar operaciones sin lograrlo.
‘Retail’. En activos comerciales, desde el sector inmobiliario se explica que hay otros complejos para los que no se ha llegado a un acuerdo como Parc Central en Tarragona (más de 100 millones); Moraleja Green, en el municipio madrileño de Alcobendas y propiedad de Kennedy Wilson (aproximadamente 80 millones), o el parque de medianas Camino Real, en San Fernando de Henares, del fondo Chelverton.
La opinión de los expertos
Los expertos consultados creen que habrá reactivación desde el momento en que los tipos de interés se estabilicen, a partir del segundo semestre.
BNP. “Pensamos que la actividad se relanzará en el segundo trimestre, cuando los inversores tengan mayor visibilidad de las perspectivas macroeconómicas y la evolución del mercado”, cree Ignacio Martínez-Avial, director general de BNP Paribas Real Estate.
JLL. “Hacia finales del año anterior y en lo que llevamos de 2023 se ha visto una ralentización en el número de transacciones como resultado de los reajustes de precio entre las expectativas del vendedor y lo que está dispuesto a pagar el comprador en un contexto de incremento del precio del dinero”, afirma Sergio Fernandes, director de inversión de JLL. “Es una ralentización y no un parón completo, pues seguimos viendo deals en todos los tipos de activos”.
Colliers. “Esta situación durará hasta que existan referencias de transacciones reales o cuando el mercado de inversión constate que el incremento de tipos del Banco Central Europeo ha llegado a máximos”, opina Mikel Echavarren, CEO de Colliers. “De acuerdo con las expectativas de incremento de tipos se estima que los máximos se alcancen a finales del primer semestre de este año, por lo que, de ser así, la inversión se podría acelerar a partir del segundo semestre”.
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