El sector residencial prevé un escenario de normalización a 18 meses

Los promotores ven una reducción de ventas pero creen que aguantarán los precios

La vivienda usada sufrirá más claramente la bajada de precios

Dos obreros trabajando en una obra en Mahón (Menorca) a mediados de este mes.
Dos obreros trabajando en una obra en Mahón (Menorca) a mediados de este mes.

“Estamos preparándonos para un escenario de vuelta a la normalidad en 18 meses”, responde un directivo de uno de los grandes servicers bancarios que disponen de miles de pisos a la venta en toda España. “Sí, entre 12 a 18 meses es un plazo muy razonable de recuperación”, confirma un promotor. Son dos opiniones respecto a las previsiones del sector residencial sobré cómo será la recuperación tras el freno en las ventas debido la crisis sanitaria por la pandemia de Covid-19 y al parón de la economía, que se laminará hasta un 13% en el PIB de 2020, según el Banco de España.

“Hablamos de un shock exógeno al sector inmobiliario. Nada que ver con lo que ocurrió en 2008. Además, esto se ha producido cuando nos encontrábamos preparados con una economía fuerte, sector bancario saneado y sector inmobiliario solvente, con unos balances muy sólidos, prácticamente sin endeudamiento y sin stock”, señalan desde Aedas.

“Prevemos la recuperación a unas cifras de ventas similares a las de trimestres anteriores para el último trimestre de 2020, bien entendido que dependerá de la duración que tenga la pandemia”, señala Daniel Cuervo, secretario general de APCEspaña, la patronal de los promotores.

“La estabilización del sector de promoción residencial se conseguirá cuando se recupere la creación de empleo y se disipen las incertidumbres sobre el futuro económico y de la crisis sanitaria. No esperamos que eso ocurra antes de dos años”, indica, por su parte, Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Colliers. Coincide Samuel Población, director de residencial y suelo en CBRE: “Trabajamos diferentes escenarios. Hasta que no haya vacuna o tratamiento efectivo, la economía no se normalizará 100% y más en un país como España, dependiente en gran medida de sectores muy afectados como turismo, hostelería y automoción”.

Sin embargo, Población destaca que las grandes promotoras están muy capitalizadas y no tendrán dificultades en continuar con sus proyectos de edificación. No percibe problemas para las iniciativas de obra nueva ni ajustes relevantes en precios en el residencial nuevo, pero sí cree que habrá cierto frenazo en la comercialización de futuros proyectos, al menos hasta 2021.

El pasado año, según datos del Ministerio de Fomento, se pidieron visados para más de 106.000 viviendas, el máximo desde 2009, pero los expertos coinciden unánimemente en que para este año esa oferta se enfriará ligeramente por la crisis.

  • Qué ocurrirá con la comercialización

“La comercialización de proyectos actuales se verá ralentizada, lo que provocará que no se inicien las promociones, estas tienen que tener una serie de preventas para que les sea concedida la financiación bancaria, en tanto en cuanto la situación actual se mantenga”, opina Cuervo, de la patronal. “Nuestro escenario central es de recuperación en V, si bien no con la misma verticalidad en la bajada que en la recuperación. Al contrario que en 2008, nos encontramos en un escenario donde el stock de viviendas iniciadas es insuficiente para satisfacer la demanda y con bancos saneados”, añade.

“Hay que resaltar el bajo endeudamiento y sano nivel de caja de las promotoras que diferencia de otras etapas difíciles del pasado”, recuerda José Carlos Saz, consejero delegado de Habitat. Por lo que ahora, a diferencia de 2008, no se espera que queden esqueletos de edificios sin terminar.

  • Rebajas de hasta el 20% en precios

“Creemos que el impacto económico y de incertidumbre sobre el futuro provocará una atonía del mercado residencial, con ofertas de pisos de segunda mano significativamente más baratas de aquellos que estén obligados a vender por la pérdida de sus trabajos, y que actualmente es imposible de predecir en términos porcentuales”, asevera Echavarren, de Colliers. En el caso de la vivienda usada, a diferencia de la anterior crisis, existen unos nuevos jugadores, los llamados servicers que gestionan miles de pisos de bancos y fondos, por lo que se verá si con su tamaño y el respaldo financiero aguantan mejor la presión de los precios que los particulares.

“La situación financiera de los promotores, exenta de niveles elevados de riesgo, y la flexibilidad que estimamos van a ofrecer los bancos españoles a la financiación hipotecaria de las familias y de las empresas, son circunstancias muy diferentes a las de las crisis anteriores y por lo tanto no consideramos razonable un escenario de derrumbe de precios, pero sí de ajustes, más en el entorno del 10% al 20% en vivienda de segunda mano y mucho más moderados en obra nueva”, afirma Echavarren.

Saz, de Habitat, apunta a que en China, primer país en sufrir la pandemia, las cifras indican una recuperación de las compraventas y estabilización en importes. “En China los precios de la vivienda nueva resistieron mejor la presión en febrero que los precios de vivienda de segunda mano”.

Las grandes compañías

Metrovacesa. “El impacto de la pandemia en la economía en general y en la actividad, tanto del sector como de Metrovacesa en particular, continúa siendo incierto y, con difícil predicción a día de hoy”, señalan desde Metrovacesa.

Neinor. “Hay una idea clara, y es la gran diferencia entre esta crisis y la acontecida en 2008, que golpeó más duramente al sector inmobiliario y requirió un periodo largo de recuperación. En esta ocasión el sector no solo no será uno de los más afectados, sino que puede ser que actúe como locomotora de la recuperación”, apuntan desde Neinor. “En obra nueva no pensamos que se producirá una rebaja de precios sistematizada debido a los elevados niveles de preventas que manejamos la mayor parte de los promotores y a la fortaleza del sistema financiero”, añaden, aunque consideran que si la crisis sanitaria persiste durante un periodo de tiempo prolongado, "se reducirá el volumen de ventas, lo que podría conllevar a que durante este año se inicien menos promociones”.

Aedas. “Los promotores contamos con una elevada cobertura de ventas. En Aedas Homes, a fecha 26 de marzo, la compañía tenía cubiertas el 81% de las ventas –entregas– previstas para 2020-2021”.

Vía Célere. Desde esta inmobiliaria creen que hay una ralentización obvia por el confinamiento, pero recuperable en lo que queda de año, Por el "interés que nos siguen transmitiendo nuestros clientes y a los buenos resultados obtenidos en el primer trimestre, y aunque aún es pronto para extraer conclusiones definitivas, nuestra expectativa es que la situación del mercado vuelva a la situación anterior al confinamiento en los próximos meses".

Arturo Díaz (Savills): "Sigue habiendo demanda por satisfacer"

Arturo Díaz es director ejecutivo de la división residencial en la consultora inmobiliaria Savills Aguirre Newman.

¿Qué plazo de recuperación prevé para el sector?

Todavía sigue siendo pronto para preverlo y en este sector no se puede generalizar, depende de segmentos y localizaciones, en ciertos mercados irá más rápido que en otros para estabilizarse, posiblemente, a lo largo de 2021. Todos los implicados están haciendo sus deberes muy conectados en toda la cadena y muy cerca de los clientes, con un fuerte compromiso para salvar la situación temporal y con el foco puesto en el medio plazo.

¿Qué estimaciones hacen sobre bajadas de precios de vivienda nueva por el problema del rápido incremento del desempleo y la grave crisis?

Hemos de tener en cuenta que el mercado ya estaba viendo una estabilización de los precios y se anticipaba la llegada de un cambio de ciclo. La crisis lo ha adelantado temporalmente, pero de nuevo, no afectará a todos los productos, ni a todas las zonas por igual. Por el momento tendremos que esperar a que haya más transacciones, que las está habiendo. Lógicamente, el impacto y la duración del impacto en el empleo afectará en el corto plazo, pero no estimamos por el momento bajada generalizada en obra nueva más allá de proyectos en los que pueda haber mucha oferta en una zona o que el promotor tenga necesidades financieras o estratégicas concretas. La situación actual aparece con un sector promotor mucho más saneado financieramente, con equipos muy profesionalizados, balances muy gestionados y un sector financiero con mejores ratios para proveer al sector. Esto hace que se pueda aguantar mucho mejor la hipotética ralentización de ventas. Otra cosa será el mercado de segunda mano.

¿Cómo afectará a la comercialización de proyectos actuales?

La comercialización continúa de manera telemática y ha habido reservas en estos días. El producto bien diseñado y con un target de demanda claro seguirá siendo comercializable. Las compañías están muy saneadas y sigue habiendo demanda por satisfacer. Ahora mismo todo está en un paréntesis en el que se trabaja aprendiendo de la situación, pero sin quitar el foco en el medio plazo, especialmente de vivienda asequible que es donde está el grueso de la promoción. Una vez se estabilice la situación y veamos la evolución, mientras los tipos de interés sigan bajos y ante la necesidad de vivienda nueva, es lógico esperar volver a niveles de demanda saludables para la oferta en desarrollo. De hecho, el inmobiliario se apunta como uno de los sectores que pueden catalizar la reactivación, al canalizar parte de la liquidez existente hacia patrimonio que puede constituir un valor refugio ante situaciones de volatilidad como la actual.

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