El sector hotelero abre el apetito de los inversores
Es el momento de crear nuevos vehículos ventajosos de inversión inmobiliaria que puedan añadirse a las socimis
L a inversión hotelera batió un nuevo récord en 2018, alcanzando los 4.850 millones de euros y consolidando el buen comportamiento del sector. La entrada de capital extranjero, tanto de grandes inversores financieros como de compañías hoteleras, explica que el volumen de inversiones haya duplicado al registrado hace apenas dos años, en 2016. Con estos antecedentes, no es raro que las expectativas para 2019 sigan una tendencia positiva, ya que el interés inversor por el sector hotelero español está lejos de agotarse. Tanto por parte de los grandes inversores internacionales como por los de corte patrimonialista, que ven el sector hotelero como un activo inmobiliario que puede ofrecer rentabilidades muy atractivas y superiores a las opciones más tradicionales.
La entrada masiva de inversores extranjeros tiene un doble efecto. Por un lado, sitúa a España en el mapa de destinos de capital internacional, mientras que, al mismo tiempo, incrementa la liquidez del sector a futuro. Estamos, en este sentido, en un momento clave para lograr la institucionalización del mercado de operaciones, lo que podría garantizar que inversores core hoteleros sean protagonistas a futuro de la actividad inversora.
Es también el momento de que se plantee la creación de nuevos vehículos de inversión hotelera, sean o no en formato socimi, que puedan añadirse a los ya existentes. La aparición de estos nuevos vehículos de inversión permitiría a los inversores tener una exposición al sector hotelero español y serían una herramienta de renovación de la planta hotelera que ofrezca la posibilidad a los operadores hoteleros de hacer crecer su portfolio de hoteles gestionados. Sin olvidar que algunas compañías hoteleras podrían usarlos en su búsqueda de recursos financieros para lograr mayor estabilidad y crecimiento.
No debemos olvidar que, a pesar del alto volumen de operaciones de compraventa registradas en los últimos años, estos siguen siendo principalmente de activos individuales y portfolios de hoteles y, en mucha menor medida, de compañías o plataformas hoteleras. El mercado hotelero español sigue siendo, por lo tanto, muy fragmentado y mantiene intacto su enorme potencial de consolidación.
Otro de los récords superados el pasado año es el relativo al número de turistas registrados, que alcanzó los 82,6 millones de visitantes, un 0,9% más que en 2017, siendo todavía más relevante la evolución del gasto incurrido, que se calcula superará los 89.500 millones de euros, un incremento del 3,1% respecto al año anterior, consolidando todavía más la posición de España como uno de los destinos turísticos más deseados.
La oferta vacacional española no solo sigue siendo una referencia a nivel mundial, sino que en el Mediterráneo, por oferta y calidad, es líder indiscutible. Además, durante los últimos años se ha producido un salto de calidad notable en la planta hotelera española con más de 251 hoteles y 41.000 habitaciones reformadas y 147 hoteles y 21.000 habitaciones nuevas en los dos últimos años.
Sin embargo, no es momento de relajarse. La recuperación de los destinos competidores en el Mediterráneo, fundamentalmente Turquía, Túnez o Grecia, con agresivas políticas de precio, así como los potenciales efectos negativos del Brexit, podría impactar el vacacional español, especialmente en aquellos activos más obsoletos. Es importante para garantizar la estabilidad de las inversiones que el sector sea capaz de retener el interés despertado hasta ahora. En especial por las marcas del segmento del lujo y upper-scale, tanto nacionales como internacionales, de forma que no solo se consiga la entrada de capital, sino también la capacidad de atraer a un turista con mayor capacidad e intención de gasto.
Hasta el momento, los destinos vacacionales más consolidados siguen siendo Baleares, Canarias, Benidorm y Costa del Sol, en algunas localizaciones con gran implantación de este turismo del lujo. A su lado, Madrid sigue siendo un destino prioritario de inversión junto con ciudades como Málaga, Bilbao, San Sebastián o Sevilla. Valencia, Alicante, Córdoba o Cádiz son algunas de las urbes que, poco a poco, van ganando interés inversor. En la otra cara de la moneda, Barcelona ha reducido drásticamente su posición como destino de inversión en 2018 y, previsiblemente, seguirá esta línea al menos durante la primera mitad de 2019.
En definitiva, el sector hotelero español está en una disposición envidiable para consolidarse como destino preferente no solo de turistas, sino también de inversores que contribuyan a seguir posicionando a nuestro país como foco de la actividad transaccional en el sector.
Ignacio Allende / África Palau son Directores de Financial Advisory