Mejora fiscal del alquiler con opción de compra
El Gobierno prepara una reforma en la fiscalidad de los contratos de arrendamiento con opción de compra para fomentar esta vía de acceso a la vivienda en propiedad. La figura es jurídicamente muy interesante, socialmente ventajosa, pero tributariamente no está demasiado bien tratada. La definición exacta de la opción de compra es la de un derecho concedido por el propietario para que el cesionario pueda adquirir la cosa por el precio pactado con preferencia a cualquier otro posible adquirente durante un plazo determinado. En el caso del arrendamiento con opción de compra, el arrendatario, que ya disfruta la vivienda, podrá adquirirla ejercitando la opción pagando el precio estipulado previamente. En ese caso, además, la opción puede superar los cuatro años y alcanzar la totalidad del plazo pactado para el arrendamiento.
A efectos tributarios, esta opción se considera en sí misma hecho imponible de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO) para el optante puesto que supone un incremento patrimonial. Sin embargo, cuando se concierta arrendamiento con opción de compra, se considera todo como un contrato complejo que constituye un solo hecho imponible de TPO o IVA. Recordemos que TPO grava la venta de vivienda usada, que es la que realizan los particulares, e IVA la de vivienda nueva realizada por un profesional. Sin embargo, si el vendedor particular cobra un alquiler, se convierte inmediatamente en profesional, y la venta quedaría exenta de TPO pero sujeta a IVA, aunque, y esto es otro coste añadido, también soportaría la cuota gradual de actos jurídicos documentados.
Se pretende ahora por el Gobierno que el IVA que grava la renta del alquiler se rebaje del 16% al 7% que grava la compra de viviendas. Sin embargo, no se ha mencionado que en caso de vivienda de protección oficial el IVA es del 4%, lo que deja en el aire si en supuestos de VPO el IVA sobre las rentas también se rebajará hasta ese tipo superreducido. De cualquier modo, la medida propuesta por el Gobierno tiene visos de sensatez para animar el mercado, sobre todo ahora que las inmobiliarias intentan dar salida al enorme stock de viviendas que tienen mediante fórmulas alternativas como es el arrendamiento con opción de compra. Sin embargo, el problema más grave que pueden encontrar los arrendatarios con opción de compra no es el fiscal, sino la posible caída del promotor concedente en un concurso de acreedores.
Muchos de estos contratos se están celebrando en documento privado y sin inscripción registral. Si la opción se hubiera inscrito, el titular tendría una clara preferencia frente a todos: titulares posteriores y acreedores del cedente. Pero el problema que plantea la no inscripción en el Registro de la Propiedad es que entonces el derecho del cesionario optante no puede perjudicar a terceros que no conozcan la existencia de la opción, como pueden ser los acreedores del concedente. Si éste enajena la vivienda sin respetar ese derecho de adquisición preferente, o sufre un embargo por deudas impagadas, el cesionario tendrá bastante difícil dirigirse contra el nuevo propietario. Y si el cedente se declara en concurso de acreedores, el crédito del cesionario caerá a su vez en la masa como ordinario sin gozar de privilegio alguno.
¿Y si la vivienda estuviera previamente hipotecada por el cedente? Si la opción consta registrada, en caso de que no se paguen las cuotas, el registrador notificará a todos los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la carga que se ejecuta el comienzo del procedimiento de apremio, de modo que quedan perfectamente advertidos y pueden liberar la finca abonando la cantidad reclamada. Pero si no está inscrita la opción como una carga que grave la finca, el arrendatario bien podría no enterarse de que están subastando su casa. Y aunque pudiera conservar la posesión de la vivienda durante el plazo legal de cinco años estipulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, perderá toda posibilidad de ejercitar la opción.
José Antonio Miquel Silvestre. Registrador de la Propiedad