Por qué un aumento del alquiler puede ayudar a prevenir otro boom del ladrillo

Los expertos descartan que exista burbuja en el arrendamiento y avisan de que solo la falta de pisos explica el repunte de las rentas Los países con un parque público de viviendas para arrendar son los que logran evitar que las casas en venta se disparen

Alejandro Meraviglia

En la reciente historia económica ha habido tantas y tan distintas burbujas que el término se ha ido desvirtuando y muchas veces se ha llegado a aplicar a situaciones que poco o nada tenían que ver con lo que la literatura define como burbuja de precios. Algo parecido ocurre ahora cuando se trata de definir la situación del mercado de alquiler de viviendas.

Stiglitz asegura que una burbuja es el crecimiento irracional de los precios (reales) no explicado por la evolución de sus fundamentos. Lind es más preciso, ya que defiende que “hay una burbuja si el precio de un activo aumenta fuertemente primero y cae drásticamente después”. Parece existir cierto consenso en que la intensidad del crecimiento y la caída es clave para la clasificación de la burbuja. Estaríamos ante una si los precios del activo en cuestión se doblasen en cinco años o subiesen un 50% en tres. Tras ese aumento, tendrían que hundirse hasta el nivel original en poco tiempo. Así lo pone de manifiesto el último estudio elaborado por la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), en colaboración con la responsable del Departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, Paloma Taltavull.

Pues bien, si se aplicara esa máxima a lo acontecido en España en el mercado de compraventa de viviendas entre los finales años noventa y 2008, se podría incluso llegar a afirmar que no hubo burbuja inmobiliaria, ya que ni las casas se revalorizaron tanto en tan poco tiempo, ni después se desplomaron tan deprisa. Sin embargo, a nadie se le ocurre a estas alturas negar la existencia de aquella burbuja. Ahora que los precios que más repuntan son los de los alquileres en las grandes urbes (en 2017 subieron un 18% de media en todo el país, según Idealista), algunas voces tratan de ver cierto paralelismo y preconizan que la próxima burbuja será la de los arrendamientos. La preocupación ha empezado a cundir al ver cómo se han encarecido los alquileres en Madrid, Barcelona o Palma, si bien en las dos primeras se han registrado los primeros descensos y ralentizaciones. El consenso de los expertos consultados por Cinco Días descarta que pueda hablarse del alquiler en términos de burbuja, pero sí advierte de que un mercado de arrendamientos equilibrado puede evitar en un futuro que los precios de compraventa vuelvan a desbocarse, lo que, sin duda, será beneficioso para todos.

“Durante el anterior boom, el componente especulativo fue evidente. Las casas se vendían bajo la premisa de que no dejarían nunca de subir y detrás existía siempre crédito para financiar esas operaciones. Las burbujas se dan en mercados de compra, no de alquiler”, explica Fernando Encinar, jefe de Estudios de Idealista. Recuerda que cuando estalló la burbuja anterior, muchas familias perdieron sus casas y la crisis arrolló a numerosas empresas y bancos “Ahora, si los alquileres bajaran mucho, no pasa nada, los inquilinos serían los grandes beneficiados”, añade.

Javier Rodríguez Heredia, responsable de Residencial de Azora, una de las escasas empresas que en España se dedican de forma profesional al alquiler de vivienda, asegura que la subida de los arrendamientos se explica porque partían de niveles muy bajos. Pero también por el aumento tan significativo que ha tenido la demanda, que no está siendo acompañado por la oferta de casas para arrendar. “No se trata solo de que exista más gente que quiere alquilar porque no puede comprar, que una parte así es. El problema es que asistimos a un cambio social y cultural muy importante porque las nuevas generaciones ya no quieren pagar para obtener la propiedad, sino que pagan por usar y en esa nueva filosofía también entra la vivienda”, agrega. Llegan nuevos hábitos y la menor estabilidad del mercado laboral fomenta una mayor rotación y más movilidad geográfica: “Ya no se percibe el alquiler como tirar el dinero, sino como una opción de vida que permite mayor flexibilidad”, advierte Arturo Marín, responsable de inteligencia de mercado de Solvia.

También existe consenso en que en esa flagrante escasez de oferta de casas para arrendar algo ha tenido que ver el auge de los alquileres turísticos. “Es indudable que los pisos turísticos han restringido la oferta de casas para alquilar, como también lo ha hecho la venta de carteras enteras de vivienda pública en alquiler a grandes fondos sin vocación por permanecer a largo plazo en el negocio del arrendamiento”, argumenta el economista y expresidente de la Sociedad Pública de Alquiler, Alejandro Inurrieta.

Este experto critica la falta de voluntad de los últimos Gobiernos en todo lo referente a la política de vivienda. Advierte de que solo los países como Alemania, Francia, Austria o Reino Unido donde se ha controlado desde los poderes públicos la subida de las rentas y se ha promovido la construcción de un parque público de viviendas en régimen de alquiler las burbujas en los mercados de compraventa o no han existido o han sido mucho menos dañinas.

Sin embargo, es en el capítulo de qué medidas deberían adoptarse para conseguir el deseado equilibrio entre oferta y demanda de alquiler donde los expertos no están tan de acuerdo. Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE, asegura que no es recomendable una regulación de las rentas por parte de la Administración, “pues estaríamos ante un mercado de no libre competencia y regulado. Lo que sí debiera hacer la Administración es homogeneizar las condiciones, fiscalidad, requisitos urbanísticos, servicios o seguridad de aquellos inmuebles con uso cualificado residencial que se pretendan dedicar al alquiler turístico, actividad que está más vinculada al uso de hospedaje que al residencial como tal”.

La mayoría de quienes operan en el sector dicen que el mercado se irá regulando por sí mismo poco a poco y se muestran completamente contrarios a intervenir sobre los precios con el establecimiento de topes en los porcentajes de incremento. Tampoco ven viable la imposición de los llamados incentivos negativos, que suelen consistir en la aplicación de impuestos más elevados a quienes cuenten con viviendas vacías o eleven las rentas más de lo determinado previamente. Sin embargo, hay quienes siguen reclamando que todos los esfuerzos se orienten a elevar la oferta de casas para alquilar mediante la colaboración público-privada. Juan Carlos Álvarez, director general de negocio inmobiliario de Servihabitat, es partidario de una política de impulso al alquiler, “que contemple la mejora del equilibrio entre las medidas de protección al inquilino con las encaminadas al propietario o los incentivos fiscales, ya que podría hacer que aumente la oferta actual y, por tanto, contribuir a la contención en el incremento del precio”.

Esas medidas de impulso para que más viviendas engrosen la oferta de alquileres son de especial trascendencia en un mercado de arrendamiento como el español, poco profesionalizado y muy atomizado. Los datos indican que en torno al 90% de las casas que se arriendan son de particulares. Las plataformas profesionales creen interesante cualquier iniciativa que eleve el parque de pisos y ven un amplio recorrido a su labor, que logra que “haya más variedad y cantidad de casas y mejor gestionadas”, apunta Wolfgang Beck, consejero delegado de Testa Residencial. Así, si se quiere evitar otra burbuja inmobiliaria, quizá los cimientos deban empezar por equilibrar el alquiler.

La correlación entre precios de compraventa y alquiler

Efecto contagio. Al no acceder en propiedad, la demanda se orienta al alquiler, y esta es una de las razones de la percepción de que los precios van a crecer: la evidencia de un fuerte impulso en aquellos lugares donde se acumula esa demanda. El estudio de la Asociación Española de Valor sostiene que los precios de alquiler contagian a los de propiedad por el mecanismo de expectativas de inversión (la teoría del alquiler implícito), aunque las limitaciones al acceso dificultan el crecimiento de los precios de propiedad al mismo ritmo que lo hacen los alquileres. Las series históricas de precios y rentas demuestran ese paralelismo.

Relación proveedor/cliente. Andrés Cerdán, director de gestión de patrimonio de Altamira, cree que la profesionalización del mercado debería conseguir sustituir la vieja relación casero/inquilino por la del proveedor/cliente, donde se logre motivar al proveedor para que invierta en mejorar su negocio y la satisfacción del cliente en el uso y disfrute de su vivienda habitual.

Consideraciones al invertir. El director coorporativo de Desarrollo de Negocio de Gesvalt, Luis Martín Guirado, recuerda a todos aquellos inversores que estén pensando en entrar en el mercado que el producto inmobiliario no cotiza como en un mercado organizado y los costes de entrada y de salida son altos. También lo son los gastos que conlleva la gestión de los inmuebles. "Los inversores pueden encontrar rentabilidad en la compra de casas para alquilar, siempre y cuando considere la inversión en el largo plazo", advierte.

Visión de futuro. El director de residencial de BNP Paribas Real Estate, Jorge Almagro, prevé que España llegue al 30% de hogares en alquiler, la media europea, en 10 años, después de que en algunas urbes ya se supere el 20%.