Blackstone pone a la venta una gran cartera de viviendas en alquiler de su socimi Testa
El fondo espera embolsarse alrededor de 300 millones. Es la mayor transacción de este tipo de activos en los últimos meses
Blackstone ha puesto a la venta una importante cartera de edificios de viviendas en alquiler pertenecientes a su socimi Testa Residencial. Se trata de un movimiento relevante en el sector por el tamaño; porque este tipo de activo es escaso; por la transcendencia del protagonista (este fondo marca el paso a otras firmas), y por comprobar si el ruido político respecto al alquiler afecta al interés de los compradores.
El fondo estadounidense ha encargado a la consultora JLL el proceso de búsqueda de compradores por el que espera embolsarse alrededor de 300 millones de euros, según confirman fuentes conocedoras de la operación. Pone a la venta una cartera de seis edificios ubicados en Madrid, en los barrios de Méndez Álvaro y San Chinarro y en las localidades de San Sebastián de los Reyes, Boadilla del Monte y Majadahonda.
Se trata de cerca de 800 viviendas de precio libre destinadas al arrendamiento, por lo que el precio medio por casa que espera Blackstone ronda los 400.000 euros. La gestora norteamericana espera recibir en las próximas semanas las primeras ofertas no vinculantes y prevé cerrar la transacción a final de año. No obstante, si desde la firma no consiguen el objetivo de precio marcado es probable que pueda anular el proceso.
En los últimos años se ha despertado un enorme interés por parte de los fondos en invertir en residencial en alquiler en España, debido fundamentalmente a la fuerte demanda de potenciales inquilinos. Ante la falta de un parque amplio de edificios en alquiler en el país, la mayor parte de inversión se ha destinado al conocido como build to rent o construir los activos para posteriormente arrendarlos. En el caso de esta operación, sin embargo, se trata de inmuebles en alquiler ya operados desde hace tiempo, algo poco habitual en el mercado de transacciones.
Precisamente Blackstone -uno de los grandes fondos inmobiliarios, de deuda y de capital riesgo del mundo-, pone a la venta estos inmuebles porque los considera maduros, con una alta tasa de ocupación y sin necesidad de inversión de mejoras. La cartera de Testa tiene un valor bruto (GAV) de 2.856 millones de euros, según una tasación de Savills recogida en sus cuentas de 2020. Por tanto, supone desprenderse de alrededor del 10,5% del portafolio. El fondo anteriormente ha realizado otras operaciones de venta, pero de menor tamaño. Por ejemplo, el pasado año se desprendió de 136 viviendas en Galicia.
La operación encargada a JLL es el mayor movimiento de este tipo de activos en los últimos tiempos. Blackstone se hizo con la socimi Testa Residencial, cotizada en BME Growth, en 2018 tras adquirirla a Merlin, Acciona, Santander y BBVA. Aunque los inmuebles que ahora pone a la venta fueron comprados anteriormente por el fondo pero integrados posteriormente en la socimi.
Es muy probable que los interesados en adquirir esta cartera sean fondos de pensiones, aseguradoras y otros fondos, debido a que se trata de un producto maduro y de rentas seguras. Este tipo de compradores son los que mayores pujas pueden realizar al tener un coste de capital menor. En los últimos años, firmas como Axa, Ares, DWS, Tectum, Primonial, Aberdeen y Neinor han estado activas en este segmento.
A esta fecha, no se espera que las negociaciones políticas de la Ley de Vivienda entre los socios de Gobierno, PSOE y Unidas Podemos, respecto a si hay una regulación de precios de los alquileres pueda afectar a esta transacción.
Una cartera de 10.812 casas
A finales del pasado año, Testa disponía de 10.812 casas, aunque llegó a tener un máximo de 11.096 el año anterior. Por valor de las propiedades, el 62% de la cartera se encuentra en Madrid, el 6% en San Sebastián, el 6% en Barcelona y el 5% en Palma, entre otras ciudades.
El pasado año, la socimi ingresó 79,91 millones en rentas de los alquileres, lo que supuso un 7,5% menos que un año antes. Asimismo, engordó sus pérdidas hasta los 49,3 millones después de apuntarse deterioros en el valor de su cartera.
Testa Residencial es la socimi en la que Blackstone integra edificios residenciales completos para el alquiler. A través de Fidere controla vivienda social adquirida al Ayuntamiento de Madrid. A su vez, la sociedad Testa Home gestiona estos activos de ambas empresas.
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