Real decreto sobre mercado hipotecario
La Ley Reguladora del Mercado Hipotecario de 1981 fue modificada en diciembre de 2007 entre grandes alharacas flexibilizadoras mientras aún se pastoreaban vacas gordas. Luego vinieron las subprimes, los tropiezos de Fannie & Freddie y una contracción del crédito como no se había visto en décadas. Inmersos en plena galerna, el Consejo de Ministros aprobó recientemente un real decreto (716/2009 de 24 de abril) que desarrolla aquellas previsiones legales.
El real decreto regula los requisitos de cédulas, bonos y participaciones hipotecarias, de los créditos que los respaldan y de las entidades que pueden emitirlos. O sea, lo que se ha venido en llamar titulización. Este real decreto es de importancia vital dado que la negociación de los títulos hipotecarios españoles en los mercados internacionales permite (o permitía) importar el capital necesario para conceder préstamos con los que comprábamos viviendas.
La norma mantiene el rigor financiero en cuanto a quién puede emitir y el rigor jurídico en cuanto a las hipotecas titulizadas, que tienen que estar perfectamente constituidas e inscritas en el Registro de la Propiedad como primera carga sobre el pleno dominio de un inmueble bien identificado y de titularidad pacífica. Se flexibiliza algo la emisión de bonos y cédulas y sus condiciones financieras, pero a cambio se crea un registro contable que deben llevar las entidades donde deben constar. Respecto a las participaciones, se preserva la exigencia de constancia registral de su emisión y transmisión y se aclara que suponen una auténtica cesión del crédito a cada participe en la proporción de su respectivo título.
Como novedad se endurece la relación entre préstamo y valor de tasación para poder titulizarlo, que pasa del 70% al 60%. Sin embargo, cuando se trate de préstamos residenciales se mantiene el 80%, aunque ahora se permite que alcance el 95% si se completa la garantía con aval bancario o seguro. También se actualizan los requisitos de las tasaciones para asegurar mayor objetividad. Aparece incluso una norma destinada a mitigar las críticas surgidas cuando en la reforma legal se concedió a las entidades financieras el derecho a exigir del deudor garantías adicionales en caso de depreciación en un 20% del inmueble hipotecado. Esta exorbitante posibilidad se mantiene, aunque para suavizar su draconiano rigor se dispone que si el deudor es persona física, durante el primer año será la entidad acreedora quien soporte la depreciación.
Otras novedades son la mejor protección de los tenedores en caso de concurso y la posibilidad de usar hipotecas de otros países de la UE para completar el límite exigido a efectos de la emisión de bonos y cédulas (se prohíbe que puedan ser objeto de participaciones). La declaración de concurso del deudor era la gran espada de Damocles, ya que la Ley Concursal contemplaba la posibilidad de resolver los contratos celebrados por el concursado en los dos años anteriores. Precisa el real decreto que para rescindirlos, la administración concursal deberá demostrar fraude al constituir el gravamen, y que, en todo caso, quedarán a salvo los derechos de terceros de buena fe.
Respecto a las hipotecas de otros países, el riesgo estaba en una equiparación interesada de garantías débiles y fuertes en un mismo paquete. La hipoteca española consta en un registro con principio de fe pública capaz de convertir en verdad legal la apariencia reflejada, es por ello una garantía extraordinariamente fuerte. No se puede decir lo mismo de otras hipotecas europeas. El real decreto prescribe expresamente que el Banco de España recabe para esta equiparación dictámenes jurídicos de expertos independientes de las entidades financieras; sería deseable que entre los escuchados estuvieran aquellos por ley encargados de controlar la legalidad de las hipotecas españolas.
José Antonio Miquel Silvestre. Registrador de la Propiedad