Pérez de Leza: "Tras nuestra salida a Bolsa la puerta se cerró a otras promotoras"

El directivo de la inmobiliaria asegura que cumplen el ritmo de objetivos sobre entregas de viviendas

“Veo siete años de ciclo alcista” en vivienda, vaticina, y pide a la Administración ayuda en la gestión de suelo

Jorge Pérez Leza, consejero delegado de Metrovacesa.
Jorge Pérez Leza, consejero delegado de Metrovacesa.

La centenaria Metrovacesa regresó a Bolsa en febrero tras un lustro fuera del parqué, impulsada por sus bancos accionistas, Santander y BBVA. La promotora residencial se posiciona como una de las tres grandes cotizadas del sector, junto a las jóvenes Neinor y Aedas. Jorge Pérez de Leza (Madrid, 1967), ingeniero industrial por ICAI y MBA por Harvad, fue el elegido desde el pasado año para pilotar el proyecto como consejero delegado. Anteriormente trabajó para Grupo Lar en la expansión internacional.

Los inversores están nerviosos y miran con lupa que se cumplan los planes de las promotoras cotizadas.

Hay una cierta expectación para ver que se cumple el plan de negocio, que tiene un componente externo macro, por lo que hay que ver que todas esas viviendas se venden y se financian, y por otro lado, una parte interna de cada compañía, sobre si se cumplen objetivos. Al final tendremos que llegar a que nos midan por la cuenta de resultados.

En un informe de Morgan Stanley hablaba del riesgo de Metrovacesa sobre sus “ambiciosos objetivos”.

No es un riesgo. Es una realidad. Son objetivos ambiciosos de lanzamientos y entregas. No estamos preocupados. Tenemos un periodo de crecimiento de dos o tres años donde la organización va a sufrir una exigencia. Vamos a pasar de 0 a 100 kilómetros por hora en muy poco tiempo. Pero tenemos el suelo y el equipo.

¿Van a realizar una revisión a la baja de lanzamientos o entregas?

No. Hay objetivos de entregas para 2018, 2019 y 2020. Lo de 2018 y 2019 lo tenemos ya bastante claro y lo de 2020 estamos en etapa de lanzamiento y en algún caso incluso ya hemos empezado a vender y a construir. Estamos lanzando los proyectos necesarios para cumplir los objetivos. Estamos on track para cumplir y si llegara la situación que alcanzamos a un camino crítico, el mercado lo tendrá que saber. Pero ahora mismo vamos bien.

¿Comprarán suelo?

No. Tenemos suelo para 37.500 viviendas y comercial. Venderemos alguno. Hemos vendido un terciario en el 22@ por 22 millones. Vamos a vender este año más de 30 millones, básicamente terciario y algo residencial.

¿Metrovacesa tiene patatales entre su suelo?

No. Ya dije que no. Tenemos dos suelos no urbanizables, en Alcorcón (Madrid), que pesa un 4,5% de nuestra cartera, y Tarifa (Cádiz), donde ya estamos a punto de tener la aprobación de la Junta de Andalucía. El 76% es suelo finalista, el resto está en gestión en algún momento del proceso. El 11% es ordenado –que falta por hacer el proyecto de reparcelación y urbanización–, y el resto es clasificado –que le falta algún plan parcial con más incertidumbre en plazos–.

¿Cómo llevan la gestión de suelo?

El objetivo que nos pusimos de cara a 18 meses después de la salida a Bolsa era tener un 83% de suelo finalista y a los tres años que solo quede lo de Alcorcón. Vamos muy bien. El punto de partida era 74% y ya vamos por el 76%. Cada Administración es un mundo, aunque ahora los ayuntamientos quieren crear espacios donde la gente pueda vivir después de muchos años sin hacerlo.

¿Cuánto depende la gestión del suelo para que se cumplan objetivos?

Es importante que ese suelo crezca en valor y que lo transformemos en finalista para poder lanzar viviendas comercialmente. De los lanzamientos que tenemos para 2018, 2019 y 2020 prácticamente no dependemos del suelo en gestión. Tenemos activos finalistas para 24.000 viviendas. Para 2021 sí que debemos haber transformado.

¿Cómo percibe la recuperación del sector promotor?

La veo con algunos retos. Uno es la compra de suelo, ya que no hay finalista. Las Administraciones tienen que apoyar la gestión del suelo. También la construcción, que tiene que adaptar su capacidad a los nuevos volúmenes de 150.000 casas para 2020, desde las 80.000 del año pasado y frente a las 600.000 de hace unos años. Luego, el reto de la financiación para proyectos y particulares, con solo siete u ocho bancos, y que sea una financiación sana, que no se financie suelo y que haya ciertos criterios por proyecto, así como huir de las malas prácticas del pasado. Para el cliente final vuelve la financiación, pero hay cautela para que no se descontrole.

¿Hay burbuja en la vivienda?

No. Estamos muy por debajo del precio anterior a la crisis. Hay zonas con una oferta muy limitada y quien compra no está por encima del 40% de la tasa de esfuerzo. Habrá mercados donde empiece a llegar a precios muy sensibles, aunque Madrid y Barcelona son menos sensibles porque hay un mayor porcentaje de la población que no llega a ese 40% de tasa de esfuerzo. Otros mercados son más sensibles hasta que la recuperación económica se traduzca en incremento de rentas.

El peor signo para los promotores puede ser el de la formación de hogares, ya que hay un alto nivel de desempleo y precariedad en salarios entre los jóvenes.

Eso influye en que la demanda sea solo de 150.000 viviendas y no 250.000 de la media histórica. Hay un gap generacional que no puede comprar vivienda. Ese cliente potencial se va a otras soluciones como la vivienda en alquiler, que también es un cliente para el promotor, por ejemplo, las socimis.

¿Harán edificios llave en mano para socimis?

Sí, por qué no. Es un segmento muy interesante. Hay socimis con dinero para crecer.

¿Participarán en alguna fusión?

A día de hoy no estamos mirando nada. Somos lo suficientemente grandes para no tener que comprar suelo, ese reto lo tengo aparcado. Lo que hay que hacer es ejecutar y demostrar al mercado que somos capaces de cumplir el plan de negocio. Yo creo que habrá concentración en el sector. Aunque ya hay menos empresas, sigue siendo un mercado más fragmentado respecto al anglosajón o al francés. Va a haber adquisiciones por temas de financiación, por la compra de suelo y para poder arrancar promociones.

Además de las tres grandes, ¿veremos más promotoras en Bolsa?

A día de hoy la ventana para salida a Bolsa está cerrada a los promotores. El inversor, fundamentalmente internacional, ha colocado 2.000 millones y el feeling es que entre las tres compañías es suficiente. Ese capital quiere ver ejecución. Ir ahora al mercado de capitales es difícil. Para más adelante, si se pasa lo macro aquí también va a ser muy complicado que salgan más. Tras nuestra salida a Bolsa la puerta se cerró.

¿Cuándo van a salir BBVA y Santander de Metrovacesa?

Aquí no se van a quedar para siempre con una participación del 70%. Veremos salidas, de desligarse del sector inmobiliario, cuando haya un precio que les sea razonable. No creo que salgan de golpe. Se querrán quedar a recoger el recorrido alcista en este ciclo. Si los accionistas vendieran ahora, habría cola para comprar.

¿Hasta cuándo prevé un ciclo alcista en la promoción?

Veo siete años de ciclo alcista desde nuestra salida a Bolsa. Será de subida más suave en los próximos años. En cualquier caso va a ser más de cinco y menos de diez. Vemos al menos tres años de crecimiento económico para España y el sector de promoción residencial suele tener un ciclo de retardo de dos años respecto al ciclo macro.

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