¿Hay que prohibir el alquiler de pisos a turistas?
Las propuestas maximalistas, como la del Ayuntamiento de Palma, no resultan útiles
La propuesta del Ayuntamiento de Palma, prohibiendo el alquiler de viviendas turísticas localizadas en edificios, nos invita a reflexionar, a tratar de interpretar las causas que han justificado la decisión y, desde luego, a formular preguntas. ¿Por qué diferenciar el derecho al arrendamiento? ¿Tiene sentido exigir alquileres superiores eligiendo viviendas y chalets unifamiliares? ¿Es razonable limitar el acceso, más barato, a viviendas plurifamiliares?
Parece que lo importante es legislar, ignorando actitudes y reivindicaciones personales, resolviendo, por encima de otros intereses, los problemas que el desarrollo del turismo presenta. Se trata de situaciones que han de ser resueltas en términos de equilibrio social, evitando favorecer las haciendas de unos pocos y aceptando que el turismo, del que tanto dependemos, tiene problemas que deben solucionarse para conseguir la mayor eficiencia posible.
Un estudio de la propuesta permite concluir que hay diferentes justificaciones a la restricción del alquiler. Se destaca, en primer lugar, el razonamiento de preservar el derecho a la vivienda para los residentes y trabajadores frente a la presión de la demanda turística. También se extrae de la propuesta el deseo de alinearse con la declaración de la Federación de Asociaciones de Vecinos, aprobada el pasado verano, que asumía que la prohibición del alquiler de pisos es una decisión “capital” para el futuro de Palma, pionera en España y que “marcará tendencia a la hora de entender la ciudad habitable”.
Además, se destaca que la prohibición se justifica porque hará descender el precio de alquiler de pisos para residentes, especialmente empleados y familiares. Asimismo, por diferentes estimaciones, se demuestra que la oferta de pisos turísticos no reglados aumentó un 50% entre 2015 y 2017 hasta alcanzar las 20.000 plazas en la ciudad. Como quinta razón se ha dicho que hay un deterioro de la convivencia en los barrios debido al ruido, hasta el punto de que las denuncias ante la Consejería de Turismo por estos problemas han pasado de 42, en el año 2014, a 192 el año pasado.
Sin duda Baleares y, en general, la España turística, tienen dificultades en estos momentos en que el turismo mundial amplía sus destinos. Por ello, las decisiones de política turística, además de ser inteligentes, deben de ser justas; y, sobre todo, eficientes. Por ello, debemos estar de acuerdo en esta decisión no puede ser considerada un ejemplo de modelo se solución de los problemas que más preocupan al turismo, como rendimiento del gasto, duración de la estancia y calidad de los servicios y productos. Pero tampoco es un ejemplo de justicia, tanto desde la perspectiva de arrendatario, al impedir al turista la opción del piso, como desde los derechos del arrendador, al impedírsele arrendar al turista su piso.
A esto se pueden añadir algunos datos más: Palma es el sexto municipio turístico español en número de pernoctaciones hoteleras, aproximándose a nueve millones de estancias al año y ocupa el cuarto lugar en cuanto a plazas hoteleras. Con relación a la oferta no hotelera su situación es similar, ya que ocupa el mismo puesto en cuanto a censo extra hotelero. Asimismo, el examen del último censo de viviendas, referido al año 2011, registra que el número de viviendas secundarias de uso turístico asciende a 6.521, y el de viviendas vacías a 16.349.
Teniendo en cuenta estos datos, es oportuno reconsiderar las anteriores motivaciones de la prohibición. Respecto a la primera -necesidad de preservar el derecho de alojamiento para los residentes- sería conveniente valorar la situación del censo de viviendas, preguntando ¿qué está pasando con las viviendas vacías y secundarias que declara el censo? En segundo lugar, si la oferta de alojamiento puesta al servicio del turismo, como las residencias unifamiliares, se ofrecieran, mejorando sus características y tarifas, los precios en pisos tenderían a bajar. En cuanto al deseo de alcanzar el reconocimiento de ciudad habitable, hay que destacar que, según el estudio realizado por la Universidad Nebrija para los quince municipios españoles con mayor cuota de mercado turístico, la densidad del municipio de Palma ocupa el lugar número diez; solo hay cuatro lugares de menor concentración con relación al número de estancias y de plazas.
En definitiva, no parece que la prohibición indiscriminada sea una buena solución para favorecer al turismo ni para beneficiar a los propietarios ni a los turistas. Como tantas veces, las soluciones maximalistas, que no responden a análisis rigurosos, no mejoran la eficiencia del sistema turístico y sin embargo generan mucho ruido ambiental. Lo bueno es que aún estamos a tiempo de hacerlo bien.
Manuel Figuerola es Director de la Cátedra de Desarrollo Turístico de la Universidad Nebrija