No hay una única solución definitiva para el alquiler
Hacen falta ideas con plazos y cifras, algo que falta en la mayoría de las propuestas
Este artículo no es optimista respecto a la existencia de una única solución definitiva al problema del alquiler. La realidad aglutina infinidad de personas tomando decisiones simultáneamente, atendiendo a variados intereses que no necesariamente están en contradicción con el rechazo moral que provoca la expulsión de su residencia a quien no puede asumir las actuales rentas.
Plantear medidas viables requiere aceptar que todo inmueble tiene una propiedad cuyos derechos deben protegerse con el mismo rigor que debe defenderse el derecho a una vivienda digna para todos. Pero no es fácil hacer compatibles todas las voluntades. La oferta no puede crecer instantáneamente, dadas las características del sector inmobiliario, y la demanda aumenta aceleradamente, existiendo un desfase que el mercado tiende a equilibrar con sus propias leyes.
Las propuestas recurren a verbos que nunca van acompañados de plazos o de cifras. Incentivar supone repartir su coste también entre quienes no se benefician de ello. Regular implica reformular lo que la última regulación definió. Redefinir significa disponer de una alternativa mejor a la compleja situación actual. Modular es una expresión que parece sugerir una ambigua intervención en el mercado.
No es fácil delimitar el problema a resolver. A los arrendamientos que están regulados deben añadirse los que afectan a habitaciones, los que están ligados al turismo, los que acogen a más de una unidad familiar en un mismo inmueble, los subarriendos indebidos, y naturalmente los que no llegan al mercado ante la percepción de riesgo de una parte de la propiedad.
Según los valores medios del segundo trimestre de este año, informados por el Banco de España, la rentabilidad bruta del alquiler es del 4,1%, que aumenta a un 10,4% si se considera también la revalorización de la vivienda, muy por encima del 2,2% del tipo de interés de los nuevos préstamos hipotecarios. Si la rentabilidad de los bonos del Estado a 10 años es del 1,4% y la Bolsa (Ibex-35) genera un -7,9% (negativo), será difícil desincentivar una inversión que renta un teórico 8,2% neto. Aunque si existieran opciones con similar riesgo y rentabilidad, una buena parte de la inversión cambiaría su rumbo y disminuiría la oferta de viviendas en alquiler.
Si la propuesta es alargar el plazo de los contratos se eleva el riesgo de la inversión, lo que sugiere un incremento de la rentabilidad requerida.
Si se trata de incentivar, el verbo es aplicable tanto a los inmuebles existentes o por construir, como a los propietarios actuales o futuros que mantienen inmuebles vacíos. Ello supone decidir con qué recursos se llevará a cabo y qué plazo precisa esa reacción para ser efectiva.
Ampliar la oferta de viviendas en alquiler significa incrementar la base existente de inmuebles arrendables, incorporando los no colocados en el mercado por sus propietarios o edificando nueva vivienda. No hay otras maneras.
Facilitar que las viviendas desocupadas entren en el circuito del alquiler, puede instrumentarse estimulando o penalizando a sus propietarios. La elección de la vía es ya un mensaje. En cualquier caso debe trasladarse seguridad ante estimaciones que cifran la media de deuda de un inquilino moroso en unos 6.000 euros.
Conseguir que grandes carteras inmobiliarias sin rotación se incorporen al mercado puede aportar rápidamente más producto alquilable, aunque sólo tiene sentido si ello conlleva un menor precio, lo que no está asegurado.
El propósito de edificar más viviendas en alquiler, públicas o privadas, debe ser viable financieramente, considerando el tiempo de construcción que demanda ese plan si se pretende dar una respuesta inmediata a la urgente situación actual. Dedicar toda la vivienda protegida al alquiler supone también un esfuerzo financiero importante. Una opción que genera cierta controversia es la convivencia de viviendas ocupadas libremente por quienes pueden estar más protegidos que los arrendatarios con rentas impagadas. Perseguir la justicia también significa abordar esta situación con objetividad, respetando el derecho de todos a una vivienda digna.
La posible limitación del precio del alquiler, medida que puede instrumentarse indiciándola con algún factor integrador, es una medida que comporta determinar cuál es el alquiler razonable, lo que no parece fácil.
Finalmente existe la opción de disminuir la demanda, hipótesis de imposible formulación ante una necesidad real. No existen bienes sustitutos, pues las personas solamente pueden habitar viviendas propias o ajenas, que deben cumplir las obligadas condiciones de habitabilidad y dignidad. En resumen, cualquier propuesta debe concretar cómo llevarla a la práctica, sabiendo que tras cualquier intervención artificial, en la oferta o en la demanda, el mercado volverá a reequilibrarse. Deben especificarse costes y plazos, mecanismos de financiación, criterios para adjudicar con justicia los activos disponibles, y medidas de control para evitar operativas oportunistas.
Es preciso trabajar en ello sin descanso, pues el mercado también precisa de señales que lo comprometan en un esfuerzo que a todos nos compete.
Amadeo Arderiu es Doctor en Administración y Dirección de Empresas