La vivienda está de vuelta

A. Meraviglia y C. Cortinas

La economía española necesita la vivienda y esta necesita que la economía avance. Son dos variables que se retroalimentan y, sobre todo, en el caso de países como España, cuya actividad estuvo sustentada durante muchos años, demasiados en opinión de algunos, en la construcción. Por eso, los expertos consideran que la situación actual es especialmente delicada para el mercado de la vivienda: se atisba la recuperación, pero no está garantizada. “Las compraventas han comenzado a crecer porque ya no podían caer más. Pensemos que, pese a la crisis, la demografía hace que siga habiendo bodas, divorcios, nacimientos, defunciones, y eso propicia cambios en la necesidad de vivienda”, reconoce un representante de una tasadora. A esos mínimos que aporta el movimiento natural de la población se han unido durante 2014 dos factores cruciales: el ajuste de precios acumulado por las viviendas y la reapertura del crédito.

Todavía no se han publicado ninguna de las dos estadísticas oficiales (INE y Ministerio de Fomento) de precios correspondientes a todo 2014, pero con las últimas cifras disponibles se puede concluir que los inmuebles se han depreciado más del 30% desde 2008. Es decir, las casas valen hoy lo mismo que en 2004 y en muchos lugares, como la costa mediterránea, las transacciones que se cierran ahora lo hacen a la mitad del precio en el que fueron escrituradas esas mismas casas en la compra anterior.

De hecho, los precios cerrarán 2014, cuando se publiquen los datos, con suaves caídas, mucho más moderadas que las de 2013 e incluso en algunos lugares con tímidas alzas. Esto es lo que ha propiciado que el consenso de los analistas apueste por que el ajuste ha tocado suelo, “aunque todavía este año habrá zonas donde el mercado estará muy deprimido y allí los precios seguirán a la baja”, augura la directora de relaciones institucionales del Colegio de Registradores y exministra de Vivienda, Beatriz Corredor.

Para el otro gran indicador del mercado, el que mide el pulso de la demanda, las compraventas, el año pasado sí que fue notablemente mejor que el anterior. Se mida como se mida, es decir, con datos de los notarios o de los registradores (INE), en 2014 en España se vendieron más viviendas que un año antes, y ello fue así gracias a la mejora de la coyuntura económica global y la suave recuperación del crédito.

Para quienes han logrado mantener su empleo y su nivel de ingresos durante la crisis, adquirir una vivienda ahora solo conlleva ventajas: es de media un 30% más barata y, si requieren hipoteca, los bancos vuelven a estar en disposición de concederlas, con otras condiciones, eso sí. Este ha sido, sin duda, uno de los compradores tipo que más ha impulsado las ventas, también conocido como demanda solvente embalsada, aquella que espera a que los precios bajen al nivel que cree adecuado para comprar. La demanda que aún no es solvente sigue embalsándose, a la espera de su oportunidad.

Además de estos compradores, hay que destacar el creciente peso de los extranjeros, tanto los residentes como los no residentes. Los primeros vuelven a comprar confiados en que la recuperación económica es una realidad y los segundos lo hacen atraídos por unos precios más que atractivos. Los notarios certifican que en 2014 una de cada cinco casas fue adquirida por un foráneo.

Para este año, todo indica que esa tendencia seguirá, aunque desde el Colegio de Registradores consideran que las compras realizadas por los extranjeros no serán determinantes para hablar de recuperación. “Para concluir que el mercado inmobiliario ha dejado atrás la crisis será crucial lo que haga la demanda nacional, no la extranjera y tampoco las operaciones que puedan llevar a cabo los grandes fondos de inversión”, advierten.

No obstante, la imagen que proyecte España fuera de sus fronteras es muy importante para consolidar la sensación de que se trata de un destino que de nuevo vuelve a ser atractivo para la inversión. El director nacional de inversión de BNP Paribas Real Estate en España, Francisco Manchón, aseguró esta semana que las compras en el sector han reaccionado en paralelo a los mercados de capital, como consecuencia de la mejora del sentimiento de los inversores por España. De hecho, recordó que las dinámicas de los mercados financieros, la expectativa de recuperación de las finanzas públicas, así como el esperado crecimiento de la ocupación y las rentas inmobiliarias, se encuentran detrás de las estrategias de los inversores.

Sin dejar el componente inversor que tiene este mercado, el director de PwC, David Calzada, explicó que de cara a este ejercicio, las preferencias de los inversores se centrarán en el segmento residencial. Es más, advirtió de que un nicho de nuevas oportunidades serán las casas destinadas a la población envejecida. Fuera de la vivienda, apostó por que las preferencias de los inversores se orientarán hacia las oficinas en centros urbanos, fruto también del mayor crecimiento económico, y, en tercer lugar, por los activos logísticos, aunque con cierto retroceso por el mayor peso del comercio electrónico. En definitiva, si el PIB crece y el empleo consolida su recuperación, al mercado inmobiliario español le irá bien este año y viceversa. Todo depende de que se cumpla esta máxima. Las cifras de cierre de 2014 apuntan a que si no hay sobresaltos inesperados, será así porque el sector inmobiliario, en la medida de sus posibilidades, ya está contribuyendo a que PIB y empleo vayan a más.

¿Cómo? Allí donde más se están incrementando las ventas, las grúas han vuelto a aparecer, y esto supone actividad y empleo. De hecho, las cifras de la última encuesta de población activa (EPA) pusieron de manifiesto cómo el sector de la construcción también ha frenado la destrucción de ocupación registrada durante la crisis y los afiliados a la Seguridad Social en este sector suman otra vez más de un millón de trabajadores. Sin embargo, la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) pone el acento en el hecho de que la construcción de nuevas casas no alcanzará una velocidad de crucero hasta que los precios de la vivienda recuperen las tasas positivas de manera generalizada, ofreciendo así rentabilidades atractivas al promotor. Y otra de las incertidumbres que acechan a los pronósticos es que por mucho que mejoren las condiciones de financiación, si el nuevo empleo no es estable y de calidad, pocos tendrán acceso a esos nuevos créditos.

La “precariedad de los nuevos empleos generados, la deflación salarial y el enorme paro juvenil” son tres factores que hacen “que no existan muchos motivos para el optimismo”, admite Paloma Taltavull, responsable del Departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante.

Cómo cambiar el mercado

Hay analistas que no dudan en vaticinar que los precios de la vivienda volverán a subir a tasas de dos dígitos. La cuestión es cuándo. Ahí, son menos osados. Nada hace pensar que vaya a ocurrir ni a corto ni a medio plazo y los más prudentes piden “que así sea por el bien de la economía española y el mercado inmobiliario”.

Todos quieren que el sector se recupere, pero alejado de los excesos y desequilibrios del pasado. Para ello, será crucial el papel de la banca. Es básico que vuelva a prestar dinero, su auténtico negocio, pero analizando mejor los riesgos. De hecho, las cifras elaboradas por Tinsa sobre cómo ha cambiado el mercado evidencian que el esfuerzo que deben realizar las familias para pagar su casa está mejorando, al pasar de casi 12 años de sueldo en 2007 a poco más de 7 el año pasado. Si solo se tiene en cuenta el coste de la hipoteca, la proporción pasa de 7,2 años a 4,5 en idéntico periodo. Será además determinante el papel que tengan el alquiler y la rehabilitación, hacia donde el Gobierno ha decidido reconducir su política de ayudas públicas. Y es que los países con más peso de estas actividades no sufren tantos vaivenes en los precios inmobiliarios.

Otra de las herramientas de las que han dispuesto los gobernantes siempre para actuar sobre este sector es la fiscalidad. La eliminación de la deducción en el IRPF de la compra de vivienda habitual ha contribuido a avanzar en la neutralidad que los expertos aconsejan debe existir entre compra y alquiler; pero este es siempre un sector muy sensible para la opinión pública y 2015 es año electoral. El objetivo debería ser evitar nuevas burbujas y apostar por un crecimiento sostenible.