Las calles comerciales de Madrid y Barcelona desatan la euforia inversora
La adquisición de locales asciende un 44%, hasta 700 millones Las marcas buscan ‘flagships’ para retar a la venta online
El comercio electrónico está provocando un efecto poco esperado, el dinamismo las principales calles comerciales de Madrid y Barcelona. Los distintos operadores apuestan por instalar flagships stores, para competir con la venta online, a la vez que existe gran interés de los inversores por adquirir este tipo de inmuebles como un valor con alta rentabilidad.
En los seis primeros meses del año, las principales vías comerciales de Madrid y Barcelona han despertado la euforia compradora de los inversores inmobiliarios. Han gastado en compras de locales 700 millones de euros, un 44% más que los destinado en todo el año 2017, según el informe High Street de la consultora Savills Aguirre Newman.
En un entorno de baja rentabilidad en otras alternativas de inversión, debido al contexto de bajos tipos de interés, y enorme liquidez en el mercado, se está generando enormes flujos de capitales hacia el inmobiliario. Dentro de este sector, el segmento de high street (locales en las calles más comerciales) de Madrid y Barcelona están atrayendo a los inversores.
El yield o retorno en los mejores barrios comerciales de Madrid y Barcelona llega al 3,25%, y en zonas de segundo nivel sube a una horquilla entre 4,5% y 4,75% (cuánto mejor es el área más costosas son las operaciones y menos retornos ofrecen). En municipios de gran tamaño el yield por locales prime alcanza el 4%
Los inversores instituciones (grandes fondos inmobiliarios y de pensiones) han sido los protagonistas más activos, representando el 76% de todas las operaciones, según Savills Aguirre Newman, repartiéndose el 24% entre aseguradoras, privados, family offices y socimis (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario).
“El inversor institucional sigue centrado en los mejores ejes comerciales de las grandes ciudades, donde los tiques de compra se sitúan por encima de los 20 millones de euros”, se destaca en el estudio. Mientras, los inversores privados están más activos en las oportunidades de las ciudades donde residen, lugares en los que son expertos.
Madrid ha vivido gran parte de las operaciones de los últimos meses, como la adquisición por parte del fondo Hines de Preciados 13 (donde se ubicaba anteriormente la marca Springfield); Redevco se hizo con el Mercado de San Miguel; AEW compró el Mercado de Fuencarral; Preciados 9 lo adquirió Generali; Thor Equities apostó por Gran Vía 30, y en el número 68 de esa arteria desembarcó M&G Real Estate. Pero gran parte de la inversión de este año se debe a la transacción de una cartera de tiendas del grupo Inditex, adquirida por el fondo alemán Deka por 400 millones.
Para los inversores existe también el atractivo de la mejora en los alquileres que pagan los inquilinos, que han mejorado claramente en los últimos años a partir de la crisis. La calle de Preciados, por ejemplo, ha pasado en dos años a una renta de 277 euros por metro cuadrado al mes en 2018 desde los 270 hace dos años. Gran Vía también mejora en 10 euros, hasta los 240 euros por metro cuadrado, según los datos de la consultora.
En Barcelona, en la calle más cara de España, Portal de l’Angel ha crecido un 5,5% en el mismo periodo, hasta los 285 euros. Aunque Paseo de Gracia es la que más crece, un 15%, alcanzando los 260 euros. “Las rentas de alquiler continuaron con la tendencia positiva observada en los últimos años, si bien de manera más moderada”, se apunta en el informe.
Uno de los grandes cambios que están viviendo es la concentración y apertura en el centro de las ciudades de grandes flagships stores con las que los operadores buscan contrarrestar la pujanza del comercio online, ofreciendo lo que denominan experiencia de compra. Por eso, las marcas quieren estar presentes en las mejores calles con grandes tiendas.
“El e-commerce seguirá consolidándose como una opción de compra cada vez más generalizada, afectando esto a las estrategias de expansión de varias marcas. Entre las estrategias de apertura, la búsqueda prioritaria de locales se focalizará en zonas muy comerciales y capaces de generar experiencias de compra imposibles de ofrecer a través de los canales online así como la utilización de las últimas tecnologías (probadores digitales, pago móvil...) para poder atraer más compradores”, se recoge en el informe.
Como avanzó la pasada semana Cinco Días, la tecnológica china Huawei abrirá una de estas flagships en Gran Vía 48 de Madrid, en el antiguo local de C&A. Por contra, la marca Sfera, de El Corte Inglés, sale de Gran Vía 30, ya que reordena el negocio de esa enseña en el centro de la ciudad para volcarse en su mayor y reformada megatienda en Preciados.
Previsiones
Del extrarradio al centro. La apertura de tiendas en el centro de la ciudad de operadores tradicionales de parques comerciales continuará, como ha sido el caso de Media Markt, Decathlon, Leroy Merlin e Ikea, según Savills Aguirre Newman.
Flagships. El aumento de las megastores seguirá siendo una tendencia dominante en el sector durante los próximos años. Además de las recientes inauguraciones de COS en la calle Fuencarral, de Mango y Pull & Bear en la calle Preciados en Madrid, así como Kiabi en Paseo de Gracia, Oysho en Portal del Ángel, y Pangea The Travel Store en Rambla Catalunya en Barcelona, está previsto que otras marcas sigan el mismo camino durante los próximos meses.
Reforma. “La escasez de locales en rentabilidad continúa desplazando el interés inversor hacia operaciones de valor añadido, es decir, compra de locales vacíos o de inmuebles con posibilidad de cambio de uso, siempre en zonas muy comerciales”, según el informe de la consultora.
Nativos digitales. Seguirá la tendencia de inauguración de locales en calle en los principales ejes comerciales por parte de empresas nacidas para la venta online, como ya ha hecho Hawkers, Dr Bloom y Foot District. “Se consolida como tendencia”, apunta Savills Aguirre Newman.
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