La vivienda resiste ante el desafío de los tipos y la inflación
Los expertos esperan crecimientos más suaves en precios, sin llegar a los descensos, y destacan la capacidad del ladrillo para ofrecer rentabilidad real. Para endeudarse, es el mejor momento del tipo fijo
La capacidad de resistencia en precios y compraventas de vivienda ha sido muy fuerte en tiempos del Covid-19. Ahora viene otra prueba más dura, si cabe: la inflación de marzo en el 9,8%, el previsible adelanto en las subidas de tipos de interés y la invasión de Ucrania, que forzará a revisar a la baja las previsiones de crecimiento del PIB y vuelve a poner en jaque las cadenas de suministro con unas materias primas disparadas.
Una realidad que ya está sufriendo la obra nueva con algunas promociones aplazadas por el encarecimiento de materiales y energía que, de seguir así, será un factor determinante para el alza de los precios.
La vivienda en España se encareció de media en 2021 el 6,4% con 565.000 transacciones, entre segunda mano y obra nueva. Cifras que hablan de un sector activo, fuerte y con capacidad de resistir, pese al mazazo que supuso la pandemia para la economía. En el primer trimestre de este año, según datos de esta misma semana de Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa), el alza media en precios fue del 2,3%, con una tasa interanual del 6,6%, y en la que la guerra en Ucrania computa solo un mes. Las alzas de precios del último año habían llegado incluso a destapar ciertos temores a una burbuja, pero los expertos apuntan a un menor ritmo de aumento, sin que se prevea que la elevada inflación vaya a desbordar también los precios inmobiliarios.
Desde el servicio de estudios de Bankinter esperan para este 2022 una desaceleración en los precios hasta el 2% de subida, que se reduciría al 1% en 2023. Por su parte, las transacciones caerán hasta las 500.000 anuales, con 400.000 de usadas y 100.000 de nuevas. Una previsión que basan en la menor tasa de ahorro de los hogares por la fuerte inflación en bienes de consumo básico y en unos costes de financiación ligeramente al alza.
Así, Juan Moreno, analista inmobiliario de Bankinter, destaca como elementos sólidos para la futura marcha de la vivienda “que la tasa de esfuerzo –porcentaje del salario destinado a la compra– está aún por debajo del 30%, la acumulación de ahorro durante la pandemia, y por último, que no hay ni grandes sobreofertas ni sobredemandas en el sector”. Eso sí, lejos de hablar de burbuja en la vivienda, Moreno aprecia una sobrevaloración del 4% o 5% en relación con la marcha de los salarios.
El consejero delegado de Foros Consultores Inmobiliarios, Luis Corral, se muestra cauto ya que la inflación empobrece al comprador de vivienda y además se prevé un encarecimiento de la financiación. “Con todo esto, lo normal es que la dinámica de compra, que ahora está muy activa, se vaya moderando”, explica. Así, además de los hechos objetivos de un mayor precio de las materias primas y dificultades de suministro que también afectan al sector inmobiliario, apunta un hecho subjetivo que hará mella: “Las decisiones de compra se ralentizan y las familias optan por economía de prudencia”.
En el contexto actual y pese a esos grandes desequilibrios que pesan sobre nuestra economía, la directora de estudios de Tasaciones Inmobiliarias, Cristina Arias, prevé una aceleración de la actividad en la vivienda a corto plazo “para tratar de asegurar la financiación a un coste que todavía se mantiene bajo, y que perdería atractivo a medida que aumenten los tipos. Y añade: “A medio plazo, un contexto de inflación que se prolongue en el tiempo puede erosionar el ahorro acumulado de los hogares y dificultar la accesibilidad a la vivienda, a la par que limitar la oferta debido a los mayores costes de construcción y al incremento de la incertidumbre”, concluye.
En opinión de Consuelo Villanueva, de Sociedad de Tasación, el efecto de la complicada situación actual puede ser contractiva para la vivienda, “ya que el actual contexto inflacionista y de incertidumbre económica y política es propicio para que se pospongan decisiones de adquirir una casa”. Y añade problemas de oferta que evitan caídas en los precios: “A corto plazo, ante el crecimiento de los costes de construcción, la falta de mano de obra y también el aumento del precio de las materias primas, los materiales y la energía, no se prevé que se vaya a producir una bajada de los precios”.
Refugio
En esta visión general de la vivienda en España, vuelve a aparecer el concepto de valor refugio frente a otras inversiones como las financieras, que viven ahora momentos de elevadísima volatilidad. Una lección que aprendieron muy bien las familias españolas durante décadas de fuertes subidas de precios. Juan Moreno considera que la vivienda como inversión puede cubrir la inflación media en España a lo largo del año. “Pese a la subida de tipos en los mercados de renta fija, la rentabilidad del alquiler de vivienda entre el 3,5% y 4% anual está muy por encima del bono a 10 años (1,5%). Si a esta rentabilidad se suma una revalorización del inmueble en torno al 2% anual, conseguiremos cubrir la inflación”, explica.
Cristina Arias comparte este enfoque: “Ante la situación de incertidumbre actual, el inmobiliario continúa siendo una alternativa para protegerse de la inflación y una opción que aporta diversificación y estabilidad a las carteras”. Consuelo Villanueva, directora de instituciones y grandes cuentas en Sociedad de Tasación, apunta a que “el sector residencial está actuando como refugio para inversores y como aliado ante la inflación, apoyado por los bajos tipos de interés”.
Luis Corral hace una clara división entre la compra de la vivienda habitual y aquella que se adquiere como inversión. “Si se trata de vivienda habitual, nos encontramos con subidas de precios y buenas condiciones de financiación. Si es para invertir, hay que encajar la ecuación de inversión y renta esperada, sin olvidarnos de la inflación porque su incremento retrae renta disponible”.
Los expertos discrepan sobre cuáles serán los activos inmobiliarios que mejor desempeño tendrán en este difícil año. El analista de Bankinter prevé menor rentabilidad en las zonas prime de las ciudades, ya que argumenta las más favorecidas serán las capitales de provincias y las viviendas que se adecúen a las nuevas necesidades surgidas del Covid-19.
Por su parte, en Foro Consultores Inmobiliarios apuestan por viviendas con demanda contrastada “y con tipos de demanda complementarias. Es decir, que se pueda alquilar como vivienda de larga duración, turística e incluso como oficina. Y eso se consigue más en los centros urbanos”, concluye.
Financiación
Otra de las patas clave para discernir el futuro de la vivienda es el coste de financiación, que ha vivido en los últimos años momentos históricos por la dilatada política de tipos cero o negativos de los bancos centrales. Sin duda, la primacía de los tipos fijos en los préstamos hipotecarios en España frente a aquellos ligados al euríbor es una señal de este momento único. El pasado mes de enero el 70,4% de las hipotecas se firmaron a tipo fijo, marcando un récord nunca visto.
Pero las cosas están cambiando rápidamente ante el desmadre de la inflación. Juan Moreno cuenta que en Estados Unidos las hipotecas a tipo fijo ya se firman a niveles del 4% y en España se empieza a observar un encarecimiento. Cristina Arias, directora del servicio de estudios de Tinsa, indica que “asegurar una hipoteca a tipo fijo en un momento de mínimos históricos es una opción muy interesante para el comprador”.
Luis Corral espera subida de tipos del BCE en los próximos meses en línea con la decisión ya tomada por la Reserva Federal estadounidense. “Ahora es un buen momento y se pueden conseguir tipos de interés fijos muy competitivos, más adelante las hipotecas serán más caras”, explica. Por último, Consuelo Villanueva apunta a que la seguridad del hipotecado ha pasado a primer término. “Un tipo fijo proporciona seguridad a la hora de afrontar una hipoteca, al ser un producto de largo plazo”, afirma.
Los cimientos del sector de la vivienda parecen sólidos. Pero la duración de los actuales factores negativos como la inflación y la crisis de Ucrania pueden acabar haciendo mella en la actividad inmobiliaria, sobre todo si decae el crecimiento económico y la financiación se encarece. Aun así, la vivienda hará valer entre los inversores su cualidad de refugio frente a las inversiones financieras.
Un alquiler desligado desde años al IPC
Alarma con el IPC. Una de las medidas más polémicas llevadas a cabo por el Gobierno tras publicarse un alza del IPC interanual de marzo hasta el 9,8% ha sido la de limitar al 2% la subida de los alquileres hasta junio y no indexarlos automáticamente a la inflación. En principio, la medida obliga solo a los grandes tenedores de vivienda, pero realmente afectará a todos los arrendatarios, ya que si no hay acuerdo en la negociación con sus inquilinos también se aplicará ese 2%.
A su aire. Sin embargo, la evolución del precio del alquiler lleva muchos años desligado de la evolución de la inflación en España. Si tomamos como referencia los últimos años, los precios del alquiler en 2016 subieron el 1,7%, según el Instituto Nacional de Estadística (INE) y el IPC cerró el año en el 1,56%. Pero hay diferencias mucho más notables, como en 2019, cuando la inflación cerró al 0,78%, mientras que los precios de alquiler en España subieron el 3,5%, o en 2020, con inflación negativa del 0,53% y alzas al inquilino del 0,9%. Con los datos de Idealista.com de 2021 –los oficiales el INE terminan en 2020– el precio del alquiler ha caído de media en España casi un punto porcentual, mientras la inflación cerró ese año en el 6,5%. Existen, pues, otros factores más determinantes en el alza o caída de los alquileres que el IPC.
Quejas. A lo largo de la semana han sido numerosas las voces críticas a poner un límite en la renovación de contratos en estos meses. Una de las más sonadas ha sido la del actual presidente de los empresarios (CEOE), Antonio Garamendi, que pidió respetar a quienes tienen en la renta de viviendas “parte de su ahorro o el complemento a una pensión”. Para los inquilinos en cambio será todo un alivio.