Ventajas fiscales para lograr el equilibrio en la construcción
Superado el 'shock' por el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, los expertos reclaman una nueva regulación e incentivos fiscales para avanzar hacia un sector que sea sostenible.
Pasar página. El sector constructor quiere abandonar el debate victimista. El discurso de qué numerosos y qué graves fueron los errores cometidos por todos en la pasada etapa alcista del mercado inmobiliario debe dar paso a uno nuevo: Cómo conseguir avanzar hacia la construcción sostenible. Y lo más importante. ¿Está la economía y la sociedad española preparada para un cambio tan radical? Un grupo de cinco expertos en la materia, reunidos en un desayuno organizado por CincoDías en colaboración con Valdebebas, coinciden en que ya que todos fueron responsables de la locura pasada, entendiendo por todos a las administraciones, las empresas y entidades financieras; lo lógico es que las nuevas políticas y soluciones procedan también de todos.
"Deberíamos cambiar la actual legislación que regula el proceso de transformación de suelo porque no puede ser que desde que un terreno urbanizable comienza su desarrollo hasta que llega a ser suelo urbano transcurran de seis a ocho años", asegura David Martínez, director general de Valdebebas. Y es que una de las quejas generalizadas de las empresas es lo burocrática, compleja e incomprensible que puede llegar a ser la normativa urbanística, "cuando no son las 17 leyes de suelo que existen", añade Martínez.
Sin embargo, no todos los expertos consideran que el sistema urbanístico español es complejo. Luciano Parejo, catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III y uno de los principales artífices de la actual Ley de Suelo matiza que en 1996 y 1997 ya se produjo una sustancial simplificación de la legislación que no logró los objetivos que perseguía. "Lo que hay que hacer es recuperar la condición política del planeamiento, ya que se está produciendo una reconexión con la sostenibilidad. Debemos avanzar hacia la utilización racional de los recursos naturales y el suelo es uno de ellos", explica. Todas las partes implicadas en el cambio necesario que hay que abordar coinciden en la misma premisa.
La nueva construcción ha de ser sostenible no solo en el aspecto medioambiental, sino también en lo económico porque la apuesta que se hizo en los años del boom de ciudades dispersas se ha demostrado ahora que conlleva unos costes en materia de infraestructuras que en tiempo de crisis son absolutamente inabordables. "Ahora hay que tener en cuenta el factor energía. Nos vamos a ver obligados a respetar las directivas europeas que existen sobre la materia porque son vinculantes. Recordemos que a partir de 2012 los nuevos edificios tendrán que ser eficientes desde el punto de vista de los consumos energéticos. Debemos evolucionar hacia el hecho de que los inmuebles tendrán que autoabastecerse en materia energética", advierte Javier García, presidente de la Fundación Renovables.
Relación coste-beneficio
Llegado este punto la pregunta es inevitable. ¿Qué coste puede tener la rehabilitación del parque actual de edificios y adaptar los nuevos parámetros constructivos a las exigencias de eficiencia energética?
Los expertos coinciden en que ahí está la clave. En lugar de verlo como un coste, debe convencerse a los futuros ocupantes de esos nuevos edificios de que las mejoras que él realice ahora, serán los ahorros del futuro. "Ha de verse como una inversión y tener muy clara la relación coste-beneficio", insiste el máximo responsable de la Fundación Renovables.
En este sentido, los expertos participantes en el encuentro vuelven a estar de acuerdo sobre lo que habría que lograr. "En la política fiscal se puede hacer mucho en materia de crecimiento sostenible", sentencia Carlos San Gregorio, subdirector de Arnaiz Consultores.
Los analistas apuestan por copiar iniciativas como las que llevan aplicando desde hace años Alemania y Francia, donde las empresas cuentan con incentivos fiscales para aplicar las nuevas técnicas constructivas a todos los nuevos proyectos sin que el sobrecoste sea un impedimento para ello.
Exceso y escasez de liquidez
Llegado el tema de la financiación es inevitable abordar los excesos cometidos. El experto en gestión urbanística Ricardo Vergés considera necesario entender la sostenibilidad como "equilibrio". De hecho, tiene una forma muy particular y a la vez directa de explicar con muy pocas palabras lo que ha pasado en estos últimos años: "llegamos a la conclusión de que con demasiada liquidez nos ahogamos, pero con la escasez, encallamos", afirma.
Vergés recuerda que en estos momentos la deuda total de todas las administraciones públicas, más la de los hogares y las empresas privadas asciende a 1,49 billones de euros y se pregunta "¿cuántas generaciones harán falta para poner el contador a cero?" Este experto considera básico para no volver a los desmanes recientes "saber qué está pasando" y demanda a las autoridades que informen sobre todos los riesgos que supone seguir financiando con dinero de terceros bienes y servicios sin la seguridad de que luego se podrán devolver todos esos recursos.
æpermil;se fue uno de los problemas, las cantidades ingentes de dinero que movía en la etapa alcista el mercado inmobiliario. "Llegó un momento en el que la única cultura del ahorro era invertir en el ladrillo. Es un problema muy serio y hasta que no se corrija, no avanzaremos", sostiene el subdirector de Arnaiz Consultores.
Por ello, quizás sea ahora el momento de convencer a empresas y hogares de que la construcción sostenible también puede llegar a ser rentable. Y para ello será crucial también idear nuevos instrumentos financieros. El presidente de la Fundación Renovables defiende la necesidad de dar un valor a los ahorros que supone tener una casa con emisiones casi nulas. "Igual que se ha creado un mercado con los derechos de emisión de CO2, los ahorros energéticos obtenidos podrían convertirse en activo financiero canjeable en su mercado", explica Javier García.
Y tal y como ha quedado el sector, ¿qué puede pasar a corto y medio plazo? Lo primero, advierten todos los asistentes al encuentro, es no satanizar al mercado, porque no se puede pasar de un extremo a otro en tan poco tiempo.
El principal problema son las grandes bolsas de suelos sin desarrollar que están en manos de los promotores y, cada vez más, en manos de bancos y cajas. El director general de Valdebebas recuerda que simplificando "en realidad, existen tres grandes mercados inmobiliarios: el que encarnan Madrid y Barcelona con sus áreas de influencia, el de costa y el interior. Donde se llevaron los mayores despropósitos fueron en los dos últimos".
Dicen los expertos que muchos de esos suelos ahora en barbecho no se desarrollarán nunca, por lo que no valdrán nada nunca. Hay quien apuesta por que lo sostenible sería incluso demoler algunas promociones enteras. Para el subdirector de Arnaiz Consultores, si España quiere recuperar el prestigio perdido, los promotores deberán cambiar su forma de trabajar, "deberán aportar valor añadido. Ya no puede valer que compren un suelo, para lo que no arriesgan ni un solo euro de recursos propios, construyan las viviendas sin atender a parámetros de eficiencia energética y vendan esas casas sin tener en cuenta lo que va buscando la demanda". Y los políticos, en opinión de Luciano Parejo y Ricardo Vergés, deben aprender a gestionar mejor las normas.
Precisamente el Ministerio de Fomento anunció esta semana nuevas iniciativas en esta dirección. El ministro José Blanco quiere dar otro impulso al stock de casas que aún permanece sin vender ni alquilar (que distintos estudios cifran entre 700.000 y 1,5 millones de viviendas), para lo cual no dudó incluso en anunciar una ronda de contactos internacional para convencer a los extranjeros de que si compran piso en España, tendrán todas las garantías jurídicas posibles, incluso, en caso de edificaciones ilegales.
Blanco anunció también el proyecto de ley de Calidad y Sostenibilidad del Medio Urbano, que pretende presentar en febrero. "Hemos de repensar la ciudad ya creada, en lugar de hacer un uso extensivo del suelo", aseguró. El Gobierno busca favorecer con esta ley la viabilidad y eficacia de las actuaciones de rehabilitación y regenación urbana integrada, suprimiendo las trabas que ahora la dificultan. Todo un reto para el que el sector dice sentirse preparado.
La apuesta por la rehabilitación
Todo el futuro del sector constructor pasa por la rehabilitación. Todos los políticos, da igual su color, y todos los subsectores de este mercado están de acuerdo. Solo hace falta que sean capaces de consensuar un nuevo marco normativo estable para esa actividad. Primero, habrá que definir con absoluta claridad a qué debe llamarse rehabilitación y a qué regeneración integral, advierten los expertos."Pensemos que no solo estamos hablando de rehabilitar un edificio, nos referimos a la posibilidad de reformar barrios enteros", recuerda el director general de Valdebebas, David Martínez.Admiten los juristas y expertos en gestión urbanística que para empezar, la regeneración integral choca frontalmente con el derecho a la propiedad, por lo que habrá que abordar cómo regularlo. Habrá que definir si se expropia a los dueños de las viviendas a derribar, si se les va a ofrecer casa en otro enclave o en el mismo, todas las opciones. Dicen los promotores que si se consigue una buena regulación al respecto, habrá cola de inversores interesados en esos proyectos. De lo contrario, nadie querrá volver a saber nada de la actividad promotora en mucho tiempo.En materia de rehabilitación individual sí se ha avanzado. Sin ir más lejos, el plan plurianual 2009-2012 se denomina Plan de Vivienda y Rehabilitación. La última novedad es también de esta misma semana. Además de las ventajas fiscales con que ya cuentan los propietarios que se embarcan en obras de reforma o rehabilitación de sus casas, ahora se ha decidido impulsar esta actividad por el lado de la financiación. Durante su reciente comparecencia parlamentaria, el ministro José Blanco anunció la puesta en marcha de un nuevo producto financiero. Se trata de préstamos para rehabilitar vivienda que contarán con los mismos tipos de interés bajos que las hipotecas, pero se tramitarán de forma más sencilla y ágil, como lo hacen los créditos personales. Ahora, según los expertos, resta por hacer el mismo esfuerzo de imaginación para incentivar la entrada de inversores en esta actividad.