¿Por qué son necesarios?
Desde hace tiempo, el sector inmobiliario ha venido reclamando un REIT (Real Estate Investment Trust) español. Los REIT nacieron en los Estados Unidos en 1960 y han tenido un gran éxito en los distintos mercados en los que han sido implantados, con el fin de dinamizar, flexibilizar y profesionalizar el sector inmobiliario. Ofrecen una mayor rentabilidad y estabilidad de ingresos para el inversor y le garantizan liquidez, como consecuencia de la distribución anual obligatoria de dividendos (procedentes del arrendamiento de inmuebles, así como de las plusvalías derivadas de la venta de los mismos) y la cotización en mercados organizados. Además, limitan su riesgo mediante una política de diversificación de activos y mercados geográficos. Permiten el acceso del minorista a activos de calidad, en los que no podría invertir directamente, y eliminan, gracias a un régimen fiscal neutral, la doble imposición que surge en la inversión en inmuebles a través de sociedades.
En el caso español, la solicitud de un régimen REIT obedece a necesidades particulares: evitarán tener que invertir a través de REIT extranjeros (tal y como ha ocurrido con las SIIC francesas, ampliamente utilizadas por inversores españoles), incentivarán la externalización de activos inmobiliarios de grandes grupos empresariales y administraciones públicas, facilitarán la salida de las carteras de activos inmobiliarios de entidades financieras, fruto de las ejecuciones de préstamos hipotecarios fallidos y estimularán el mercado bursátil español, fomentando un aumento de su capitalización.
Creemos que el recientemente publicado borrador de Anteproyecto de Ley regulador de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Sector Inmobiliario (Socimi) ha configurado un vehículo de inversión que contribuirá al cumplimiento de gran parte de los objetivos anteriormente mencionados. No obstante, debería aprovecharse esta modificación normativa para estimular y racionalizar el mercado de la vivienda de alquiler, estableciendo incentivos fiscales específicos para las Socimi que inviertan un determinado porcentaje de sus activos en viviendas.
A tal efecto, sería esencial que la inversión en vivienda no se configurase como una obligación, pues haría fracasar a las Socimi (como ha ocurrido con las sociedades y fondos de inversión inmobiliarios, apenas utilizados), sino como un mero incentivo fiscal (por ejemplo, mediante la exención o tributación a un tipo reducido de los dividendos percibidos por los inversores en una Socimi que destine un determinado porcentaje de sus inversiones a activos residenciales). De esta forma, las Socimi podrían ayudar a reavivar parcialmente las ventas de los promotores inmobiliarios de primera vivienda (uno de los problemas más relevantes derivados de la actual crisis inmobiliaria y financiera), al incrementar la rentabilidad de la inversión en vivienda y, por tanto, permitir una reducción de los alquileres.
Rodrigo Ogea. Socio de Baker & McKenzie