Sacar sangre de un nabo
Estados Unidos es una incógnita para muchos europeos. Y la falta de información directa se llena a veces con medias verdades que alcanzan credibilidad ya que nadie se molesta en desmentirlas. Este fenómeno se ha visto con bastante claridad en relación con la crisis hipotecaria. Algún corresponsal afirmó que el deudor norteamericano queda totalmente liberado frente al acreedor entregando las llaves de la vivienda, y desde entonces todo el mundo da por supuesto que así es sin que nadie se haya parado a comprobarlo. Y no sólo eso, sino que apoyándose en esa afirmación, algunos reclaman en España una limitación legal en el mismo sentido.
Sin embargo, la realidad es muy otra. En la mayoría de Estados norteamericanos la responsabilidad hipotecaria no se concreta exclusivamente en la finca, aunque sí tiene que procederse primero contra ella. Después de la ejecución de la vivienda por el impago de la hipoteca, lo que se conoce como foreclose, el banco puede demostrar en otro procedimiento específico, el llamado deficiency judgment, que no ha cobrado del todo la deuda e instar nuevas ejecuciones contra el patrimonio del deudor. O sea, exactamente igual que aquí. El deudor responde de lo debido con todo su patrimonio presente y futuro. Nadie regala nada. Menos aún en Estados Unidos.
Lo que ocurre es que litigar en Norteamérica es muy caro. El acreedor no suele embarcarse en el deficiency judgment porque le supondrá nuevos costos; costos difíciles de recuperar porque quien sufre una ejecución hipotecaria es porque ya no tiene nada más con lo que hacer frente a sus responsabilidades. No hay limitación legal, sino fría evaluación de costes y beneficios realizada por acreedores profesionales. Los americanos lo dicen muy claramente, iniciar el deficiency judgment contra un insolvente es squeeze blood out of a turnip. O sea, intentar sacar sangre de un nabo.
Entregar las llaves está liberando a los deudores americanos, pero no porque así lo prevea su sistema legal, sino porque los bancos concedieron hipotecas a verdaderos nabos, o sea, a gente que no tenía capacidad de pago ni otras garantías contra las que proceder. Esta misma evaluación de costes y beneficios es la que debería hacerse aquí también a la hora de reclamar que se imponga legalmente una limitación de la responsabilidad hipotecaria para que no supere nunca el valor de la finca. Esta posibilidad ya está prevista mediante pacto en el artículo 140 de la Ley Hipotecaria. Nadie lo utiliza.
Por supuesto que ante la tragedia que supone sufrir una ejecución hipotecaria en un escenario como éste, de grave crisis y aumento del desempleo, conviene que se arbitren por los poderes públicos medidas para solventar situaciones individuales de especial gravedad, como podría ser revisar el porcentaje sobre el valor de tasación por el cual se permite la adjudicación directa. Pero conviene sopesar bien los riesgos para el colectivo antes de plantear semejantes cambios legislativos.
En el mundo mercantil, los operadores se mueven por incentivos económicos. Si los acreedores profesionales ven limitadas sus posibles acciones de recobro en caso de impago o ven debilitada la solidez jurídica de sus garantías, será lógico que asuman menos riesgos a la hora de conceder crédito. Prestarán menos dinero, más caro y exigirán más requisitos de solvencia así como garantías personales añadidas convencionalmente. La consecuencia de una limitación legal de la responsabilidad hipotecaria reduciría el crédito disponible. O sea, algunos nabos para hoy, pero también mucha hambre para mañana.
José Antonio Miquel Silvestre. Registrador de la Propiedad