Merlin se pone como objetivo ser líder en Portugal

Duplicará sus activos en el país vecino, con hasta 2.000 millones, y busca allí el 15% de su negocio, fundamentalmente en alquiler de oficinas

Mientras en España la política de adquisiciones de la inmobiliaria Merlin Properties está bastante limitada, con crecimiento sobre todo en logística, la compañía mira con interés el mercado portugués como eje para el crecimiento, sobre todo en el mercado de oficinas de Lisboa aunque también en logística. Así lo expresa la compañía en el último documento de presentación a inversores, tras comunicar los resultados del pasado año. El objetivo: “incrementar la exposición en Portugal para ser el jugador número uno” para el mercado de oficinas, reza el informe.

Actualmente los activos de Merlin en Lisboa suman un valor bruto cercano a los 1.000 millones de euros de los 12.041 millones de la cartera total de propiedades, que se ubican solo en la península ibérica. El objetivo de la compañía en Portugal es alcanzar alrededor de los 1.500 millones en el corto plazo y duplicar, llegar hasta los 2.000 millones, en el periodo de 2022-2023, concretan fuentes de la empresa, según se vaya creciendo también en España.

En Lisboa, en la actualidad, los líderes del mercado como propietarios de oficinas son Norfin y Castle Group, seguida de Merlin, según los datos de la propia socimi, que dispone de 100.000 m² de oficinas en la capital lusa. A esos nombres, la consultora JLL añade las empresas Square AM, Fundger e Imofomento (fondo de pensiones de BPI) como los otros actores principales.

Respecto a los ingresos (rentas por alquileres) de Merlin en Portugal, ya suponen un 9% de los 499 millones con los que cerró el pasado año, pero el objetivo es hacerlo crecer al 15%, sin un compromiso de plazo concreto. En oficinas, el segmento en el que Merlin quiere ser líder, Lisboa supone un 6% de la cartera de la compañía y en centros comerciales es la ciudad con más peso, el 21%, debido al gran tamaño del complejo Almada Forum.

La socimi, que tiene a Ismael Clemente como consejero delegado, es propietaria de ocho edificios de oficinas en Lisboa, tanto en el centro financiero como en el Parque das Nações; los centros comerciales de Almada (de 60.000 m2) y Monumental, además del desarrollo del parque logístico en Vila Franca de Xira, cerca de la capital, con 224.874 metros cuadrados.

En los últimos meses, ha crecido la apuesta compradora en Portugal de la compañía. Adquirió el centro comercial de Almada por 406 millones, una de las mayores cifras pagadas en la península por un centro comercial. Ese complejo es líder regional y cuenta con inquilinos de primer nivel como Primark, H&M, Zara o Fnac. Recibe cada año más de 14 millones de visitantes y aporta 24 millones en rentas. Además, en el mercado de oficinas adquirió en Lisboa la Torre Zen, por 33 millones, y los edificios Art y TFM por 112,2 millones.

La apuesta es ser número uno en oficinas, aprovechando el enorme tirón de llegada de multinacionales a Lisboa

Desde su salida a Bolsa en 2014, esta inmobiliaria cotizada en el Ibex cuenta en su ADN la apuesta por España y Portugal como objetivo declarado para sus inversiones. En contraste con la presencia inversora al otro lado de la frontera, en nuestro país, donde ya es líder por delante de Colonial, la socimi ha aflojado el ritmo de adquisiciones y pasa por un periodo de reformas en muchos de sus inmuebles, como en la Torre Gloriès de Barcelona, la promoción de sus propios edificios como Torre Chamartín o la futura Torre Adequa en Madrid, además de centrarse en crecer con el desarrollo de almacenes logísticos.

La empresa quiere acelerar la posición en Portugal por el enorme potencial que ve fundamentalmente a Lisboa, según explican las fuentes de la empresa. Tienen en cuenta varios aspectos que están atrayendo empresas, como la buena evolución macroeconómica tras una dura crisis; un régimen fiscal favorable para expatriados; una mano de obra más barata que en otros países; el coste de implantación inmobiliario más bajo entre 20 capitales europeas; empleados que hablan perfectamente inglés, y una excelente calidad de vida.

Todos estos factores han provocado que en los últimos tres años más de 100 compañías internacionales se hayan instalado en el país, con 50.000 nuevos empleos (lo que supone una absorción de alrededor de 500.000 m² de oficinas), fundamentalmente en las áreas de servicios y tecnología paras grandes multinacionales.

Un mercado en cifras récord

Inversión. Las cifras de inversión en el mercado inmobiliario portugués en el área patrimonialista (oficinas, retail, hoteles, logística y residencial en alquiler) está a niveles máximos. En 2018, los recursos destinados a adquisiciones lograron el récord, que llegó a los 3.500 millones de euros, según cifras de la consultora CBRE, o de 3.352 millones según los cálculos de JLL. “Globalmente, la búsqueda de mayores retornos se dirige a una más amplia diversificación en las estrategias de localización de activos, incluyendo países que son menos core como Portugal”, se señala en un informe de cierre de año sobre el mercado luso de JLL. “El mercado inmobiliario portugués actualmente presenta fuertes fundamentales junto a una grave falta de producto para ocupar y un alto potencial de crecimiento de rentas (alquileres)”, se recoge, por su parte, en un informe de CBRE, que calcula que 2019 cerrará como el segundo mejor ejercicio del país en adquisiciones, con cifras que pueden llegar a los 2.500 millones.

Oficinas. La cifra de contrataciones de oficinas llegó el pasado años a los 206.000 m2, según CBRE, lo que supone también un récord. El stock total en Lisboa es de 4,16 millones de m2, según JLL, con solo un 5,8% de tasa de desocupación de espacios, de las más bajas de la UE.