Jorge Pérez de Leza, consejero delegado de Metrovacesa.
Jorge Pérez de Leza, consejero delegado de Metrovacesa.

Metrovacesa consigue salir a Bolsa tras rebajar el precio al mínimo de 16,5 euros por acción

Más del 80% del libro se ha colocado a inversores extranjeros

La compañía está valorada en 2.500 millones de euros, y Santander y BBVA venden un 25,8%

Los equipos de ventas de Santander, BBVA, Morgan Stanley y Deutsche Bank se han empleado a fondo, y sus esfuerzos han surtido efecto. Han salvado la colocación de Metrocacesa, aunque han tenido que sacrificar parte del precio, tras recortarlo un 8,3% respecto al mínimo de la banda orientativa de precios original.

La mala noticia para ellos –buena para los inversores– es que han tenido que ceder más de lo esperado y fijar el precio en el mínimo de 16,5 euros por acción del nuevo rango, que llegaba a 17 euros por acción. El debut será el martes a las 12 de la mañana, después de media hora de subasta.

AEDAS HOMES 28,50 -0,28%
NEINOR HOMES 15,96 -4,20%

Fuentes conocedoras de la marcha de la operación aseguran que más del 80% del libro se ha cubierto in extremis  con inversores extranjeros que han apretado en el precio y que los bancos encargados de ejecutar la operación, contra la espada y la pared, han aceptado las rebajas.

La valoración de Metrovacesa según el precio final es de 2.500 millones de euros, frente a la inicial de 2.730 a 2.958 millones. Se situará en el puesto número 30 de la Bolsa española por capitalización, por encima de Viscofan (unos 2.400 millones de euros) y justo por debajo de Meliá (cerca de 2.800 millones de euros).

Con la nueva tasación, después de haber sido incapaces de vender la acciones en el rango inicial de 18 a 19,5 euros por título, la promotora controlada por Santander (71,5%) y BBVA (28,5%), saldrá con un descuento tanto sobre el valor bruto de sus activos (GAV) como del neto (NAV). El primero es de unos 2.600 millones de euros y el segundo, de 2.690, mayor debido a su posición de caja. La nueva valoración incluye un descuento del 7% respecto al NAV.

El porcentaje máximo de acciones que se venderá baja del 29,7% al 28,4% del capital, después de haber reducido la opción de adjudicación adicional –que se utilizará, en caso de no activarse, para que Morgan Stanley estabilice el valor– desde los 5,9 millones de títulos a 3,9 millones. Se mantiene intacto, eso sí, el porcentaje base del 25,8%.

La cantidad que se embolsarán Santander y BBVA queda reducida a los 710 millones de euros, frente a los 878 millones que hubiera implicado el máximo de la primera banda orientativa. De entrada, sin incluir la opción de ampliar la operación, el dinero asegurado para ambos accionistas es de 646 millones de euros.

El banco que preside Ana Botín se quedará con entre el 51,5% y 53,3% del capital tras la operación, en función de si se colocan las acciones adicionales o no, y el que dirige Francisco González, con entre el  20,1% y el 20,9%. 

Suelo no finalista 

El mayor problema ha surgido, según fuentes financieras y del sector inmobiliario, con la valoración del banco de suelo de Metrovacesa. Ese enorme banco de suelo da para construir 38.000 viviendas, aunque también incluye un 23% de suelo no finalista (sin permisos para construir), un riesgo que sus rivales Aedas y Neinor no corrieron en su estreno bursátil en 2017.

Aun con esas características en las parcelas y siendo una operación de gran tamaño, las entidades financieras apostaron por una horquilla de precios por acción con prima sobre NAV, igual que hicieron Aedas y Neinor. Pero en este caso la demanda se ha mostrado contraria hasta el último momento a pagar el sobreprecio de entre el 1% y el 10% que exigían en principio los colocadores.

Ecos del pasado

El modo de proceder para sacar adelante la colocación de Metrovacesa es similar al de Telefónica en junio de 2011 con Atento. Entonces, los colocadores establecieron un precio a 17,25 euros por acción, frente a la horquilla inicial de 19,25 a 25 euros y ampliaron un día el periodo de prospección de la demanda. Al final, la colocación se canceló y la operadora vendió su filial a Bain a finales de 2012.

La estrategia inicialmente diseñada consistía en confirmar ayer  las órdenes necesarias. Las entidades ganaron unas horas del viernes (el libro se cerró en torno a las 12 y media de la mañana en España) para convencer a inversores con el nuevo precio. Ante el riesgo de no llegar a tiempo, la compañía comunicó el jueves a la CNMV su intención de debutar el martes 6 de febrero, en lugar del lunes 5, aconsejada por los bancos colocadores.

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