La promoción residencial en costa se enfrenta a un desplome por la ausencia del comprador extranjero

Peligra el lanzamiento de nuevos proyectos y la labor comercial al cliente foráneo se obstaculiza por un tiempo indefinido

Playa de la Malagueta, en Málaga, totalmente vacía durante el confinanmiento.
Playa de la Malagueta, en Málaga, totalmente vacía durante el confinanmiento.

El cierre de las fronteras por el confinamiento debido a la pandemia de Covid-19 y las dificultades para viajar en los próximos meses, hasta que no esté controlada la crisis sanitaria en Europa, va a provocar un hundimiento en las compras de vivienda por parte de los extranjeros en la costa española, donde tienen un peso muy relevante. Promotores y comercializadoras ya asumen que durante un plazo indeterminado no se pondrán en marcha nuevos proyectos y otros no recibirán financiación bancaria por falta de preventas sobre plano.

“Los proyectos actualmente en curso de obra nueva destinados a extranjeros sufrirán un parón total de sus ventas hasta que estos puedan volver a viajar, algo que hoy es poco probable para un periodo de los próximos 12 meses, y probablemente con restricciones en los 12 meses posteriores”, asevera Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Colliers. “Hasta que no se reanuden las conexiones de líneas aéreas o se establezcan medidas racionales de establecimiento de corredores seguros entre países, esta actividad va a estar totalmente paralizada”, asegura.

“La afectación adicional de la presente coyuntura sobre este segmento resulta obvia y posiblemente necesite un mayor periodo para la recuperación”, opina también Rafael Gil, director del servicio de estudios de Tinsa.

  • El peso en el mercado

Los extranjeros compraron en España el pasado año 94.046 viviendas, lo que supuso un 16% de las transacciones, según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Pero el peso en la costa es muy superior. Solo en el arco mediterráneo y los archipiélagos, esas adquisiciones llegaron a 70.784 unidades.

De esta forma, el peso es especialmente importante en algunas localizaciones. En Alicante, la provincia con más transacciones para este segmento, los compradores foráneos adquirieron 20.333 casas, el 48,1% de todo el mercado. En otras muchas ubicaciones costeras esos porcentajes son igualmente elevados: Baleares (33,1%), Málaga (32,3%), Canarias (29,1%), Girona (28,4%), Murcia (26,8%) o Almería (25,4%).

“La segunda residencia no es de primera necesidad y será lo último que se recupere tras esta crisis sanitaria”, coincide Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios. “Obviamente se verán más afectadas y es evidente que estamos en un momento donde España está en el punto de mira por el coronavirus. Tampoco ayuda la imposibilidad de viajar y eso reducirá la demanda”, destaca. “La banca no va a financiar nuevos proyectos, y los que estuviesen en fase de precomercialización exigirá mayores niveles de preventas para poder financiarlos, lo que va a provocar su paralización”, asegura Echavarren.

En algunas ubicaciones, este freno se suma a tensiones en algunas zonas como la costa malagueña, donde la sobreoferta de nuevos proyectos estaba provocando una ralentización en las ventas, como publicó este diario a finales de febrero. Por ejemplo, desde Manilva a Torremolinos, la Costa del Sol suma 267 proyectos de segunda residencia, para comercializar 14.966 viviendas, de las que 5.132 están sin vender, según los detalles de la consultora Prime Invest.

Coincide en el diagnóstico Samuel Población, director de residencial y suelo de CBRE: “Se prevé una parálisis en el lanzamiento de nuevos proyectos por diversas razones, entre las que podemos enunciar la existencia vigente de una oferta ya suficiente pendiente de absorción, el efecto Brexit, precios tensionados en algunas localizaciones, y el impacto mayor que se estima tendrá el Covid-19 en la segunda residencia frente a primera vivienda”.

  • Incertidumbre en precios

“Debido a esa sobre oferta algunos proyectos ya se estaban parando antes de la crisis del coronavirus y otros estaban ya ajustando precios. Creo que no es una cuestión de bajada de precios hoy por hoy, sino de una barrera imposible de superar a la hora de poder enseñar localizaciones y proyectos en marcha”, afirma Echavarren, de Colliers. “Es evidente que si se prolongase mucho ese parón, los precios podrían disminuir”.

“Esto repercute en todas las variables, de modo que la menor demanda determine una mayor contención de la nueva oferta, así como una presión añadida sobre los precios. La situación, así, es muy distinta a la de la anterior crisis, donde la demanda foránea sostuvo en cierta medida estos mercados ante el frenazo de la local”, refleja Gil, de Tinsa.

El cómo va a afectar a las empresas concretas dependerá de la fase en la que se encuentren sus iniciativas. Los expertos creen que los que ya estén en obras y con numerosas preventas no se verán afectados. Más dudas se cierne sobre los que hayan empezado a comercializar ahora y, sobre todo, un freno total para los que tengan suelo y tengan que lanzar el proyecto. “Todo depende del nivel de maduración de los proyectos. Es decir, los que todavía no hayan comenzado la construcción y se estén gestando pueden retrasarse por dificultades en la financiación y también porque deberán analizar los ritmos futuros de venta”, cree Corral, de Foro Consultores. “E incluso alguno se retirará del mercado en aquellas zonas donde la oferta sea alta”.

“Aún es pronto para vaticinar porcentajes de caída en precios. No obstante, habrá ajustes significativos en vivienda de segunda mano y no tan evidentes en los proyectos en curso de obra nueva, pues cuentan en su mayoría con gran parte de preventas realizadas que garantizan la viabilidad de la promoción y su entrega”, sostiene Población, de CBRE.

La patronal: “Los extranjeros quieren segunda residencia en nuestras costas”

Desde la patronal de los promotores APCEspaña creen, sin embargo, que el mercado de vivienda nueva para segunda residencia para extranjeros seguirá fuerte. “Si se mantiene la tendencia de mejoría sanitaria no debe haber parón porque la demanda extranjera es muy potente y, con coronavirus o sin coronavirus, quieren su segunda residencia en nuestras costas”, afirma Daniel Cuervo, secretario general de la asociación, quien explica que este tipo de cliente alcanza casi el 90% en las promociones de obra nueva de la Costa del Sol destinadas a segunda residencia. “El extranjero quiere, quizá más que antes, poder venir a una segunda residencia a disfrutar del buen clima y estilo de vida mediterráneo sin aglomeraciones en macro hoteles. Por tanto, hay que diferenciar el turismo hotelero del turismo residencial”, afirma.

“Hoy en día nos encontramos con un mercado financiero más sano y solvente y sobre todo un sector inmobiliario con niveles de endeudamiento mucho más bajos por lo que no se espera una caída de precios en el producto de vivienda nueva”, opina Cuervo. “El nivel actual de preventas de las edificaciones en marcha 65%-80% por lo que no es posible una disminución de precios”.

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