El Gobierno aprueba la ley de vivienda que permitirá topar el precio del alquiler
El Ejecutivo ha dado luz verde a la normativa sin cambios sustanciales tras el revés del CGPJ
El Gobierno ha aprobado definitivamente este martes la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda, casi tres meses después de que el Consejo de Ministros diese luz verde a la primera lectura del texto. La demora se ha debido principalmente al retraso del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) a la hora de emitir su informe preceptivo sobre la normativa. El órgano de gobierno de los jueces, que en un principio debería haberse pronunciado a finales de 2021, publicó su valoración definitiva la semana pasada dando un varapalo al Ejecutivo. Los jueces ven en la ley un choque de competencias entre el Estado y las autonomías por la legislación en materia de vivienda. El Gobierno, sin embargo, asegura que el texto cumple con la Constitución, por lo que ha aprobado la normativa sin cambios sustanciales.
La normativa aprobada definitivamente por el Consejo de Ministros establece una serie de definiciones y posibles medidas políticas alrededor de la vivienda. Sin embargo, deja la mayoría de las actuaciones en manos de las comunidades autónomas y, en menor medida, de los ayuntamientos. La limitación de los precios del alquiler y las penalizaciones a la vivienda vacía, por ejemplo, dependerán respectivamente de los gobiernos regionales y locales.
Tal y como ha explicado la ministra de Transportes, Raquel Sánchez, tras el Consejo de Ministros, la normativa hace de la vivienda el quinto pilar del Estado del bienestar y protege el derecho a la vivienda recogido en el artículo 47 de la Constitución.
La ley somete a protección permanente el parque público de vivienda social para que no pueda ser enajenado y para defender la estabilidad de los más jóvenes y vulnerables, ha resumido Sánchez. También regulará los desahucios de hogares vulnerables para ofrecer soluciones habitacionales por parte de las comunidades y permitirá que la legislación urbanística reserve suelo para la vivienda protegida. A su vez, podrán toparse los precios del alquiler en las zonas tensionadas.
El texto especifica que se deben cumplir dos requisitos para que un barrio o zona residencial sea calificada como "tensionada". Por una parte, la renta media mensual de la unidad de convivencia destinada al coste de la hipoteca o del alquiler, además de los gastos propios de la vivienda -luz, agua, telecomunicaciones-, ha de superar el 30% de los ingresos medios de los arrendatarios.
Asimismo, el precio de compra o alquiler de la vivienda debe haber experimentado un porcentaje de crecimiento acumulado de, al menos, cinco puntos porcentuales por encima del Índice de Precios de Consumo (IPC) de la comunidad autónoma.
Si se cumplen ambas premisas, la zona podrá ser declarada como "tensionada" durante los siguientes tres años, un plazo que podrá prorrogarse cuando "subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración y previa justificación de las medidas y acciones públicas adoptadas para revertir o mejorar la situación".
Las comunidades autónomas -que son las responsables de aplicar todas estas medidas cuando así lo consideran- tendrán la potestad de formular medidas que congelen los precios ofertados por los grandes tenedores en las zonas "tensionadas" para así facilitar el acceso a la vivienda.
Una vez entre en vigor el nuevo índice de precios del Ministerio e Transportes, los grandes propietarios no podrán alquilar sus viviendas por encima de los umbrales fijados en esta estadística. De todos modos, la cartera dirigida por Raquel Sánchez estima que esta herramienta no estará disponible hasta dentro de 18 meses, por lo que no se congelarán precios bajo estos principios hasta la primavera de 2024.
El Gobierno establece también en el texto hasta cuatro modalidades de beneficios fiscales para pequeños propietarios a fin de fomentar el abaratamiento de la renta. Este sistema de beneficios fiscales bonificará en un máximo del 90% la renta que ingresen los propietarios en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), siempre y cuando bajen el precio del alquiler en un 5% en zonas "tensionadas".
El segundo tramo de incentivos incluido bonificará con un 70% a aquellos propietarios que alquilen su vivienda por primera vez en una zona "tensionada" y la arrenden a inquilinos de entre 18 y 35 años. También recibirán este incentivo fiscal los dueños de inmuebles que destinen su vivienda a alquiler social con un precio inferior al establecido en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda.
Asimismo, los propietarios que rehabiliten su vivienda podrán optar a una bonificación del 60%. Por último, quienes no cumplan con ninguno de los requisitos anteriores podrán acceder a un incentivo fiscal del 50% solo por alquilar su vivienda en una "zona tensionada".
Pese a lo señalado anteriormente, el texto aprobado incluye una serie de excepciones que permitirán a los grandes tenedores subir el precio del alquiler en zonas "tensionadas" en un máximo del 10%. En concreto, podrán aumentar el coste del alquiler cuando realicen una rehabilitación de su vivienda dos años antes de firmar un nuevo acuerdo o cuando sellen un contrato de arrendamiento por un periodo de diez o más años.
Por otro lado, el texto, que introduce medidas de protección a familias vulnerables en caso de desahucios, impulsará la creación de vivienda social, ya que dotará a las comunidades autónomas de las herramientas necesarias para garantizar que hasta el 30% de las nuevas promociones de vivienda se destinen a una reserva sujeta a un régimen de protección pública que, "al menos, permita establecer su precio máximo en venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda".
En paralelo, prohíbe por ley vender vivienda pública en, al menos, 30 años. En caso de hacerlo, se deberá justificar dicha venta y devolver todas las concesiones públicas recibidas. Con esta medida, el Gobierno quiere garantizar la presencia de la vivienda social dentro de la oferta inmobiliaria, ya que considera que su representación es "insuficiente".