Las grandes promotoras se enfrentan al difícil acceso a la vivienda de los jóvenes
Su negocio depende en gran medida de los que ya cuentan con una casa Las constructoras buscan opciones como proyectos de llave en mano para alquiler
Hace unos escasos días, durante la celebración del encuentro inmobiliario Barcelona Meeting Point, desde Sociedad de Tasación se lanzaba una advertencia: “Por problemas de precio y de financiación, la generación hasta 35 años se está quedando cada vez más fuera del acceso a la vivienda”. Así lo alertó Consuelo Villanueva, directora de grandes cuentas de esa tasadora. ¿Cómo condiciona eso a las grandes promotoras que protagonizan el recién estrenado ciclo alcista en residencial de obra nueva?
“Las ventas del sector van más hacia el mercado de reposición”, explicaba en el mismo foro Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes, la primera de estas nuevas inmobiliarias en debutar en Bolsa, en 2017, tras una década de parón en el sector. “Los jóvenes no acceden a la vivienda. Es un drama y una de las razones es lo complicada que es la generación de suelo por parte de las Administraciones y porque tenemos que caminar hacia una industrialización del sector”, añadió.
La tasa de reposición, es decir, el porcentaje de compradores que venden su casa para comprar una nueva se eleva entre el 20% hasta el 65% entre las principales promotoras del país. Unos datos que explican la dependencia del mercado más maduro frente a la demanda de los jóvenes que forman hogares.
El caso más alto de dependencia del mercado de reposición es el de la también cotizada Metrovacesa, con el 65%. Ronda esa cifra, con el 60%, Vía Célere, la gran inmobiliaria del fondo Värde Partners, que acaba de comprar los activos de su competidora Aelca. También en el caso de Acciona ese porcentaje alcanza el 60%. En la otra gran cotizada, Aedas Homes, controlada por el fondo Castlelake, esa tasa se sitúa en el 46,4%.
Por el lado con menos tasa de reposición se sitúan Neinor, 22%, y una cotizada superviviente de la crisis del ladrillo, Quabit, con el 20%. En este último caso, con viviendas en el Corredor del Henares y Guadalajara, de un precio medio de 225.000 euros, encaja más con el tipo de vivienda nueva que la generación más joven puede permitirse aun a costa de alejarse del polo económico de la capital. “Nuestro cliente en general tiene entre 30 y 45 años. Son parejas y familias jóvenes con estabilidad laboral que buscan su primera vivienda”, reconocen desde la inmobiliaria.
El incipiente ciclo de construcción de vivienda ha sido muy dependiente de los compradores que vendían su casa para acceder a otra nueva. Pero el riesgo es que ese mercado se acabe agotando. El Instituto Nacional de Estadística calcula que se crearán alrededor de 120.000 hogares al año hasta 2033, pero no todos accederán a una casa nueva. El pasado año se iniciaron 80.000 viviendas, según Fomento, frente a las 64.000 de 2016 y muy lejos del máximo de 865.000 de 2006.
“Desde hace aproximadamente dos años no somos tan dependientes de la reposición, porque la capacidad de las familias ha mejorado y el desempleo se ha reducido”, opina Juan Antonio Gómez Pintado, presidente de Vía Célere y de la patronal inmobiliaria APCE. “Pero es necesario encontrar soluciones para el acceso a la vivienda de los jóvenes. Es un problema que no está solventado”, añade.
El presidente de la patronal explica que actualmente en el mercado residencial hay tres tipos de compradores: los de reposición, los inversores y los jóvenes, que se han ido incorporando poco a poco. “Pero hay que pensar en fórmulas para que toda esa generación tenga acceso a la vivienda. Hay que dar la vuelta como a un calcetín a las políticas actuales”. Entre sus reclamaciones está que las Administraciones dejen de retener suelo y que lo pongan en carga para ampliar la oferta en las grandes ciudades, donde hay escasez y se provoca que los precios se disparen. “En el futuro tendremos que ir a fórmulas público-privadas para poner en el mercado viviendas”, asevera.
Una de las que de momento menos depende de la reposición es Inmoglaciar, controlada por el fondo Cerberus, con una tasa del 30%. Precisamente esta inmobiliaria en los últimos años ha puesto en el mercado grandes promociones con algún tipo de protección, por ejemplo en el barrio de Villaverde de Madrid, y de precio medio de 180.000 euros, lo que facilita la compra a los jóvenes.
En el caso del fondo alemán Aquila, que ha sido socio de Inmoglaciar en alguna de esas promociones, ha lanzado recientemente su inmobiliaria AQ Acentor, con una tasa de reposición del 40% entre sus clientes y un precio medio de las casas de 200.000 euros. En el caso de su gama Platinum, ese importe alcanza los 950.000 euros y el porcentaje el 90%.
“Los menores de 35 años deben ser una prioridad. No solo para la venta, sino también para el alquiler”, apunta el consejero delegado de Aedas
“Uno de los principales retos a los que nos enfrentamos en el sector es el de proporcionar viviendas accesibles a los jóvenes. Y no tiene por qué ser solo en venta, también puede ser en alquiler. Los menores de 35 años deben ser, por tanto, una prioridad”, apunta David Martínez, consejero delegado de Aedas, promotora cotizada impulsada por el fondo Castlelake. “Somos conscientes de que hace falta oferta para la gente joven y estamos explorando la posibilidad de hacer vivienda llave en mano para empresas patrimonialistas dedicadas al mercado del alquiler”, añade sobre unos planes también compartidos por otras promotoras.
Estas inmobiliarias también han apostado mayoritariamente por los mercados que antes se han activado después de la crisis del ladrillo, fundamentalmente Madrid y Barcelona. Más tarde y a menor ritmo se han dinamizado otros mercados como Málaga-Costa del Sol, Alicante, Valencia, Sevilla o País Vasco. Por eso, los precios de los pisos de estas grandes promotoras marcan importes elevados acordes a los mercados que primero se han activado.
Así, los importes más altos corresponden a Aedas, con 380.000 euros de precio medio de sus viviendas acabadas o en construcción, aunque su plan de negocio hasta 2023 recoge una cifra de entre 330.000 y 350.000 euros. Le sigue Neinor con 350.000 euros. Metrovacesa, la promotora cotizada de Santander y BBVA, alcanza los 293.000 euros por casa.
“El perfil del cliente de Metrovacesa corresponde con un matrimonio de mediana edad, de entre 35 y 44 años, con dos hijos, casa en propiedad y que busca vivienda de reposición”, detallan desde Metrovacesa. En el caso de Neinor, el 42% de los clientes van de 35 a 45 años y el 34% entre 45 y 65 años. El 45% son familias con uno o dos hijos. En cuanto al presupuesto, un 56% se sitúa entre 250.000 y 400.000 euros y un 22% de más de 400.000 euros. El 10% de los clientes de esta inmobiliaria compran como inversión.
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