La ‘socimi’ portuguesa nace con menos gancho fiscal

Las SIGI resultan penalizadas en este terreno respecto a sus homólogas europeas

Zona residencial en Oporto, Portugal.
Zona residencial en Oporto, Portugal. GETTY IMAGES

El Gobierno de la República de Portugal, presidido por António Luis Santos da Costa, ha publicado recientemente, con fecha 28 de enero y entrada en vigor el 1 de febrero, el Decreto Ley 19/2019 por el que el país vecino se apunta al mercado de los Real Estate Investment Trust (REIT) mediante la creación de las sociedades de inversión y gestión inmobiliaria (SIGI), en nuestro país conocidas como socimis. Este nuevo vehículo, concebido para la dinamización y promoción del mercado inmobiliario en arrendamiento, acompaña a lo que otros muchos países, incluido España, han venido efectuando en los últimos años e introduce a Portugal en el club de países europeos que tienen estructuras de inversión específicas para el sector inmobiliario.

La exposición de motivos del decreto ley, así como su breve articulado, diseña los pilares centrales de los vehículos SIGI en línea similar con la ley española, modificando y clarificando las sociedades Simfe, creadas bajo el paraguas de la Ley 77/2017 en aras de la dinamización de los mercados de capitales y la diversificación de las fuentes de financiación de las empresas y permitiendo, asimismo, la conversión de los organismos de investimento colectivo (OIC) inmobiliarios.

Al igual que ocurre en el resto de los países europeos, los SIGI se configuran como sociedades anónimas con un capital suscrito y desembolsado superior a los cinco millones de euros representado en acciones ordinarias y cuyas acciones deben admitirse a negociación en un mercado regulado o un sistema de negociación multilateral. Su objeto social está enfocado a la adquisición de “derechos de propiedad, derechos de superficie u otros derechos equivalentes sobre bienes inmuebles para su arrendamiento u otras formas de explotación económica”, junto con la posibilidad de mantener en su activo acciones de otras SIGI o sociedades similares en otros Estados miembros con fiscalidad y régimen de distribución de beneficios similar y pudiendo realizar su actividad bien a través de su propia estructura o la externalización de su gestión.
La composición de su activo establece un mínimo del 80% del valor de la SIGI en derechos de propiedad o superficie y al menos un 75% en la propiedad de activos inmobiliarios objeto de arrendamiento, debiéndose verificar en los dos años siguientes a su creación y obligándose a su mantenimiento al menos durante un periodo de tres años.

Por el contrario, uno de los elementos diferenciadores de la norma lusa es la limitación al endeudamiento, estableciéndose un máximo del 60% del valor de los activos.
En el plazo de un año las acciones de las SIGI deberán cotizar en el mercado bursátil portugués o de cualquier otro Estado miembro –lo que puede suponer una gran oportunidad para el Mercado Alternativo Español– estableciéndose un mínimo de difusión en el mercado (con independencia de la plataforma en la que cotice) equivalente a un 20% de sus acciones en manos de inversores que al menos tengan un 2% de los derechos de voto.

Asimismo, en lo que respecta a la obligatoriedad de distribución de beneficios, la normativa portuguesa establece un mínimo de 90% para los dividendos recibidos de otras SIGI y un 75% para el resto de beneficios, haciendo una mención especial a la obligatoriedad de reinversión en un plazo máximo de tres años de las plusvalías derivadas de la enajenación de activos que constituyen su objeto social.

Sin embargo, el decreto ley queda mudo en lo que respecta a la tributación específica del vehículo, no aportando muchas pistas salvo una mención en la introducción donde se establece que “será beneficiario de un régimen fiscal neutro aplicable a las demás sociedades de inversión inmobiliaria” que operan bajo la legislación nacional.

Tal afirmación y, sobre todo, ausencia de novedades hace suponer que serán de aplicación las reglas de tributación específicas para las OIC, lo que supone un 21% de impuesto de sociedades –con las exclusiones existentes–, el impuesto del sello –tasa trimestral del 0,0125% sobre el valor de los activos– e impuestos al dividendo.

En definitiva, la normativa lusa supone buenas noticias de cara al creciente mercado inmobiliario portugués al crear un nuevo instrumento de inversión a imagen y semejanza de los reits internacionales pero, por el contrario, con una fiscalidad que, a priori, los penaliza en comparación con sus homólogos europeos. Vale la pena recordar, en este sentido, que la normativa inicial española que permitió la creación de las socimis en un contexto de crisis económica –Ley 11/2009– partía también con una tributación en el impuesto de sociedades del 19% y criterios de difusión en el mercado bursátil y límites al apalancamiento muy similares a los portugueses, y que posteriormente, tras un inicio titubeante, se vio la necesidad de modificar (Ley 16/2012) los criterios exigidos en aras de reac­tivar su crecimiento y desarrollo hasta formar, a día de hoy, un mercado compuesto por más de 70 vehículos inversores y un valor cercano a los 24.000 millones de euros.

Alberto Segurado es Director del área de asesoramiento de financiación de JLL

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