El comprador de piso nuevo podrá decir ‘no’
Crucial resolución para uno de los problemas clásicos del mercado de la vivienda de nueva construccion. La Sala Primera del Tribunal Supremo (TS) acaba de reconocer el derecho de los compradores a dar marcha atrás en la adquisición de una casa nueva, cuando el vendedor se retrase en su entrega sobre la fecha prevista por contrato. Así, resolvió sendos recursos de casación y extraordinario por infracción procesal en esta dirección en un caso en el que ambas partes firmaron en septiembre de 2007 un primer pacto de reserva y luego un contrato de compraventa de una vivienda en construcción en Madrid.
La vendedora se comprometió a entregar el inmueble en septiembre de 2009, con posibilidad de prórroga de un mes. En el contrato se pactó una condición resolutoria explícita para el caso de que el comprador no atendiera puntualmente a los pagos, informa Europa Press. Una vez iniciadas las obras, se paralizaron durante un año por defectos de suelo, lo que motivó que la vendedora ofreciera a los compradores modificar el plazo de entrega, sin que éstos aceptaran. Un mes después de la fecha pactada para la entrega de la vivienda, los compradores procedieron a la resolución del contrato, con la devolución de las cantidades anticipadas y los intereses.
Las obras prosiguieron y estuvieron acabadas en diciembre de 2009, tres meses después de lo inicialmente previsto. La vendedora comunicó a los compradores que la vivienda contaría con la licencia de primera ocupación próximamente y la obtuvo en enero de 2010. De hecho, el 20 de enero de ese año, se convocó a los compradores ante notario para otorgar la escritura pública y ante su incomparecencia la vendedora requirió al notario para que les notificara la resolución del contrato.
Es entonces cuando los compradores interpusieron una demanda por incumplimiento, que fue desestimada por el Juzgado en primera instancia, pero admitida más tarde por la Audiencia Provincial de Madrid, que declaró resuelto el contrato de compra del inmueble. La sentencia del Supremo viene ahora a confirmar dicho fallo de la Audiencia Provincial de Madrid. El alto tribunal señala que “el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador”.
En otra resolución del alto tribunal dictada también el viernes, el Supremo fijó doctrina y matizó la jurisprudencia al entender que un banco se puede enriquecer injustamente en el caso de que obtenga una plusvalía significativa en la venta de una vivienda ejecutada. El Alto Tribunal ha llegado a esta conclusión tras analizar el caso de un banco que inició la ejecución hipotecaria después de que sus prestatarios no cumplieran con las obligaciones de pago. La entidad se adjudicó la vivienda por el 50% del valor señalado en la escritura.
Como en este supuesto no quedaba satisfecha la totalidad del crédito, el banco presentó una demanda contra los prestatarios y los dos fiadores, a los que reclamaba la diferencia entre la deuda y el valor por el que se le adjudicó el inmueble, sumado a los intereses y las costas de ejecución. Con esta acción, los prestatarios entendían que, tras la adjudicación, la deuda debía considerarse saldada, ya que el valor de la finca había sido fijado por el propio banco entendiendo que cubría por entero la deuda derivada del préstamo hipotecario.
Por ello, veían que la entidad obtenía un enriquecimiento injusto. Aunque el juzgado estimó la demanda y negó el enriquecimiento injusto de la entidad, la Audiencia Provincial de Córdoba estimó el recurso de los demandados y consideró que la adjudicación de la finca en subasta desierta por el 50% equivalía a una dación en pago, un fallo que el Supremo no comparte.
Según la jurisprudencia consolidada, la Sala del Supremo que ha estudiado esta causa subraya que “el ejercicio de la facultad legal de reclamar a los deudores la parte del crédito no extinguida con la adjudicación del bien hipotecado por el 50% del valor de tasación en principio no podía considerarse un supuesto de enriquecimiento injustificado”.
Sin embargo, el Supremo matiza esta afirmación y señala que en los supuestos en los que la adjudicación al ejecutante (banco) vaya seguida de una posterior enajenación por un precio muy superior al de adjudicación, que aflora una plusvalía muy significativa “contrastaría con la pervivencia del crédito y su reclamación por el acreedor de la plusvalía”.
La Sala insiste en que esta precisión encuentra amparo en las últimas leyes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios.