Capacidad de pago presente y futura

Quiero una hipoteca, ¿cuánto puedo pedir?

Quiero una hipoteca, ¿cuánto puedo pedir?

Por primera vez en muchos las años el diferencial medio de las hipotecas ha bajado del Euribor + 2,00%, con muchos bancos rompiendo la barrera de Euribor + 1,50%. La concesión hipotecaria sube de forma importante porcentualmente –partiendo de una situación de mínimos- e incluso se vuelve a construir, tal y como se refleja en el aumento de los visados de obra. Estos cambios positivos no muestran la recuperación del sector, aunque si un avance hacia ellos.

Desde luego, podemos olvidarnos de los volúmenes en construcción, venta y concesión de hipotecas y de momento, estas últimas son mucho más selectivas que en años pasados. Con ello significa que muchos obtendrán la negativa por respuesta cuando soliciten su hipoteca y por otro lado, aun concediéndola no sea suficiente para comprar la casa que deseemos. El consumidor se encuentra con dos grandes condicionantes, el propio valor de la vivienda y el de sus ingresos.

Porcentaje sobre el valor de tasación o compraventa

El porcentaje recomendado para que en caso de impago el banco tenga un margen suficiente para cubrir la venta con su subasta es del 80% del valor de tasación o compraventa, pero ya hay entidades que incluso tienen como límite el 70%. Generalmente ante discrepancias entre tasación y venta, el banco cogerá como referencia el más pequeño.

Teniendo esta premisa debemos empezar a hacer la búsqueda de la vivienda analizando precios. Si la casa se vende o está valorada en 200.000 euros, la cantidad máxima que recibiremos rondará los 160.000 euros, con lo que de entrada, ya tenemos que tener ahorrada una cantidad importante para poder realizar la compraventa.

No sólo eso, con el hándicap añadido de que tenemos que incluir muchos más gastos a nuestra cuenta: gastos de formalización de la hipoteca o impuestos –IVA, Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados…-. Antes los cubría la hipoteca, ahora en muchos casos lo tendrá que realizar el comprador, aunque hay algunas entidades que si hay exceso entre el valor de tasación (mayor) y el de compraventa (menor) destinan esta cantidad a que pague parte de esos gastos.

Esfuerzo financiero, presente y futuro

Tenemos dinero ahorrado y la hipoteca, pero ¿podemos pagarla? Esta es la pregunta básica que deben hacerse cualquiera que vaya a solicitar una hipoteca, más cuando los tipos de interés actuales en mínimo histórico dan unas cuotas que subirán de forma moderada o importante en los próximos años.

Por ello, un porcentaje adecuado es que no supere 30% de nuestros ingresos. En nuestro ejemplo, si entre una pareja ganan 2.500 euros, la cuota no puede exceder los 750 euros. Pero aquí no acaban los cálculos, ya que hay que adecuarla al tiempo y condiciones.

  • Más plazo, menos cuota: A medida que aumentamos los años pagamos una cuota menor pero con un coste mucho mayor a nuestra hipoteca ya que la “factura” final de intereses sube.
  • Renegociar el diferencial: A pesar de bajar, siguen siendo altos e influyen en la cuota y nuestro esfuerzo económico, por todo ello en operaciones tan largas cualquier recorte es una ventaja para pedir más hipoteca y pagar menos, pero siempre comparado con los condicionantes para bajarlo (contratación de seguros, tarjetas, planes de pensiones…).

Al final el resultado es la cada vez más complicada ecuación de cuadrar alrededor del 80% del valor de la tasación con nuestra capacidad de ingresos, y de esta complicación el resultado es que la firma de hipotecas siga siendo limitada.

Normas
Entra en El País para participar