Sareb aprieta a promotores morosos con 10.770 demandas para quedarse con sus inmuebles

Acelera en la judicialización para adjudicarse garantías hipotecarias de una deuda de 20.000 millones El ‘banco malo’ gira hacia el negocio inmobiliario

Jaime Echegoyen, presidente de Sareb, Manuel Casamayón

Sareb quiere convertirse en una fábrica de transformación de créditos impagados en inmuebles. Por eso, el banco malo presidido por Jaime Echegoyen ha apretado el acelerador de las demandas judiciales contra los promotores morosos para hacerse con los inmuebles que figuran como garantías en las hipotecas en propiedad de la entidad.

La Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) ha aumentado considerablemente el ritmo de presentación de demandas en los tribunales en los últimos años. Si en el periodo hasta 2016 las peticiones sobre préstamos morosos llegaron a las 2.297 reclamaciones judiciales, el número se ha multiplicado casi por cinco en los siguientes años. Desde 2017 y hasta junio, debido a este plan de judicialización, Sareb ha presentado 10.770 nuevas demandas por un valor de 20.130 millones de euros de deuda a valor nominal y que incluye tanto el principal como intereses, según cifras aportadas por la compañía.

Estos pleitos en tribunales se han presentado a través de una enorme red por todo el país de 270 despachos de abogados entre el que se encuentran los principales bufetes.

Estos datos se alcanzan tras un giro de la entidad en el pasado año para ir ganando peso en el sector inmobiliario frente a la gestión de activos tóxicos de bancos y cajas con problemas, recibidos en 2013 y que tenían como origen préstamos fallidos a promotores inmobiliarios.

La sociedad ha pedido a sus ‘servicers’ y a despachos de abogados más información sobre los procesos judiciales

La estrategia inicial de Sareb fue desprenderse de grandes carteras de estos créditos, traspasados en sus primeros años fundamentalmente a fondos internacionales. Pero la venta en tropel de carteras emprendida por los grandes bancos, desaguando sus activos tóxicos ligados al ladrillo, ha provocado que los precios pagados tengan un enorme descuento, de más del 60%, y el apetito de los compradores comience a estar saciado. Solo en 2018, los grandes bancos españoles traspasaron alrededor de 50.000 millones a fondos, con grandes operaciones de Santander, BBVA, Caixabank y Sabadell.

Senda más rentable

La entidad decidió que ante el camino de vender grandes carteras con relevantes descuentos, prefería seguir la senda de convertir el crédito promotor fallido en inmuebles, una vía que debería darle más valor a las futuras ventas. Aunque la reducción de traspasos de carteras se tradujo ya en que el pasado año perdiera 878 millones en 2018, un 55% más, algo que podría repetirse en 2019.

Y es que la nueva estretegia puede tardar en fructificar. Desde la entidad se reconoce que las demandas tardan 2,5 años de media en resolverse y, en el caso de que afecte a empresas en concurso de acreedores, el plazo se dispara hasta los seis años. Por eso, la sociedad decidió apretar el acelerador judicial para hacerse con inmuebles. En cualquier caso, el banco malo en esa fábrica de transformación de créditos en propiedades también buscar la vía de la negociación con los promotores, incluidas las daciones en pago.

Sareb recibió en 2013 de las entidades financieras con problemas 200.000 activos con un valor contable neto de 50.781 millones de euros. El 80% eran créditos y el 20% activos, fundamentalmente promociones de viviendas sin finalizar, otras terminadas y suelos. En la actualidad, ese mix se ha reducido a 60% de créditos y 40% de activos que suman 34.355 millones.

Cada uno de esos créditos iniciales contaban con 4,5 inmuebles de media como garantía hipotecaria, lo que significa cerca de 400.000 inmuebles por los que la entidad presidida por Echegoyen litiga en los juzgados.

El banco malo también ha pedido a sus servicers (las compañías a las que ha cedido la gestión de su cartera) que aprieten con las demandas, soliciten a los despachos de abogados que agilicen los procesos y, además, reclama mucha más información del día a día de las reclamaciones judiciales.

La transformación de esos créditos en inmuebles en el balance de Sareb reforzará su papel como inmobiliaria, con la intención final de desprenderse de todas las promociones y suelos que pueda antes de que expire la vida del banco malo, ya que su misión pasa por desinvertir los activos en un plazo de 15 años.

Más exigencia a los servicers

Dentro del cambio de estrategia de Sareb también se encuentra la decisión de recortar los contratos concedidos a sus servicers Haya, Altamira, Solvia y Servihabitat, en el conocido como Proyecto Esparta. La intención de la compañía es recuperar parte del negocio cedido para como medida de ahorro y mejora en los procesos. Por eso, prevé rescatar la gestión de los grandes deudores, de la obra sin concluir y suelos.

De hecho, sacó a concurso estos contratos. El primero que vence es el de mayor tamaño, gestionado por Haya (servicer propiedad de Cerberus), que concluye a final de año. Como finalistas para hacerse con ese negocio ha quedado la propia Haya y su rival Servihabitat (propiedad de Lone Star y Caixabank).

Presión sobre Reyal Urbis y otras iniciativas en el ladrillo

Liquidación. Sareb también está litigando en una de las grandes liquidaciones de la historia de España como es la de Reyal Urbis, la promotora de Rafael Santamaría. La sociedad es uno de los mayores acreedores junto a Hacienda y el Instituto de Crédito Oficial (ICO), por lo que se ha opuesto recurrentemente a la enajenación de activos a bajo precio en los que el banco malo siente ver perjudicar sus intereses. Reyal Urbis cayó en liquidación con una deuda de 4.600 millones de euros, solo por detrás de la protagonizada por Martinsa-Fadesa, de la que Sareb también es acreedora.

Promotora y socimi. En la estrategia de avanzar en la gestión inmobiliaria, Sareb ya ha avanzado en la creación de dos empresas del sector. Por un lado, constituyó la socimi Témpore, de vivienda en alquiler, de la que vendió este año el 75% al fondo texano TPG. Aunque su proyecto más ambicioso es la creación de su propia promotora, llamada Árqura, de la que la sociedad controla el 90% y el resto es del fondo Värde Partners, firma sobre la que recae la gestión de la promotora a través de Aelca. Árqura nació en junio con suelos por valor de 811 millones y una capacidad para construir 17.095 viviendas nuevas por toda España. En este plan prevé invertir 2.238 millones de euros hasta 2027.