Un futuro complejo para el mercado residencial
Los cambios fiscales pueden animar la compra de vivienda, pero aún es prematuro hablar de reactivación
Son muchas las incógnitas que planean sobre el sector residencial. Por un lado, muchos posibles compradores se sorprenden cuando al ojear las ofertas de venta descubren que los precios no han caído tanto como esperaban. Pero lo cierto es que los datos del Ministerio de la Vivienda reflejan que el precio de la vivienda libre ha caído de media en España un 11% en dos años y se sitúa a los mismos niveles que en 2006. Pero esos ratios representaban un encarecimiento del 130% en siete años. ¿Habrá nuevos ajustes? Un estudio del profesor José García Montalvo, de la Universidad Pompeu Fabra, concluye que el precio aún debería caer un 40% más para volver a parámetros normales de esfuerzo familiar, para el que el desembolso total de la hipoteca no debería suponer más de cuatro o cinco años de la renta disponible. Bancos y cajas disponen además de 59.700 millones de euros en activos inmobiliarios de los que desean deshacerse de forma ordenada. El año pasado, las 10 principales entidades vendieron 11.400 viviendas e ingresaron por ello 2.181 millones.
Por otro lado, los cambios regulatorios, que eliminarán la desgravación fiscal por vivienda para la mayoría de los contribuyentes podrían añadir presión a la demanda (y en consecuencia a los precios). Las entidades financieras ya están percibiendo cierta mejoría, aunque reclaman cautela.
"Todavía es pronto para hablar de reactivación como tal, aunque los datos más recientes publicados por el INE Instituto Nacional de Estadística permiten atisbar mejores perspectivas, ya que muestran un incremento del número de hipotecas constituidas en los últimos meses", explica la responsable de financiación hipotecaria de Bankinter, Cristina Martín. La directiva advierte de que la evolución es "todavía lenta" y reconoce que los cambios fiscales pueden haber actuado de acicate. "En el último mes el aumento se debe sobre todo a que se han adelantado a junio las firmas de hipotecas previstas para julio", confirma Werner Zippold, director general de hipotecas de ING Direct España.
El pasado jueves entró en vigor la subida del IVA del 7% al 8% en el gravamen sobre la vivienda nueva y a partir del 1 de enero próximo, la compra de vivienda habitual ya no tendrá desgravación fiscal en la declaración del IRPF para aquellos contribuyentes que tengan una base imponible superior a 24.107,2 euros. Pero la decisión de adquirir una vivienda no puede pivotar sobre la fiscalidad. Cuando se trata del mercado inmobiliario, este tipo de afirmación no se puede hacer a la ligera. A la hora de firmar una hipoteca no conviene dejarse guiar exclusivamente por el diferencial, sino analizar pausadamente todas las características de la hipoteca: las comisiones de apertura y de cancelación parcial o total; el grado de vinculación necesario para acceder y mantener determinadas condiciones; la existencia o no de suelos y techos sobre el tipo de interés aplicable; qué contrapartida lleva aparejada la posibilidad de acogerse a periodos de carencia; gastos secundarios asociados a la constitución o subrogación de una hipoteca y valorar no sólo la cuota inicial, o los primeros años de plazo, sino toda la vida del préstamo.
Las perspectivas del euríbor
En poco más de medio año, el euro se ha depreciado un 19% contra el dólar, un 18% contra el yen y un 12,3% contra el franco suizo. Los expertos advierten, eso sí, que no hay demasiado margen de momento para que el euro caiga mucho más allá del entorno de 1,2 dólares. De hecho, cuando hace poco tocó los 1,18, se dio la vuelta enseguida y el viernes superó los 1,255 dólares. Aunque no hay previsiones de que el BCE suba los tipos, tampoco las hay de que los baje. Y eso afectará al euríbor.
Desde finales de marzo, el euríbor ha pasado de cotizar a 1,211% a hacerlo ahora a 1,329%. El nivel sigue siendo muy bajo y las entidades no esperan que se registren cambios importantes. "Para lo que queda de 2010 no esperamos que haya grandes cambios", confirman desde Banco Pastor, aunque la entidad admite que 2011 será un ejercicio más imprevisible, pero al alza. "Todo parece indicar que, como ya se había previsto, la tendencia iba a ser al alza a partir del primer semestre de 2010, una vez superadas las rebajas de tipos llevadas a cabo por el BCE", explican desde Bankinter. La práctica totalidad de las entidades ofrecen a los clientes productos para cubrirse de posibles alzas del tipo de interés.
La evolución del euríbor no dependerá sólo de los tipos oficiales de interés, sino también de la tensión del mercado. El promedio histórico de diferencial entre los tipos de interés del BCE y el euríbor es de 36 puntos básicos, por lo que ahora está por debajo. En el peor momento de la crisis, en noviembre de 2008, el spread llegó a 176,2 puntos.
La ruina del crédito en yenes
Hay ofertas deslumbrantes que dejan de serlo cuando cambia la coyuntura. Eso ha sucedido con las hipotecas denominadas en yenes, que lograron cierta fama en 2007, gracias al diferencial de tipos y a la pujanza del euro. Hoy son una pesadilla.Un préstamo de 170.000 euros solicitado en yenes equivalía al cierre de 2007 a 27,71 millones de yenes. La rápida caída del euro ha provocado que ese crédito represente ahora 252.880 euros. Esto significa que sólo para seguir debiendo lo mismo que al principio, pero dos años y medio después, habría sido preciso desembolsar 82.880 euros.Y eso no es todo. La couta mensual, que incialmente era muy favorable, también ha devenido en otro fiasco. Un ejercicio hecho con el simulador de la Asociación Hipotecaria Española, tomando como punto de partida los 170.000 euros, en un caso, en euros con Euríbor más 0,5 puntos y en otro, en yenes y con interés Líbor en dicha moneda más 0,5 puntos, el resultado es el siguiente: en 2007, la cuota mensual en euros era 1.018,22 y la de los yenes equivalía a 684,13 euros, un negocio redondo. Pero ya para 2009, el panorama era el contrario: los hipotecados en yenes habrían de pagar un importe equivalente a 792,6 euros y la tradicional, 699,9 euros. Seis meses más tarde, el resultado es aún peor: el préstamo en yenes equivalía a 959,5 euros al mes; la que está en euros, 704,36 al mes. En conclusión, un completo desastre.
Consejos a compradores y vendedores
1 ¿Ha llegado el ajuste? El jefe de estudios y socio fundador del portal inmobiliario Idealista.com, Fernando Encinar, analiza para CincoDías la situación del mercado inmobiliario. Encinar confirma que el ajuste de los precios ya ha llegado a zonas como la costa, donde ha habido caídas de hasta el 50%, sobre todo en el área mediterráneas, donde ya hay ofertas "a precios asequibles". En las grandes ciudades, en cambio, queda bastante camino de bajada. En Madrid, la caída respecto a los picos de 2007 es del 11%, en Barcelona llega al 17% y en Valencia, al 18%.2 Escenarios posibles. Para el directivo de Idealista.com los dos escenarios probables en ciudades como Madrid son de ajuste de precios. "O bien tiene lugar una caída brusca al estilo de EE UU, como California, con descensos del hasta el 50% en tres años; o bien los precios se congelan durante muchos años, como ya ocurrió entre 1991 y 1997".3 Vender con un gran descuento. Encinar advierte a los particulares que tengan una vivienda a la venta que no se dejen llevar por el precio medio de la zona. "El llamado precio de mercado es irreal, es la suma de las ilusiones de muchos vendedores, pero este precio deseado no coincide en este momento con el precio real, que es mucho más bajo", explica el directivo. La recomendación de Idealista.com es que el vendedor haga tasar la vivienda y luego ponga el precio un 20% por debajo del precio de tasación, porque es ahí donde va a encontrar la demanda. Para aquellos vendedores que lleven mucho tiempo con el cartel de Se Vende puesto, Encinar les recomienda que asuman que están fuera de mercado y consideren la posibilidad de aceptar ofertas agresivas.4 Recomendaciones para el comprador. El socio de Idealista.com recomienda a los compradores que acudan a agencias inmobiliarias "porque viven de cerrar operaciones y en estos momentos pueden dar mejores precios que un particular". Otro consejo fundamental es hilar fino con lo que va a costar pagar la hipoteca y hacer los cálculos sobre un interés del 4%, no sobre los mínimos actuales.
Las cifras
11% es la caída media del precio de la vivienda libre en España desde los máximos de 2008, según el Ministerio de Vivienda.2,8% es el ratio de morosidad de los créditos para la adquisición de vivienda, según la Asociación Hipotecaria Española.655,5 son los miles de millones concedidos en España para adquirir y rehabilitar viviendas.
Valoraciones
-"La caída de precios empieza a ser muy leve mes a mes. La demanda de subrogación de vivienda se ha reducido y la adquisición crece muy moderamente", apunta Leopoldo Quintano, de Barclays Bank España.-"Nuestra previsión es que el euríbor inicie un incremento gradual y moderado hasta alcanzar el 1,65% a finales de 2010 y el 2,55% para el cierre de 2011", señalan en Caja Madrid.