Claves de la ley de vivienda: cuándo llegarán los topes al alquiler y quiénes accederán a los incentivos

La normativa aprobada por el Gobierno penaliza las casas vacías y blinda la vivienda pública

Vivienda en alquiler en Sevilla.
Vivienda en alquiler en Sevilla. EFE

El Gobierno ha aprobado definitivamente este martes la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda, casi tres meses después de que el Consejo de Ministros diese luz verde a la primera lectura del texto. En esencia, no cambia sustancialmente tras el varapalo que llegó la semana pasada desde el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Así, mantiene la posibilidad de que las autonomías declaren zonas tensionadas para limitar el precio de los alquileres de grandes propietarios o congelar las rentas de los pequeños caseros; da la posibilidad a los ayuntamientos de que graven las casas vacías; y blinda la vivienda pública para que no pueda ser enajenada.

La ley, a su vez, modifica la normativa para dar soluciones habitacionales a las familias vulnerables que vayan a ser desahuciadas, contempla bonificaciones fiscales para los pequeños propietarios que abaraten los alquileres y establece una reserva del 30% en las nuevas promociones para la vivienda protegida.

Tras el Consejo de Ministros, la titular de Transportes, Raquel Sánchez, y la titular de Derechos Sociales, Ione Belarra, se han felicitado por la aprobación definitiva de una normativa que convierte a la vivienda en el quinto pilar del Estado del bienestar. Ahora, el Gobierno, que remitió por trámite de urgencia la ley al Congreso, tendrá que trabajar para atar los apoyos necesarios con el objetivo de que la norma esté publicada en el Boletín Oficial del Estado como muy tarde en el tercer trimestre del año, algo necesario para cumplir con Bruselas. Estas son las principales claves del texto.

¿Qué es un gran propietario?

La ley de vivienda establece una serie de definiciones clave de cara a facultar a las comunidades autónomas y ayuntamientos a que pongan en marcha una serie de medidas. Una de estas definiciones es la que marca la frontera entre los pequeños y los grandes caseros. Así, la norma establece que el gran tenedor de vivienda es la persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.

¿A quién afecta el límite de precios?

La ley permite que las comunidades autónomas limiten los precios en las zonas tensionadas siempre que las viviendas pertenezcan a grandes propietarios con personalidad jurídica (es decir, una empresa). Así, los topes a los precios en las autonomías que decidan aplicar la normativa dependerán de una estadística oficial que todavía tiene que estructurarse y que tardará en estar lista durante un plazo máximo de 18 meses, según recoge el texto legislativo. La limitación de los precios, por ello, llegará previsiblemente a finales de la legislatura o incluso ya en la próxima.

¿Qué es un área de mercado tensionado?

Para que el límite de los precios pueda aplicarse sobre los grandes tenedores con personalidad jurídica, la administración competente deberá definir una zona (ya sea una calle, un barrio, un distrito o una ciudad entera) como área de mercado tensionado. La ley establece dos requisitos que tienen que cumplirse para que esto suceda.

Por un lado, el precio medio de las hipotecas o de los alquileres de la zona, más los gastos y suministros básicos (luz, agua, gas, telecomunicaciones, impuestos vinculados al inmueble y gastos de comunidad), debe superar "el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares”. Por otro, en estas áreas, los precios de compra o alquiler deben haber subido en cinco años más de cinco puntos por encima del IPC autonómico.

La zona de mercado tensionado se declarará por un periodo de tres años, prorrogables anualmente si la situación no ha podido revertirse.

División territorial

Hasta la fecha, las administraciones regionales gobernadas por el Partido Popular han dejado claro que se opondrán a la normativa. Por ello, como la declaración de la zona tensionada depende exclusivamente de las autonomías, las medidas de la ley centradas en el alquiler amenazan con cumplirse únicamente en la mitad del territorio.

¿Qué pasa con los pequeños caseros?

Los pequeños propietarios y los grandes tenedores con personalidad física que tengan viviendas en las zonas tensionadas no estarán sujetos a esta limitación de precios, pero sí a una congelación de las rentas que afectará tanto a los nuevos contratos como a los ya firmados.

El inquilino de una zona tensionada que esté a punto de ver finalizar su contrato podrá pedir una prórroga extraordinaria de tres años en los mismos términos, es decir, abonando la misma cantidad. A su vez, en los nuevos contratos, la renta estará limitada al precio establecido en el contrato anterior. En ambos casos, no obstante, los precios podrán adecuarse al IPC.

Subidas de hasta el 10%

La congelación de precios para pequeños propietarios y grandes tenedores con personalidad física tendrá, sin embargo, una serie de excepciones que permitirán encarecer los precios hasta un máximo del 10%. Por un lado, el casero podrá subir la renta si firma un contrato con una duración mínima de 10 años. Por otro, tendrá permitido encarecer el precio (de nuevo hasta un 10%) si demuestra haber realizado obras de mejora en la vivienda para rehabilitarla, mejorar la accesibilidad o lograr un ahorro del 30% en el consumo de energía.

Bonificaciones fiscales

La ley de vivienda incluye la propuesta de Transportes de utilizar los incentivos fiscales para propiciar un abaratamiento generalizado de los precios del alquiler. Por norma general, la deducción en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que actualmente se sitúa en un 60% de los rendimientos del alquiler, se reduce al 50%. Esta cantidad, sin embargo, será modulable hasta una bonificación máxima del 90% en función de una serie de requisitos. La norma, por ejemplo, recoge bonificaciones del 60% si la vivienda se ha rehabilitado dos años antes, del 70% si se alquila a menores de 35 años en una zona tensionada, y del 90% si se ha rebajado el precio del alquiler un 5%, de nuevo en un área tensionada.

Penalización de la vivienda vacía

La normativa también deja varias decisiones en manos de los ayuntamientos. Así, los consistorios podrán penalizar mediante un recargo de hasta el 150% en el IBI a "aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal", como ser segunda residencia, estar en obras de rehabilitación o estar ofertada en el mercado. El recargo fija un 50% por tener una casa vacía, de otro 50% si la desocupación se prolonga durante tres años, y de otro 50% si el mismo propietario tiene dos o más inmuebles vacíos en la misma zona.

Otros cambios fiscales

La ley de vivienda recoge un cambio en la fiscalidad de las conocidas como entidades arrendadoras de viviendas, que verán rebajada en 45 puntos, hasta el 40%, la bonificación con la que cuentan en el impuesto de sociedades. Esta ventaja afecta a empresas que tengan arrendadas más de ocho viviendas y que permanezcan alquiladas durante más de tres años, según los regímenes tributarios especiales recogidos por la Agencia Tributaria.

Más vivienda social

Entre otras medidas destinadas a incrementar el parque de vivienda social en España, el texto legislativo establece una reserva del 30% del suelo urbanizado en las nuevas promociones que deberá destinarse a la vivienda protegida, reservando un 50% de esa cantidad al alquiler social. Esta reserva, con todo, tendrá que ser compensada a las promotoras por los ayuntamientos que decidan exigirla. La normativa también blinda la vivienda pública para que las administraciones autonómicas y locales (quienes tienen competencias en la materia) no puedan enajenar el parque público. Así, las viviendas de protección oficial (VPO) no podrán descalificarse durante un periodo mínimo de 30 años. A su vez, los inmuebles construidos sobre suelo destinado a VPO no podrán perder su calificación de protección.

Desahucios

Respecto a los desahucios, la norma establece que serán los juzgados los que, de oficio, suspendan los lanzamientos por impago de alquiler de familias vulnerables durante dos meses, si el demandante es una persona física, y durante cuatro meses si es persona jurídica. En ambos casos, la administración tendrá que buscar una solución habitacional para los afectados.

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