Responsable de estrategia de inversión

José Luis Pellicer (M&G RE): “Un fondo inmobiliario ofrece el 3% anual neto frente a la inflación”

Destaca el creciente interés de los inversores institucionales en diversificar las carteras con ladrillo ante la nula rentabilidad de la deuda

José Luis Pellicer, Responsable de estrategia de inversión de M&G Real Estate
José Luis Pellicer, Responsable de estrategia de inversión de M&G Real Estate

La pandemia ha dirigido de nuevo la mirada de los grandes inversores hacia el sector inmobiliario. El ladrillo es cada vez más una alternativa para diversificar carteras ante la mínima o nula rentabilidad de la deuda, según explica José Luis Pellicer, director de estrategia de inversión de M&G Real Estate, que gestiona un patrimonio a nivel global de más de 36.000 millones de euros en activos inmobiliarios para clientes institucionales. Pero esa mirada hacia el ladrillo no es como la previa a la actual crisis. La pandemia y el teletrabajo van a dejar una profunda huella en segmentos como el alquiler de oficinas y de vivienda en las ciudades cuyo alcance, explica Pellicer, solo se podrá analizar con claridad en el medio plazo.

¿Qué interés despierta ahora la inversión inmobiliaria entre el inversor institucional?

Ha aumentado bastante su interés. Comentan que la renta fija cada vez da menos y el inmobiliario les proporciona renta, una prima de riesgo respecto a la deuda soberana. Además, proporciona crecimiento a largo plazo, diversificación en la cartera. Tras la anterior crisis financiera, desde 2010 y 2013 en el caso de España, el crecimiento inmobiliario ha sido sostenido y el rendimiento ha sido muy bueno. Y la liquidez es relativamente buena también.

¿Ese interés se está materializando ya en inversiones?

Se trata de la confirmación de una tendencia que ya existía y que comenzó en 2015, los tipos son muy bajos desde entonces. La demanda en nuestro fondo diversificado paneuropeo y asiáticos ha sido superior desde 2015 hasta ahora. El volumen de activos gestionados ha pasado desde los 32.600 millones de euros de ese año a los 36.300 millones de 2020. Pero un inversor institucional se toma bastante tiempo desde la primera reunión hasta que firma en un papel cuánto va a invertir, pasan varios meses.

¿De cuánto es la prima que ofrece el inmobiliario sobre la renta fija en el largo plazo?

Cuando hablamos con un inversor, ya tiene claro que quiere invertir en inmobiliario y por qué. Un fondo como los nuestros puede dar una renta del 3% neto anual más el aumento de capital, en líneas generales. Al cliente le explicamos que tenemos una prima y como invertimos en edificios de bajo riesgo, en el centro de las ciudades, y que en general debería haber una correlación futura en el largo plazo entre el aumento de las rentas y la inflación. Así, el sector inmobiliario es uno de los que está mejor situado en un hipotético futuro de más inflación. También le explicamos que la pandemia ha creado un gran cambio con el teletrabajo. La cuestión es si el uso de las oficinas va a continuar o va a disminuir.

¿Cuál fue el rendimiento el año pasado de su fondo M&G European Property?

Fue del 2,6% neto, sin comisiones. Y del 5,9% anual en los últimos cinco años. Batimos al mercado desde hace cinco años.

¿Qué expectativas de rentabilidad tienen a futuro? La pandemia ha cambiado muchos hábitos y traído importantes novedades como el teletrabajo.

Cuando se teletrabaja al menos cuatro días por semana es cuando la necesidad de espacio se reduce radicalmente. No hay una relación lineal entre uso de oficinas y días de teletrabajo, el uso del espacio sí baja claramente cuando se teletrabaja cuatro días a la semana o más. Y directamente relacionado con esto está la duda de dónde va a vivir la gente, si de alquiler en los cascos urbanos o si decidirá irse fuera, a dos horas de distancia porque va a trabajar cuatro días a la semana desde casa y se puede plantear otra vida. Hay por tanto mucha incertidumbre sobre dónde va a vivir la gente y cómo se van a reestructurar las ciudades. Pero esto no va a pasar de un día para otro, sucederá a lo largo de los próximos 10 años.

El apalancamiento, la típica causa de burbuja inmobiliaria, no se está dando. Me tranquiliza que no es excesivo

¿Cómo están adaptando la cartera a esas incertidumbres?

La mayor parte de nuestras oficinas están en el centro de las ciudades, cerca de nudos de transporte, a las que es fácil acceder. Las oficinas que no están cerca de nudos de transporte y en las que dependes del coche para acceder, si no se venden ahora, se venderán muy pronto. Tenemos muy pocas. En centros comerciales, la mayor parte de nuestra cartera son supermercados o hipermercados, tenemos muy pocos centros comerciales como tal. Y allí donde los tenemos es en lugares como Singapur, donde no hay excedente de centros comerciales y son espacios de compra y también de socializar. Los cambios de cartera que teníamos que hacer los hemos hecho en los últimos años, la pandemia no nos ha cogido por sorpresa.

¿Y la logística? ¿Es la gran apuesta inmobiliaria a futuro?

Muchos inversores inmobiliarios hoy por hoy están comprando logística por las incertidumbres con las oficinas y los centros comerciales, pero hay que ser muy selectivos. Hemos sido muy activos en logística en los últimos tres años, hemos comprado bastante, activos como la plataforma logística de Amazon en Dos Hermanas (Sevilla) o más recientemente la de Ontígola (Toledo). Pero ya no se puede comprar logística a cualquier precio.

¿Hay señales de burbuja en algún segmento del mercado inmobiliario? ¿La logística quizá?

Las burbujas inmobiliarias suceden por un problema de apalancamiento. En los mercados en los que estamos, el apalancamiento es del 50% y si quieres el 60%, y el número de bancos que está dispuesto a prestar, disminuye enormemente. La típica causa de burbuja inmobiliaria no se está dando. En el sector de logística a largo plazo los precios están subiendo mucho y la prima de riesgo está al nivel más bajo que se ha visto nunca. Todavía no es una burbuja, pero lo estamos observando. Me tranquiliza que el apalancamiento no es excesivo.

¿Y el mercado de alquiler de vivienda? ¿Invierten en España?

Nos lo planteamos, pero por ahora no tenemos nada, no hemos comprado nada de residencial de alquiler en España pero me extrañaría mucho que en dos años no tuviésemos nada. No estamos muy focalizados en vivienda para alquilar porque la construcción de residencial nuevo supone menor distribución anual a los inversores. Durante dos años tenemos que meter capital y no habrá distribución de renta hasta que no estén los apartamentos alquilados.

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