Las entidades atornillan la vinculación en las hipotecas

Bancos y cajas ofrecen préstamos con un diferencial sobre euríbor inferior al 0,5%, pero condicionado a la suscripción de productos, planes de pensiones o fondos de inversión

Siempre ayuda, pero tener una buena nómina ya no es una garantía para conseguir las mejores condiciones hipotecarias. Bancos y cajas están dispuestos a financiar la adquisición de viviendas, pero para ello exigen una fuerte vinculación. Existen en el mercado numerosas ofertas de préstamos hipotecarios con un diferencial sobre el Euríbor (Euro Interbank Offered Rate) inferior a los 0,5 puntos porcentuales. Para conseguirlo se precisa domiciliar nómina, recibos, tarjetas de crédito, seguros de hogar y de vida -en algunos casos también hay que contratar otro de pagos o de desempleo- y, atención, empieza a extenderse la exigencia de suscribir un fondo de inversión o un plan de pensiones.

Es el caso, por ejemplo, de la "hipoteca rompedora" de Deutsche Bank, que ofrece Euríbor + 0,45 a partir del segundo año, pero condicionado a hacer una aportación a un plan de pensiones. En el primer año, el interés es del 2,25% y la premisa, contratar un seguro de pagos.

"Aquel particular que contrata con nosotros una hipoteca y se hace cliente de verdad, opera y se vincula con nosotros, tendrá las mejores condiciones", confirman desde Banc Sabadell. "Nuestra estrategia consiste en ofrecer un amplio catálogo de productos hipotecarios especialmente diseñado y atractivo para aquellos clientes que mantienen o se comprometen a mantener un cierto nivel de vinculación", reconocen también en Caja Madrid. "Para disfrutar de las mejores condiciones, los titulares de la hipoteca deberán concentrar en la entidad los productos más habituales propios de una economía familiar: nómina, seguro de hogar o un plan de pensiones, una tarjeta de crédito y tres recibos del hogar", añaden desde la entidad presidida por Rodrigo Rato.

El tipo de interés se reduce a medida que el cliente contrata más productos y eleva el grado de compromiso

El límite máximo de financiación es en la mayoría de entidades del 80% del valor de tasación (LTV, Loan to Value). Los tiempos en que había manga ancha para conceder el 100% del precio de compra, muchas veces alargando hasta el límite la tasación, han quedado definitivamente atrás. Bancos y cajas no quieren pillarse los dedos.

La morosidad en España sigue estando en niveles muy bajos en lo que se refiere a los hogares, pero su ritmo de crecimiento ha sido muy rápido. Los datos del Banco de España ponen de manifiesto una dinámica muy peligrosa: en el primer trimestre de 2007, el peso de los créditos dudosos en la partida total de financiación a los hogares era de un testimonial 0,75%; un año más tarde ya alcanzaba el 1,2%; en 2009 se situó en el 4,26% y este año continúa el ascenso hasta el 5,33%. "La morosidad preocupa, es un problema grave, muy grave. En los últimos meses parece que la situación ha tocado techo. Se han mejorado las recuperaciones, la entrada de nuevos morosos se está reduciendo y se considera que los que no han dejado de pagar a estas alturas ya es difícil que dejen de pagar", explican fuentes de un banco.

Pese a todo, desde las entidades se vislumbra una cierta mejoría del negocio hipotecario. "En BBVA llevamos desde octubre de 2009 con tasas de crecimiento positivas en préstamos hipotecarios para la vivienda", explica la entidad. BBVA achaca esta tendencia no sólo a su esfuerzo comercial -para captar hipotecas superiores a 100.000 euros regalan 2.000 euros en un abono en cuenta en el momento de la formalización del traspaso-, sino también a una mejoría del mercado, fundamentada en "la rebaja de los precios inmobiliarios, el contexto de bajos tipos de interés y las medidas fiscales", aunque la entidad mantiene un escenario de prudencia a medio plazo para el sector residencial.

El índice del mercado inmobiliario elaborado por la sociedad de tasación inmobiliaria Tinsa refleja un nuevo ajuste de precios de la vivienda en tasa interanual en todas sus variantes: general; capital y grandes ciudades; áreas metropolitanas; costa mediterránea; Baleares y Canarias, y resto de municipios. Eso sí, el ritmo de caída es la mitad o menos que el de hace un año. El general es del 4,4%. En los grandes núcleos urbanos el descenso llega al 4,7%, mientras que en mayo de 2009 era del 10,1%; en la costa mediterránea, la contracción es del 4,1% y un año antes era del 12,8%.

El polémico suelo

Para aquellos consumidores que tienen suscrito un préstamo hipotecario a interés variable, la inmensa mayoría, las condiciones han mejorado radicalmente desde octubre de 2008, cuando el Euríbor alcanzó el 5,52% en un entorno de enorme desconfianza en el sector financiero, hasta ahora, cuando el tipo de interés de referencia está en el 1,33%. Pero no todos se han beneficiado de este ajuste. Al contrario, muchos se han llevado un disgusto mayúsculo al descubrir que su crédito tenía el llamado suelo, un nivel por debajo del cual la cuota ya no baja más. Desde la asociación de consumidores Adicae se denuncia que este tope suele situarse entre el 3% y el 4%, pero desde firmas como Banc Sabadell se rebaja el promedio al 2,5%. Un director de oficina de una caja de ahorros señaló a este periódico que el suelo medio de su entidad está en el 3%, mientras que el techo el límite máximo de subida del tipo de interés es "tan alto como el cielo". Es algo de lo que también se queja Adicae, que señala que los techos están sistemáticamente por encima del 7%.

"Muchas personas no prestaron la atención suficiente en su día y es ahora cuando se ponen a revisar lo que firmaron", explica una agente comercial. La circunstancia del suelo es aprovechada por las entidades para abrir un nuevo frente. Banesto, por ejemplo, desarrolla una campaña muy agresiva para captar clientes desencantados por las cláusulas de sus hipotecas. La entidad ofrece en sus oficinas una promoción especial de subrogación en la que asume gastos de cancelación, tasación, notaría, registro y gestoría, que cifra en 3.000 euros para una hipoteca tipo de 120.000 euros. Es imperativo que el importe del crédito exceda los 60.000 euros, que no tenga un plazo superior a 35 años y que sea primera vivienda. Se puede conseguir un interés de Euríbor más 0,4 puntos porcentuales (en función del perfil del cliente) y llevarse de regalo una televisión, un ordenador portátil o una tarjeta regalo por un valor de 500 a 1.000 euros. Ahora bien, las exigencias de vinculación no son cosa de broma: domiciliación de nómina, tres recibos, contratación de tarjetas de crédito y débito, seguros de hogar y de vida y un plan de pensiones o un fondo de inversión con una aportación mínima, además, de 4.000 euros.

Deutsche Bank, Caja Madrid, Ibercaja, ING Direct y Barclays Bank son otras entidades que presumen de no tener suelo en sus hipotecas. Otra fórmula es la de conseguir periodos de carencia, en los que se pagan únicamente los intereses. Esta es la apuesta de Banco Popular. Esta firma ofrece para los menores de 35 años un producto en el que se pueden aplazar hasta dos cuotas al año, con un máximo de 10 en total, y 36 meses de carencia. Para subrogaciones, la oferta es la opción de 12 meses iniciales de carencia. En cualquier caso, todo siempre está ligado a firmar por otros productos.

A partir del 1 de enero, las rentas con una base imponible superior a 24.107,2 euros no podrán beneficiarse de las deducciones vigentes en la declaración de la renta por adquisición de vivienda habitual. Como el incentivo fiscal se mantiene para las viviendas adquiridas antes de esa fecha, es previsible que el cambio legislativo anime al sector. Pero los expertos quitan dramatismo. "Los cambios fiscales ayudarán a adelantar una decisión, más que a crear demandantes potenciales que no existían previamente", expone Raúl García, director de desarrollo de negocio de Tinsa. Este directivo apunta a otros factores más determinantes: evolución económica, empleo y fluidez en la concesión de préstamos. Ninguno de ellos pasa por su mejor momento.

Los factores a tener en cuenta

Préstamos nuevosLos costes. Banc Sabadell calcula que el coste de constituir una hipoteca nueva por un importe de 170.000 euros es de unos 5.400 euros.Tasación. Las entidades sólo dan financiación por encima del 80% de la tasación en las viviendas que tienen en stock, que ya están muy ajustadas.Fiscalidad. El plan del Gobierno es acabar el 1 de enero con la deducción en la declaración de la renta para las nuevas viviendas.Vinculación. A la hora de conceder una hipoteca, las entidades exigen una importante vinculación que pasa por nóminas, recibos y seguros.Tipo de interés. Muchas entidades están llevando el diferencial sobre el euríbor a más de un punto porcentual, hay que buscar ofertas.SubrogacionesLos gastos. En una hipoteca media de 170.000 euros, los gastos de subrogación ascienden, según Banc Sabadell, a 1.650 euros.Ofertas. Varias entidades se ofrecen a asumir los gastos de subrogación, aunque muchas de estas ofertas van ligadas al importe de la hipoteca.Regalos. Bancos y cajas tiran de regalos para hacer más atractivo el desembarco: televisores, ordenadores, dinero en efectivo...'Tipo bonificado'. Los tipos de interés más atractivos están bonificados; es decir, condicionados a la suscripción de ciertos productos.Plazos. La mayoría de las promociones de subrogación acotan los plazos máximos de amortización del préstamo hipotecario.