Vivienda y Estado, unión de hecho
El Gobierno de EE UU quiere encarar una tarea que supone atacar uno de los epicentros del terremoto financiero: el papel del Estado en la financiación de la vivienda. Para ello, va a necesitar una gran destreza política, apoyo académico y una habilidad comparable a la de un microcirujano para operar en un momento delicado unos cambios que, sin embargo, no se anticipan radicales ni plantean el fin del papel del Estado en el mercado de la vivienda por la falta de realismo que plantea este giro.
Eso es lo que se dedujo el martes en una conferencia en el seno de la Casa Blanca en la que el secretario del Tesoro, Tim Geithner, presidió un foro de debate sobre el futuro de la vivienda y el futuro papel de Fannie Mae y Freddie Mac, dos instituciones cotizadas pero con estatuto público y cuya misión social desde su creación (1938 y 1970, respectivamente) ha sido facilitar el acceso al mercado de la vivienda. Geithner anticipó que recrear el escenario precrisis estaba descartado por lo que estas entidades tienen sus días contados.
Fannie y Freddie han cumplido con su papel engrasando el mercado secundario. Ambas se hacían con préstamos hechos por entidades crediticias, los empaquetaban y los garantizaban vendiéndolos en el mercado lo que procuraba liquidez a los prestamistas y permitía la concesión de más créditos a tipos bajos. Las dos gozaban de la garantía implícita del Estado por su papel social y sus orígenes como Empresas Patrocinadas por el Gobierno (GSE).
EE UU anticipa un papel menor del Estado en el mercado de la vivienda, pero no su desaparición
Esta ingeniería funcionó bien hasta que los estándares crediticios empezaron a declinar con la llegada de la burbuja. Entonces, y casi sin supervisión, se rebajó el límite de tolerancia al riesgo por parte de los inversores, las entidades disfrutaron asombrosos beneficios a corto plazo y, vieron crecer una mayor competencia de entidades inequívocamente privadas en este mercado.
Cuando la vivienda se vino abajo, Fannie y Freddie colapsaron. El Gobierno de George Bush tuvo que asumir la garantía implícita y ambas entidades están casi nacionalizadas lo que ha costado, por ahora, 148.000 millones de dólares. Eso las sostiene y, a la vez, permite que se mantenga el muy subsidiado, aunque en crisis, mercado de la vivienda americano. Fannie y Freddie garantizan nueve de cada 10 hipotecas en el país. Sin ellas, se abriría el abismo.
Ahora bien, nadie duda de que el modelo ha probado ser inviable y hay que sustituirlo. No obstante, del debate en la Casa Blanca con académicos, inversores y banqueros de la cuerda del Gobierno, según dicen los conservadores, se da por sentado que el Estado seguirá teniendo un papel relevante, aunque más limitado, en el sector.
Y esa es la filosofía de arranque para una reforma aún en el aire que el Gobierno quiere echar a rodar en enero, si puede contar con un Congreso que será más hostil a la idea pues los republicanos ganarán escaños en noviembre.
Demoler y construir
El cómo se hará aún es una incógnita. El demócrata Barney Frank, uno de los arquitectos de la regulación financiera, cree que hay que abolir Fannie y Freddie y crear una nueva entidad pero no ha dicho cómo.
Bill Gross, el cofundador del mayor inversor en bonos del mundo, Pimco, por si acaso, dejó claro que él no se haría con ningún título hipotecario sin garantía del Gobierno a no ser que se exigiera a los compradores de viviendas entradas del 30%. Gross cree que es poco realista pensar que hay un gran papel para el sector privado en el lugar que ocupan Fannie y Freddie e incluso abogó por la nacionalización. A la vista de cómo se ha replegado el sector privado durante la crisis, Geithner está de acuerdo.
Algunos economistas dijeron que el papel del Estado debe ser más limitado que hasta ahora y ofrecer ayuda sólo en caso de crisis.
El debate se cerró con más preguntas que respuestas. La única conclusión es que Estado y vivienda no desharán su estrecho vínculo.