Rentabilidad en inmuebles comerciales
Que el estallido de la crisis económica ha provocado en los dos últimos años un brusco cambio en las condiciones del mercado inmobiliario no se le escapa a nadie. No hay más que revisar el precio de cualquier vivienda y compararlo con el precio que tenía hace 12, 15 o 18 meses. Y digo bien porque, en muchos casos, esas viviendas han estado a la venta todo ese tiempo sin encontrar un comprador dispuesto a pagar el precio original, ni el rebajado (seguramente varias veces).
La situación económica actual también ha dejado sentir su efecto en otro de los grandes segmentos inmobiliarios, el terciario en general y el comercial en particular. Si bien es cierto que el volumen de inversión está tocando suelo (en los primeros seis meses del año la caída respecto a 2008 ronda el 10%, muy por debajo del desplome en otras actividades inmobiliarias), los ingresos por alquiler están sufriendo las consecuencias de la crisis. La caída del consumo se ha traducido en un claro retroceso en las ventas minoristas, es decir, en las ventas de los inquilinos de los centros comerciales.
En este contexto, con menores ventas y financiación y, por otro lado, con más riesgo e incertidumbre, los inversores también hemos tenido que revisar los rendimientos que esperamos obtener, subiendo los requisitos de rentabilidad. En estas condiciones, no es de extrañar que haya ya activos de buena calidad que pueden adquirirse a precios ciertamente corregidos.
La filosofía de la preservación del valor se ha impuesto. Sólo existe demanda para los activos de bajo riesgo, en buenas ubicaciones, arrendados a inquilinos solventes y con contratos seguros. La estrategia más inteligente parece la de seguir de cerca los mercados y realizar compras selectivas, siempre después de un análisis riguroso.
Si el objetivo, como decimos en Redevco, es "invertir allí donde la gente hace sus compras", es vital estudiar detenidamente las ventajas e inconvenientes de la ubicación, conocer la población del ámbito de influencia y sus hábitos, hacer un análisis de la calidad de los inquilinos y la sostenibilidad de las rentas que generan incluso seguir criterios medioambientales.
La situación actual ha puesto de manifiesto que los métodos de gestión de los últimos años no siempre han sido los adecuados. Se hace imprescindible asumir un rol más activo en el que la vigilancia del flujo de caja -y de las amenazas a las que se enfrenta, sobre todo la morosidad y la marcha de los inquilinos- juega un papel vital.
Es fundamental centrar los esfuerzos en aquellos activos que ya hayan demostrado su éxito. Y estar atento a cualquier oportunidad que el mercado proporcione para el desarrollo de nuevos activos con buenas perspectivas.
Está claro que el segmento comercial del mercado inmobiliario también sufre los efectos de la actual coyuntura económica. Pero con estos mandamientos bien presentes, todavía es posible hacer buenos negocios en él.
Javier Hortelano de la Lastra. Director general de Redevco para España, Portugal e Italia