Rentabilidad del alquiler al alza, de tú a tú con los bonos

El retorno de la compra para alquilar ronda ahora el 5%, en contraste con la sangría que ha sufrido la deuda, y se confirma como alternativa para el inversor conservador

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La opción de la compra de vivienda como inversión para su puesta en alquiler sigue pujante, a pesar de que el avance de la inflación esté minando las rentabilidades reales. El rendimiento del alquiler arroja cifras superiores al 5%, envidiables para un inversor conservador que no recibe nada por sus depósitos –y que no podrá aspirar a esa cifra aunque suban los tipos– o que ha sufrido fuertes pérdidas este año en sus inversiones en renta fija. 

La inversión en bonos sí puede empezar a dar más alegrías a partir de ahora, una vez que el impacto de las subidas de tipos en los precios haya tocado fondo y queden para el futuro mayores pagos de cupón. Pero en el camino, la rentabilidad del alquiler surge como una alternativa incluso más interesante que la renta fija, con la perspectiva de unos precios que van a seguir subiendo ante una oferta insuficiente y un acceso a la compra de vivienda que va a endurecerse con el aumento de tipos.

“La rentabilidad del alquiler sigue siendo una opción rentable, superior al 5% agregado en el mercado español”, señala Samuel Población, director de residencial y suelo de la consultora CBRE. Población estima que los precios del alquiler subirán en torno al 10% este año, un ascenso que impactará de lleno en quienes busquen nueva casa y del que sí se libran quienes vivan de alquiler y tengan que revisar el contrato, gracias al tope establecido por el Gobierno de un alza del 2% y prorrogado hasta el 31 de diciembre.

Pero la compra como inversión para alquiler solo resulta especialmente atractiva si se adquiere el inmueble a un bajo precio, no en zonas donde el precio del metro cuadrado ya sea muy elevado. Lo sucedido en Palma de Mallorca, donde el coste de la vivienda se ha disparado en los últimos años, es un claro ejemplo. La rentabilidad anual del alquiler en los últimos diez años es del 9% y se reduce al 4,5% en el último año, según datos de Fotocasa. Cuanto más caro es el precio de compra, menos rentable va a ser para el casero el alquiler.

La ciudad de Almería ofrece el proceso inverso al de Palma de Mallorca. En los últimos diez años, la rentabilidad anual del alquiler es de apenas el 3,9%, pero en el último año, con el encarecimiento del precio de la vivienda, ha subido el 6,9%. Los datos de Fotocasa muestran que las ciudades donde el alquiler es más rentable, con tasas superiores al 7% en el último año, son Lleida y Murcia, donde la rentabilidad del alquiler en la última década se queda en el 4,5% y el 4%, respectivamente.

En las zonas más baratas de Madrid, como Vallecas, el rendimiento ahora supera el 6%

Las diferencias de la rentabilidad por alquiler también se aprecian con claridad en la comparativa por distritos de la ciudad de Madrid. “En las zonas más prime los retornos del alquiler bajan a niveles del 3% pero suben al entorno del 6% en las zonas secundarias”, apunta Samuel Población. Según datos actualizados de Tinsa a cierre del primer semestre, la rentabilidad del alquiler en el distrito madrileño de Puente de Vallecas es del 6,3%. Allí el precio de compra por metro cuadrado es uno de los más baratos de la ciudad, de 1.961 euros, solo por delante de los 1.885 euros el metro cuadrado del distrito de Villaverde.

En cambio, en el distrito del barrio de Salamanca, donde el metro cuadrado se paga a 5.321 euros, la rentabilidad del alquiler cae el 3,9%. En el distrito Centro de Madrid, con un coste de 4.571 euros el metro cuadrado, la rentabilidad del alquiler se queda en el 4,2%. En Barcelona, donde el precio del alquiler es elevado de forma más generalizada, las diferencias por distritos son menos acusadas.

 Más allá de las medidas públicas de protección frente al encarecimiento del alquiler, este mercado sufre un problema estructural que augura más subidas de precios. “El parque de viviendas en alquiler es del 25% y la demanda va a subir al 27,3% en los próximos tres años. La oferta prevista es insuficiente, habrá que incentivar al particular para que alquile”, afirma Población.

Cambio de paradigma en el mercado residencial

La demanda de vivienda como inversión está elevando su presencia en el mercado inmobiliario residencial español. “En un entorno de escasez de oferta, esta demanda actualmente es firme y por tanto es uno de los elementos que impulsa los precios al alza”, explica Consuelo Villanueva, directora de instituciones y grandes cuentas en Sociedad de Tasación. Este perfil de comprador inversor ha aupado su actividad en un 5% en abril y marzo de este año frente a 2021 y está ganando peso frente al perfil tradicional, el de los hogares que compran casa para su uso.
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