El mapa de cuánto cuesta vivir alquilado y cuánto le renta al casero

Una de cada cinco casas se compra como inversión y de ellas el 65% se destina al alquiler Los expertos aconsejan calibrar bien todas las opciones

Alejandro Meraviglia

Quédense con esta reflexión que cada vez puede escucharse en más foros inmobiliarios: “la próxima burbuja será global y se producirá en las ciudades, pero solo en algunas”. Los expertos están de acuerdo en que esto será así por cómo se han ido recuperando los principales mercados inmobiliarios después de haber sufrido los estragos del pinchazo del último ciclo alcista.

En Reino Unido, poco o nada tiene que ver lo que ocurre en Londres con el resto del país, lo mismo pasa en Francia y Alemania. España no iba a ser una excepción. Solo Madrid y Barcelona copan en torno al 60% del total de la demanda de alquiler y en ambas urbes hace tiempo que se advierte de los efectos de la escasez de vivienda nueva tanto para comprar, como ahora para arrendar (nueva y usada).

Esto es lo que explica que una de cada cinco compras de casas tenga como finalidad la inversión y de ellas, el 65% es para alquilar. Los expertos recomiendan estudiar bien todas las opciones y hacer números porque no siempre comprar en los barrios más lujosos garantiza la rentabilidad más alta.

Madrid: El alza de rentas comienza a tocar techo

La falta de estadísticas oficiales sobre precios del alquiler dificulta un análisis exhaustivo, si bien los grandes portales inmobiliarios ofrecen muchas pistas sobre lo que está pasando y la tendencia, que al final es lo más importante por expertos e inversores, es idéntica. En 2017 los alquileres se revalorizaron con fuerza en la capital, más del 7% según Idealista y un 11,4% según Fotocasa, pero para este año la tendencia es que se vayan desacelerando lentamente. Advierten que el precio del alquiler es muy sensible a las alzas incontroladas, que terminan acabando con el inmueble vacío.

Y eso que Madrid es, según el último informe de Solvia, la ciudad que concentra una mayor demanda de alquiler, del 28%. Esto explica que la renta media alcance ya los 1.137 euros al mes. Eso sí, con fuertes diferencias por distritos. Desde que en 2015 comenzaran a encarecerse los alquileres, se ha ido produciendo en paralelo una revalorización de las rentabilidades, que en algunos barrios se acercan al doble dígito. Son los casos de Villaverde, Puente de Vallecas o San Blas, zonas donde la adquisición de las viviendas todavía se puede llevar a cabo a precios muy razonables y la demanda de arrendamientos está en alza.

Si se compara la rentabilidad que puede obtenerse en cada distrito de la ciudad con las rentas medias que se cobran, se puede observar que no tiene por qué haber correlación entre los barrios más caros para vivir de alquiler con los distritos donde la rentabilidad es más elevada. Así, Chamberí, Hortaleza o el Barrio Salamanca, tres de las zonas preferidas por los residentes en Madrid y donde la presión del alquiler turístico es mayor no lideran el ranking de los distritos más rentables.

Barcelona: La ciudad con los precios más caros

La ciudad condal, se mida como se mida, es la urbe que registra los precios del alquiler más elevados de España. Quizás sea porque no solo absorbe un gran porcentaje de la demanda de arrendamientos, sino porque sufre en mayor medida que Madrid la presión de los arrendamientos turísticos. La renta media mensual, según Solvia, supera los 1.200 euros al mes y barrios como l’Eixample o Ciutat Vella acaban de marcar sus máximos históricos recientemente.

Sin embargo, no se sabe muy bien si porque los precios ya habían tocado techo en algunos barrios o por los efectos que sobre el mercado tuvo el recrudecimiento del procés a partir del verano pasado, Idealista constató con la información de sus bases de datos que los alquileres en Barcelona cerraron 2017 con una leve caída del 2,4%, mientras en Fotocasa sus cifras apuntaban todavía fuertes incrementos.

De nuevo, el consenso de ambos apunta que para este año los incrementos tienden a moderarse, ya que los caseros, a diferencia de los propietarios, cada vez son más conscientes de que el tiempo que permanece su casa vacía es tiempo que están dejando de ganar dinero. El estudio de Solvia destaca que en la capital catalana se está detectando en los últimos años una fuerte demanda por parte de pequeños y medianos inversores, que buscan adquirir una vivienda para destinarla al alquiler, debido a las atractivas rentabilidades que ofrece. Los distritos de Horta Guinardó o Nou Barris ofrecen un beneficio bruto anual superior al 7%.

Valencia: Rápido crecimiento en tiempo récord

La tercera ciudad española por población logró mantenerse durante el pasado boom inmobiliario en unos niveles de precios de compraventa mucho más moderados que el resto de grandes urbes. Sin embargo, en esta ocasión, no ha podido permanecer ajena al auge del arrendamiento. La demanda de casas para alquilar ha llegado a suponer hasta la mitad de la demanda total.

Las zonas que muestran un mayor dinamismo son Patraix, Benicalap, Campanar y Cuatre Carreres. De hecho, la rentabilidad que ofrece la vivienda en alquiler en la capital del Turia ya supera el 8% en ocho de los 16 distritos en los que se divide el municipio, mientras la renta media roza los 700 euros al mes, bastante alejada de los valores promedio de Madrid y Barcelona. Solvia estima que las zonas más interesantes para invertir en estos momentos se encuentran en pleno proceso de gentrificación. Con este nuevo término, que ya se está convirtiendo en habitual en el sector, se define a los procesos de transformación de un barrio, en los que por implantación de nuevos usos sociales y económicos, la población de esa zona se ve desplazada hacia la periferia por no poder hacer frente a los costes de la vivienda.

La Comunidad Valenciana ha sido de las últimas administraciones, junto al Ayuntamiento de Madrid, en sumarse a la guerra contra la proliferación de los apartamentos turísticos. La nueva Ley de Turismo, que aprobará antes del verano, prevé dotar de un gran margen de maniobra a los consistorios para regular según sus necesidades esta actividad. En Valencia, los nuevos pisos turísticos quedarán limitados prácticamente a los bajos y las primeras plantas.

Sevilla: Fuerte avance de los pisos turísticos

Los últimos datos disponibles constatan que el precio medio de vivir de alquiler en Sevilla se encuentra en torno a 800 euros al mes. Por barrios, los distritos con mayores rentas son el Casco Antiguo y la Macarena, que superan los 11 euros por metro cuadrado y mes.

Aunque se estima que la oferta de casas para arrendar en la capital andaluza supera las 2.800 viviendas, los llamados alquileres turísticos han avanzado con rapidez y, según algunas estimaciones, han llegado a suponer el 10% de los arrendamientos que consiguen cerrarse en menos de 48 horas desde la publicación de las ofertas. A diferencia de otros países europeos, el sector del alquiler residencial no es un mercado maduro en España y requiere de varias etapas previas a su maduración: la creación de tenedoras y operadoras, el desarrollo de portfolios de alquiler, el progresivo crecimiento de la demanda y, finalmente, la consolidación del mercado.

La entrada de esta clase de inversores profesionales, así como de los pequeños propietarios que ponen sus casas en régimen de arrendamiento ayudará, en opinión de los expertos, a profesionalizar la oferta, una mejor gestión y mayor competencia, lo que al final redundará en un beneficio para el consumidor o inquilino. En paralelo, son numerosos también los expertos que apuestan por la creación de un parque público de viviendas en alquiler para facilitar el acceso de los más jóvenes y aquellos hogares con menos ingresos. Será imprescindible para ello poner a disposición de los promotores más suelos y llegar a acuerdos de colaboración público-privada para compartir la gestión de estos pisos.

Zaragoza: Altas rentabilidades con alquileres bajo control

El alquiler medio en la ciudad de Zaragoza alcanza los 605 euros al mes, mientras la rentabilidad media bruta se sitúa en el 7% anual. El techo de la ciudad lo marca el Casco Antiguo, con un precio medio de 8,2 euros por metro cuadrado y mes, mientras que los distritos que contabilizan las mayores rentabilidades para el inversor son Las Fuentes y Delicias, con beneficios anuales superiores al 9%. En ambos casos, se trata de barrios cuyas rentas se encuentran ligeramente por encima de la media, en torno a los siete euros por metro cuadrado y mes, en la banda de precios razonables.

Para todos aquellos pequeños y medianos inversores que estén pensando en adquirir inmuebles y arrendarlos, los expertos recomiendan tener en cuenta también los costes de gestión que conllevan esos alquileres. Es cierto que si se compara la rentabilidad del alquiler residencial con el riesgo de la operación, probablemente hoy sea de las mejores opciones para los pequeños y medianos patrimonios. Sobre todo si se invierte en una zona donde la demanda de alquiler sea estable a largo plazo y esté asegurado un elevado nivel de ocupación.

Por el contrario, a corto la inmobiliaria no es la inversión más atractiva, ya que la renta variable puede ofrecer beneficios mucho más elevados. Quienes defienden que solo con un incremento de la oferta de pisos para arrendar se podrá frenar la escalada de rentas, reclaman a los poderes públicos más seguridad jurídica, leyes estables en el tiempo que no se modifiquen en función del color político de los distintos Gobiernos. Y, los menos, también exigen un cierto control sobre los precios para evitar que de un año a otro las rentas puedan dispararse sin causa objetiva.