Reflexiones sobre la nueva Ley de Vivienda

El proyecto que ha elaborado el Gobierno tendrá poco impacto en el precio de los inmuebles y en su accesibilidad, más allá de poner meros parches

Mucho se han agitado las tertulias radiofónicas y televisivas a cuenta de este nuevo proyecto legislativo que, como pronto, tendrá aplicación dentro de unos tres años, por lo que probablemente estaremos hablando de una novedad legislativa para el próximo ciclo parlamentario. Es evidente que la tensión social actual va a entrar de lleno en esta cuestión que refleja una constante de las tres décadas y media últimas, desde que la Ley Boyer en 1985 inició la liberalización del mercado del alquiler en España, como es el hecho incontrovertible de haber convertido la vivienda no en un derecho básico, sino en un objeto de especulación. Solo así se explica su continua precarización, en términos de su mayor valor, la reducción de los espacios habitables en su interior, así como en el incremento de los costes de los suministros que lleva asociados, en especial, como vemos últimamente, la electricidad.

Desde 1985, el precio de la vivienda en España no ha hecho más que incrementarse de una manera muy volátil, alternándose incrementos desaforados, con desplomes rotundos, en una especie de montaña rusa ascendente, fiel reflejo de esa teoría de los ciclos económicos de los que habla la Escuela Austriaca de economía, y de la que los economistas no parecen hacer mucho caso.

En mi opinión, este embrión de nueva ley de la vivienda poco impacto va a tener en el precio de la misma y en su accesibilidad, especialmente entre los colectivos más jóvenes, más allá de meros parches. Frente a la indignación que despierta en los sectores más liberales, habría que recordarles que la mayor intervención que se produce sobre el sector de la vivienda ya lleva muchos años instalada, y es la fiscal o tributaria.

Que haya un impuesto del IVA del 10% sobre la primera adquisición de la vivienda, es ya de por sí una intervención enorme, que precariza aún más el valor del bien, por no hablar del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), verdadero lastre para los propietarios en épocas de crisis económicas, pues es ahí donde las corporaciones municipales abrevan sus abultados gastos, incrementando dicho impuesto exponencialmente precisamente en los ciclos de recesión, como vimos en Madrid sobre todo tras la crisis del 2007, o de la venta de la vivienda pública de los ayuntamientos y comunidades autónomas a determinados fondos.

Por otro lado, no podemos olvidar que jurídicamente el mercado inmobiliario en España está tan atomizado, por medio de infinidad de normas autonómicas y locales tan dispares, que una ley de carácter estatal como la prevista, no tendrá un efecto armonizador donde se garantice la igualdad de todos los españoles a esos efectos, sino que cada ente infraestatal hará lo que considere oportuno, y todo ello en un marco de confrontación.

Mucho más fácil lo tenía por ejemplo la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que limitando el incremento de las rentas de alquiler en todo el territorio estatal, por medio de su congelación, consiguió con ello, en un entorno de expansión económica de crecimientos del PIB del 10% cada año, que el precio de las viviendas no aumentara, con lo que las familias pudieron dedicar una parte sustancial de sus ingresos a otros menesteres, lo cual explica el baby boom y otras cuestiones.

Yo sí que creo que los grandes propietarios determinan los precios del alquiler, sobre todo en determinadas zonas donde tienen gran presencia. Lo he visto por ejemplo en Torrejón de Ardoz, de tal manera que las subidas de rentas que imponían a sus inquilinos llevaban aparejadas incrementos para los pequeños propietarios. Por lo tanto, no creo que debamos minusvalorar su papel en el mercado, y más cuando ellos sí que han disfrutado de estructuras societarias como las socimi que son regímenes tributarios más propios de paraísos fiscales, los cuales tenían su justificación temporal en un mercado inmobiliario hundido en su momento, tras la crisis de los fondos de inversión inmobiliaria que condujo a corralitos en el 2010.

El control de rentas que prevé la futura ley va a ser un ejercicio administrativo casi imposible de llevar a cabo, al igual que la determinación de las llamadas zonas tensionadas. Los llamados bonos vivienda serán meros parches económicos que apenas por su duración, prevista en dos años, darán estabilidad a los jóvenes que buscan emanciparse de sus padres.

Habría que avanzar en entornos que crearan una mayor seguridad en la protección de la propiedad frente a preocupantes fenómenos crecientes como la ocupación, que tanto agobia a los propietarios, por la vía de celebración de juicios inmediatos que restablecieran la legalidad, a la hora de abordar también el problema de los pisos vacíos.

Los impuestos deben aminorarse, tanto a nivel estatal como autonómico y local, con el objeto de abaratar los costes fiscales y así reducir los precios y, sobre todo, garantizar la seguridad jurídica de dichos bienes frente a la voracidad recaudatoria. También serían precisas medidas de fomento de la competencia en el sector inmobiliario, limitando el poder de mercado de las grandes corporaciones, o aplicando la ley de competencia desleal, cuando haya abuso o mala fe por parte de la propiedad, o dinamizando el derecho al retracto crediticio o legislando la dación en pago de la vivienda hipotecada, lo que no se hizo en el 2019 con la nueva Ley de crédito hipotecario.

Instrumentos para abaratar la vivienda los hay ya, sin necesidad de nuevas leyes; lo que hay que hacer es ponerlos en práctica, y no olvidar que ya hubo una ley, la de 1964, que con un simple articulado consiguió frenar los precios de las viviendas durante dos décadas, como bienes básicos que eran entonces, antes de convertirse tras 1985 en objeto de acaparamiento y especulación, por la desregulación atropellada que sufrió el sector inmobiliario.

Guillermo Rocafort Pérez es Profesor de Derecho y Economía de la Universidad Europea