El ayer y el hoy del mercado residencial

El sector no necesitará drásticas correcciones como las de una década atrás, pero tampoco podrá sustraerse a los periódicos ciclos de demanda

La comparación entre el último ciclo expansivo del mercado residencial y la anterior etapa de crecimiento (desde finales de los 90 hasta 2007) resulta habitual, tanto entre profesionales y agentes del sector como entre la ciudadanía en general, cuando se tratan de comprender las claves de un mercado que, actualmente, presenta señales de enfriamiento tras un lustro de recuperación sostenida.

Las diferencias son incuestionables. En lo que concierne a precios, de acuerdo con las estadísticas de Tinsa, desde 1999 hasta 2006 el precio medio de la vivienda en España aumentó cada año en más de dos dígitos porcentuales (más de un 15 % en cada ejercicio desde 2001 hasta el final del ciclo); en el actual periodo tan solo se registran incrementos a partir de 2016, alcanzando el máximo en 2018 (5 %), sin visos de que 2019 supere esa cifra. Ni la magnitud ni la duración del encarecimiento justificarían de este modo la analogía entre ambos contextos, pero la heterogeneidad geográfica a este respecto en el pasado reciente sí ha dejado notorias subidas en las principales ciudades que, aunque aún lejos de valores de 2007, han experimentado ascensos acumulados desde mínimos post-crisis de un 50 % o superiores.

Tampoco habría parangón entre las cifras de construcción de ambos periodos. Ateniéndonos al número de visados de nuevas viviendas, 2018 marcó el récord de la década con alrededor de 100.000 en toda España (un 194 % más que en 2013); pero este volumen palidece ante el más de medio millón de visados que, año tras año desde 2001 hasta 2007 (más de 865.000 en 2006, con casi 127.000 sólo en septiembre), marcaron un hito de exageradas proporciones. A mediados de 2007 el valor añadido bruto conjunto del sector de la construcción y de servicios y actividades inmobiliarias suponía más de un 19 % del PIB nacional, «moderado» actualmente hasta cifras en torno al 16 %. Por la parte de la demanda, el paulatino aumento de transacciones desde 2014 llevó a que en 2017 se cerraran más de 530.000, cifra que aumentaría un 10 % adicional en 2018. De nuevo, las más de 955.000 compraventas de 2006 constituyen un volumen de actividad de réplica impensable en el mercado actual.

Explicitadas estas grandes diferencias cuantitativas (a las que habría que añadir otras como la menor dependencia actual del crédito por parte de promotores, uno de los factores clave de la pasada crisis financiera en España), lo que comparten ambos periodos es una línea expansiva de oferta y precios sostenida hasta el debilitamiento de la demanda (incipiente en la década pasada hasta un corte abrupto con la crisis económica; aún con primeras señales de ralentización de crecimiento en 2019). Sin burbuja de construcción y crédito, sí hay perspectivas de enfriamiento económico que repercutirán en un mercado que aún adolece de consecuencias no corregidas tras la crisis: excedente acumulado en ciertos casos de comercialización difícil o imposible, obsolescencia de un parque inmobiliario necesitado de rehabilitación, dificultad de acceso a la compra entre jóvenes, etc.

El mercado residencial español no necesitará drásticas correcciones como las de una década atrás, pero tampoco podrá sustraerse a los periódicos ciclos de demanda que, en última instancia, determinan su actividad.

Rafael Gil es Director del Servicio de Estudios de Tinsa Digital