La inversión en el ladrillo británico vira de la burbuja al corralito

La caída de la libra podría atraer de nuevo a fondos de nuevo oportunistas España podría captar una parte de los flujos internacionales salientes

Edificio en construcción en la City de Londres.Reuters

El mercado inmobiliario londinense había ido encareciéndose tanto en los últimos años que el verano pasado el diario Evening Standard publicaba en sus páginas que era más barato vivir en Madrid y volar cada día a Londres a trabajar, que pagar una vivienda en algunos de los barrios de la capital inglesa.

La tesis da una idea del nivel de precios al que se había disparado el mercado inmobiliario británico y del interés que acaparaba en la inversión internacional, especialmente centrada en el segmento de oficinas de Londres.

Un panorama que comenzó a cambiar a comienzos de 2016, con caídas de la inversión de más del 50%, según el Banco de Inglaterra, y que tras el triunfo del bréxit directamente ha devenido en un corralito sobre unos 17.000 de los 28.500 millones de euros que hay en fondos especializados en ladrillo. La duda es qué nuevos giros depara el sector y si esta inversión saliente busca nuevos destinos.

“La bajada de inversión en Reino Unido en el primer trimestre se debe a que se habían alcanzado precios de mercado tan altos que no hacían atractiva la inversión”, asegura Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora inmobiliaria Irea, recordando que por entonces “la probabilidad de brexit que manejaba la banca de inversión era baja”.

Paradójicamente, expone, tras ese éxodo de la inversión, la confirmación del brexit podría atraer a nuevos inversores oportunistas dispuesto a aprovechar la devaluación de la moneda. La caída de la libra a niveles de los años 80, argumenta, generan una interesante puerta de entrada a los inversores dispuestos a aguardar una recuperación en el medio plazo.

“Es como si hubiera bajado un 20% en precio”, cuantifica. Por eso, expone, si las rentabilidades de “miseria” del 3% que apenas lograba dar ya el mercado londinense de oficinas “vuelven a repuntar, con el factor de la moneda, volverán las inversiones”. “Londres es un mercado que se recupera rápido al igual que cae rápido”, concluye.

“¿Puede beneficiar el brexit a España? En parte sí. Hay fondos que necesitan invertir parte de su portfolio en sector inmobiliario”, o que encuentran escasa rentabilidad en renta fija o demasiada incertidumbre en la variable, expone Humphrey White socio y director general de consultora inmobiliaria Knight Frank.

“En tiempos revueltos el sector inmobiliario suele ser refugio, pero a veces cambia el país de interés y los inversores buscan una inversión menos arriesgada”, matiza. En su opinión, si es capaz de formar un Gobierno centrista y estable, “España será el país occidental estable con mayor proyección de rentas y precios”. Sostiene que mientras países como Alemania, Dinamarca, Noruega o EE UU ya han vuelto a niveles de 2007, el metro cuadrado en España está aún entre un 20% y un 40% por debajo del pico, a la vez que países con recorrido al alza, como Portugal o Grecia, no presentan tanta estabilidad.

Pero no será fácil. “No se han registrado más flujo de inversiones a España en la primera parte del año por el temor al brexit”, afirma Rodrigo Vázquez, jefe de research del Sur de Europa de la consultora CBRE Global Investors, destacando que de hecho el ritmo de captación “ha sido algo lento”, de unos 3.900 millones entre enero y junio, por la incertidumbre política y el gran volumen de operaciones de 2014 y 2015.

Desde Sareb, a su vez, apuntan a que es pronto para ver si España saldrá ganando con el brexit.

“A corto plazo, que la inversión destinada a Reino Unido venga a España es como si Cristiano Ronaldo deja el Real Madrid y se va al Alcoyano. Juegan en otras ligas”, ilustra el consejero delegado de Irea quien solo ve esperanzas en el desplazamiento de grandes empresas a otros países europeos, pastel del que España podría lograr un pedazo. Por contra, advierte, el brexit podría dañar a España por la importancia del comprador británico en el mercado de segunda residencia.

Fitch alerta de un “riesgo inmediato”

La agencia de calificación de riesgos Fitch alertó ayer del “riesgo inmediato” que afronta el sector inmobiliario en el Reino Unido tras la decisión del país de abandonar la Unión Europea (UE). La suspensión de la cotización de seis fondos inmobiliarios británicos esta semana “pone de manifiesto los retos de liquidez” que afronta el sector, ante el “riesgo a un declive en la actividad del mercado y las valoraciones”, alerta Fitch sobre el bloqueo en los reembolsos de sus fondos impuesto por M&G Investments, Aviva, Standard Life, Global Investors, Canada Life y Threadneedle. La agencia asume que la vulnerabilidad del sector inmobiliario británico en caso de una salida de la UE había sido ampliamente anticipada por el mercado. “El sector experimentó una entrada de capitales particularmente alta procedente del extranjero a partir de 2009 y ya ha habido una pronunciada caída de esa actividad este año, antes del referéndum”, afirmó Fitch en un comunicado. La agencia subraya que el Banco de Inglaterra, en su último informe de estabilidad, había señalado al sector inmobiliario como un “riesgo potencial para la estabilidad financiera” del Reino Unido. Según datos recogidos por la firma Markit/CIPS, la construcción en el Reino Unido experimentó su mayor frenazo en siete años en junio, ante el temor de la victoria de la salida de la UE en el referéndum del pasado día 23. “Como ya habíamos dicho previamente, la reducción en la entrada de capital extranjero provocará un declive en las valoraciones inmobiliarias”, afirmó Fitch. “Londres resultará especialmente afectada si la demanda de inversiones se reduce y las compañías cambian de ubicación sus oficinas”, agregó la agencia.