Desde 1.600 euros hasta 30.000: ¿Cuánto cuesta vender un piso de 500.000 euros en Madrid?

En la capital española, la oferta de viviendas cae un 10% solo en el primer trimestre de 2022, mientras que la demanda sube un 17,4%

Edificio de viviendas, en Madrid.
Edificio de viviendas, en Madrid.

El mercado inmobiliario sigue acelerando su récord de ventas tras el parón de la pandemia, confiado en que aún tiene mucho camino por recorrer antes de repetir el recalentamiento del boom inmobiliario de 2007. La demanda está disparada frente a un stock de viviendas cada vez más escaso. En ciudades como Madrid, la oferta ha caído un 10% solo en el primer trimestre de 2022, mientras que la demanda ha subido un 17,4%.

En medio de la efervescencia, los propietarios de viviendas en venta se debaten entre confiar su piso a una del centenar de agencias inmobiliarias existentes, cuyas comisiones pueden alcanzar hasta un 6% del valor de la venta; dejarse seducir por los nuevos formatos de inmobiliarias online, que ofrecen tarifas planas, o aventurarse sin intermediarios y encargarse por cuenta propia de la venta de su piso, con la esperanza de rebajar al máximo posible los costes de la operación. Pero, ¿cuánto cuesta realmente vender un piso como particular, a través de una inmobiliaria online o una tradicional?

Venta como particular: hasta 1.600 euros

Durante las últimas dos décadas, los clasificados en los periódicos han sido desplazados con fuerza por los portales inmobiliarios online para anunciar la venta de un piso. Los tres más grandes en España y utilizados regularmente por las agencias inmobiliarias —Idealista, Fotocasa y Pisos.com— dan la opción a los particulares de publicar al menos una propiedad de forma gratuita, a la que sucede una lista de herramientas premium para “mejorar la venta”.

Idealista, el mayor escaparate virtual del sector inmobiliario en España con un promedio de 47 millones de visitas mensuales, ofrece los dos primeros anuncios sin coste alguno, tanto para la venta como para el alquiler de pisos, chalets, garajes, parcelas o locales durante 180 días. Sin embargo, si se trata de un inmueble duplicado —es decir, que esté anunciado por el propietario y por alguna inmobiliaria a la vez— la plataforma sí cobra la publicación y el coste puede ascender a los 210 euros por un anuncio activo durante tres meses. Tampoco es gratuita en los casos donde el valor del inmueble supera el millón de euros.

El escenario se repite en los otros dos portales inmobiliarios, Fotocasa y Pisos.com, con un promedio de 13 millones y casi seis millones de visitas mensuales, respectivamente. En el caso del primero, los particulares pueden publicar hasta seis anuncios de forma gratuita siempre y cuando sean de distintas tipologías; es decir, solo se podría tener un anuncio gratis de una vivienda. A partir del segundo, el portal cobra 19,95 euros.

Para potenciar las visitas de los anuncios, las plataformas ofrecen funcionalidades pagas como destacar las publicaciones o subir posiciones en la lista durante 30 días, cuyos precios varían entre los 9,90 euros y los 119,5 euros. De acuerdo con Idealista, un piso en Madrid se vende en un máximo de cuatro meses y medio; aunque el promedio se sitúa en tres meses. Así que, según este cálculo, contratar servicios para asegurar la posición preferente en las plataformas por un tiempo mínimo de un trimestre costaría hasta 539,7 euros.

Una vez asegurada la máxima visibilidad de su vivienda en estas plataformas, si el propietario quiere conseguir un reportaje audiovisual de su piso para procurar un mejor rendimiento de su exposición online, llegaría a pagar unos 567,9 euros por un paquete que incluye un vídeo profesional, un book fotográfico compuesto de 15 fotos, un plano de la vivienda y un vídeo 360 —para ofrecer la experiencia interactiva de un tour virtual—, de acuerdo con los servicios ofrecidos directamente por Idealista.

El propietario también tendrá que considerar los gastos de gestión de algunos de los documentos obligatorios para la venta del piso, como el certificado energético, cuyo coste varía entre los 80 y 90 euros. Además, Idealista ofrece la posibilidad de contratar un análisis legal que incluye la nota simple, la ficha catastral y una estimación del precio recomendable de venta, por 69,95 euros.

En este escenario, si un particular decide anunciar su vivienda en los tres grandes portales inmobiliarios, contratar un reportaje audiovisual y garantizar que todos los documentos necesarios para la operación están en regla, podría vender su piso por unos 1.600 euros, considerando un tiempo promedio de venta de hasta tres meses.

Venta con una proptech: desde 1.000 euros

La cara más joven del sector inmobiliario la protagonizan las proptech: inmobiliarias online que tienen la opción de vender viviendas entre particulares, cobrando tarifas planas a partir de 1.000 euros. ¿Qué incluye este importe? Publicar el anuncio en los principales portales inmobiliarios (Idealista, Fotocasa, Pisos.com, Habitaclia) además de en la propia página web de la empresa. Algunas, como Housfy, alcanzan un tráfico online de más de 800.000 visitas mensuales.

En estos honorarios, también incluyen el reportaje fotográfico, la valoración de la propiedad, el acompañamiento en cada uno de los pasos de la venta (negociación del precio de venta, reserva, contrato de arras y firma final) gestionando los documentos necesarios para la operación: nota simple, certificado energético, arras, etc. Para aquellos propietarios que quieran vender pero que no tengan la disponibilidad de realizar las visitas y prefieran delegarlas, estas empresas ofrecen por un coste aparte el servicio de visitador inmobiliario.

Las tarifas varían entre cada empresa y dependen en muchos casos también del precio del piso. En este sentido, aunque la mayoría se anuncia con una tarifa plana, esta suele corresponder al rango inferior de la horquilla de precios que manejan. Por ejemplo, un piso de 500.000 euros sería gestionado por Housfy por unos 8.990 euros —incluyendo el servicio de visitador inmobiliario—; mientras que su rival más próximo, Housell, calcula una tarifa de hasta 10.000 euros para el mismo caso. Ambas proptech manejan precios base de 1.890 euros y 995 euros, respectivamente.

El crecimiento de este formato de inmobiliarias ha sido meteórico. Según datos del estudio de mercado publicado por Housell a mediados de 2021, el 79% de los españoles prefiere vender una vivienda de forma digital o telefónica. Pero, además del atractivo tecnológico, en este nuevo formato de intermediación, las agencias irrumpen con dos promesas: sin comisiones sobre el precio de venta y sin exclusividad, aunque en todo caso sí recomiendan esta opción —o no entregar la vivienda a más de dos intermediarios— para evitar “quemar la propiedad”.

En este contexto, las inmobiliarias online aseguran poder concretar la venta del piso en un plazo de entre 45 y 60 días a la vez que calculan un ahorro de hasta 20.000 euros (en el caso de un piso de 500.000 euros) al optar por las proptech frente a las comisiones por encima del 4% de las agencias inmobiliarias tradicionales.

Venta con una agencia inmobiliaria tradicional: entre 10.000 y 30.000 euros

Las inmobiliarias tradicionales mantienen una ventaja por encima de las opciones anteriores: una cartera propia de inversores. Pero el acceso a este atributo supone también un coste mayor para el vendedor. Las tarifas promedio de las agencias inmobiliarias varían entre un 2,5% y un 6% del precio de venta del piso, de acuerdo con más de 15 agencias contactadas en Madrid por CincoDías. Así, para el caso de una propiedad de 500.000 euros, los honorarios oscilarían entre los 10.000 y los 30.000 euros.

Este coste, al igual que en las de formato online, incluye desde la tasación y publicación del piso en los principales portales inmobiliarios hasta el cierre de la operación en notaría. La mayoría de las agencias demandan la exclusividad sobre la venta de la propiedad, aunque luego existe la posibilidad de trabajar en conjunto con el resto de consultoras inmobiliarias con las que comparten operaciones; es decir, que podrían dividir la comisión cobrada al vendedor, a cambio de tener un mayor alcance en la promoción de la vivienda entre las carteras de inversores de distintas inmobiliarias.

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