¿Por qué no despegan las Socimi?
A pesar de que la ley que regula las Socimi (sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario) entró en vigor hace más de 14 meses, aún no se ha constituido en España ninguna de estas sociedades, que vienen a introducir en nuestro país la figura de los REIT (real estate investment trust). Sin embargo, los REIT sí han tenido buena acogida en otros países; así, en el año 2009 existían en Estados Unidos 171 REIT, 83 en Brasil, 46 en Francia y 21 en Reino Unido.
¿Cuál es la explicación de que en España no se haya producido un despegue de las Socimi? Las causas que aparentemente están pesando en contra de su desarrollo son las siguientes y, como veremos, no siempre son fundadas:
l La depresión del sector inmobiliario, que hace menos atractiva la inversión en este tipo de activos. Pero es precisamente cuando el mercado inmobiliario está bajo cuando es el momento de hacer buenas compras de inmuebles y de preparar la composición del activo de una futura Socimi atractiva.
l La falta de beneficios de las compañías inmobiliarias. Las Socimi son atractivas principalmente por su fiscalidad reducida, pero para poder aprovechar mejor ese tratamiento fiscal es necesario obtener beneficios. En los últimos ejercicios, la gran mayoría de las inmobiliarias han presentado pérdidas. Cuando vuelvan a los beneficios y compensen las pérdidas acumuladas, muchas de ellas se plantearán su conversión en Socimi. Pero las que den este paso en primer lugar (aunque no puedan aprovechar desde el primer ejercicio la mejor fiscalidad) tendrán ventaja sobre las que lo hagan después.
l La fiscalidad. Si bien la tributación conjunta (que es lo verdaderamente relevante) de la sociedad y el accionista de Socimi viene a ser muy similar a la de muchos países de nuestro entorno y a la de otras figuras competidoras (como las sociedades y los fondos de inversión inmobiliaria), la percepción es distinta. Ello es debido a que en otros países los REIT gozan de una tributación inferior en la sociedad y posteriormente el accionista tributa por el diferencial. Igual ocurre en nuestro país con figuras competidoras (las instituciones de inversión colectiva inmobiliaria: FII y SII).
En el caso de las Socimi, la tributación se produce a la inversa, es decir, primero tributa la sociedad al 19% y el accionista por el diferencial, el cual puede ser cero (por ejemplo, cuando se trata de accionista persona física y de tributación por dividendos). En la distribución del beneficio fiscal que supone la menor tributación de la Socimi, se ha optado por aplicar la mayor parte del beneficio en sede del accionista (lo cual es posterior) en lugar de en sede de la sociedad (lo cual es anterior y hace que el beneficio fiscal tenga mayor visibilidad).
l Los costes de constitución o transformación. Al igual que el motivo anterior, es un tanto engañoso, pues hay que considerar que esos costes se ven compensados ampliamente por el precio de venta de las acciones (en caso de OPV) o por la entrada de capital en la compañía (en caso de OPS).
A pesar de lo dicho, existen casos en los que tendría mucho sentido constituir una Socimi o convertir en Socimi a sociedades inmobiliarias que no lo son en la actualidad. Estos serían los siguientes:
l Conversión en Socimi de inmobiliarias patrimonialistas. Especialmente tiene sentido si son sociedades cotizadas, pues la conversión en Socimi es tan sencilla como acogerse al régimen fiscal especial de estas sociedades. Si no lo son, el proceso es más largo, pues implica una salida a Bolsa, pero no por ello deja de tener atractivo para muchas compañías inmobiliarias no cotizadas.
l Conversión en Socimi de fondos inmobiliarios. Como en el caso anterior, la composición de su activo cumplirá con facilidad con los requisitos legales para convertirse en Socimi. Sería una solución definitiva a la falta de liquidez de los partícipes de estos fondos, consecuencia de la congelación a que se han visto obligados la mayoría de ellos.
l Socimi de red de sucursales de bancos o cajas. Muchos de los bancos o cajas de ahorros están en procesos de venta de su red de sucursales (algunos ya han completado ese proceso). Las Socimi parecen un instrumento muy apropiado para empaquetar la red de sucursales y en lugar de vender activos inmobiliarios (concretos o por paquetes), resultaría más sencilla la venta de acciones de una Socimi cuyo activo esté compuesto por esta red de sucursales arrendada al banco o la caja a largo plazo. Podríamos citar como ventajas: la percepción de un dividendo elevado y constante (el pay out está garantizada por la ley), la diversificación geográfica, la mayor liquidez de la inversión (al ser una sociedad que cotiza en Bolsa) y la mejor fiscalidad que ofrecen las Socimi.
l Socimi de patrimonios familiares. Con una filosofía similar a las Sicav, serían figuras muy válidas para aquellos patrimonios inmobiliarios familiares que estuvieran dispuestos a compartir la propiedad sin perder el control, con el objeto de beneficiarse de un importante ahorro en la tributación, obteniendo así mayor rentabilidad del patrimonio inmobiliario que ya poseen. Ello es posible porque la legislación española -a diferencia de otras- no establece límite alguno a que una sola persona pueda ostentar una participación muy elevada de las Socimi. Probablemente algunos family offices acaben decidiéndose a dar este paso.
Jaime Barón Rivero. Socio de Derecho Inmobiliario de Eversheds Lupicinio