Los REIT se abren al pequeño inversor
El Gobierno ultima el anteproyecto de ley que regulará las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (Socimi), a las que obligará a invertir el 90% en inmuebles urbanos, pero sin cuotas.
Promotores, pequeños inversores, inquilinos, REIT internacionales y propietarios de inmuebles están de enhorabuena. El Gobierno da los últimos retoques a la normativa de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimi), los REIT con sello español que serán una realidad antes de final de año, según han confirmado fuentes del Ministerio de Economía y Hacienda.
Para poder considerarse estos vehículos como Socimi deberán cumplir varios requisitos, de acuerdo con el anteproyecto de ley que las regulará y al que ha tenido acceso CincoDías. Para el Ministerio de Economía y Hacienda, que encabeza Pedro Solbes, serán claramente otra herramienta más de la política de vivienda, como ocurre en Bélgica, pues fomentarán el arrendamiento, uno de los retos del Gobierno desde hace años. Así, estas sociedades tendrán como actividad principal el alquiler de viviendas, residencias para personas dependientes, locales comerciales, garajes, hoteles, centros de ocio, hospitales, oficinas e inmuebles en régimen de multipropiedad destinado a arrendamiento.
Los activos de las futuras Socimi deben estar invertidos, al menos en un 90%, en inmuebles urbanos, dedicados al alquiler y adquiridos en plena propiedad. Esta fórmula dará liquidez e ingresos a un buen número de promotoras que tienen en la actualidad stock de vivienda nueva y necesitan capital para hacer frente a los pagos de los créditos solicitados. Tinsa calcula que terminaremos el año con 930.000 viviendas nuevas sin vender. Sin embargo y para ta tranquilidad de los promotores, los REIT españoles no se verán obligados a incluir en sus carteras ningún porcentaje del capital en pisos o en viviendas protegidas. Además, podrán incluirse los derechos de subedificación (para construcción de plazas de garaje) y los derechos de superficie y vuelo. Esto quiere decir que el derecho a edificar sobre un solar también se podrá vender al REIT español.
Más ventajas
El nuevo vehículo podrá también invertir en participaciones de otras Socimi o REIT extranjeros, de países en los que exista intercambio de información tributaria. Quedarán excluidos los domiciliados en Singapur, Hong Kong u otro paraíso fiscal.
La posibilidad de incluir inversiones en otras entidades extranjeras, que tengan el mismo objeto social que las Socimi permitirá la utilización de este vehículo de inversión para abordar inversiones en determinados mercados extranjeros de alquiler, cuyas rentabilidades son comparativamente mejores que las del mercado inmobiliario español.
Las Socimi deberán distribuir anualmente entre sus accionistas al menos el 90% de los rendimientos obtenidos en los alquileres. También tendrán que repartir el 50% de las plusvalías generadas por la venta de inmuebles que hayan permanecido en arrendamiento durante al menos tres años, salvo cuando el bien inmueble haya sido promovido por la sociedad en cuyo caso el plazo se amplia a siete años. El resto de esos beneficios deberá reinvertirse en otros inmuebles o participaciones en los dos ejercicios posteriores. Estas sociedades tendrán liquidez diaria, ya que tendrán que cotizar en Bolsa -podrán hacerlo en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB)- y deberán cumplir con los requisitos de transparencia e información que establece la Ley del Mercado de Valores. Se limitará la participación máxima de un solo accionista para evitar una excesiva concentración del capital.
Para que el vehículo resulte atractivo al inversor es imprescindible que existan como mínimo 20 accionistas, todos ellos con una participación inferior al 5%. En cuanto un inversor o el grupo de sus participadas alcance esta cifra la Socimi perderá el 0% de tributación en el régimen de sociedades. Esto supondrá una restricción que dificultará el encaje de las REIT españolas en la gestión de grandes fortunas.
En cuanto a capital, se les exigirá un patrimonio mínimo de quince millones de euros y podrán optar por crear la sociedad cotizada desde cero o por transformar una sociedad preexistente. Estos vehículos son una buena oportunidad para inversores minoristas y clientes de banca privada porque les permite acceder a inmuebles de categoría, que sólo por sí mismos no podrían optar y diversificar el riesgo entre varios productos, sobre todo cuando la renta fija y al renta variable aconseja buscar otras alternativas de inversión con potencial de crecimiento.
El endurecimiento de las condiciones crediticias actuales y la falta de liquidez de las grandes promotoras está facilitando la salida al mercado de edificios de oficinas u hoteles en ubicaciones de primer nivel. Esto va a permitir la rotación de circulante de las promotoras a cambio de una mayor liquidez.
Si una sociedad o un particular quiere formar parte de la Socimi y en lugar de hacerlo con dinero lo hacen con inmuebles, tendrá que valorarse el bien por una sociedad de tasación aprobado por la legislación del mercado hipotecario.
De acuerdo con el borrador, esta alternativa de inversión podrá utilizar financiación ajena por 55 euros de cada 100, mientras que los 45 restantes corresponderán a capital y reservas de la Socimi. Es decir su apalancamiento no podrá superar el 55%.
Desde el punto de vista del inversor, sea éste una entidad o un particular, el régimen fiscal otorgado a la figura es neutral y va a permitir canalizar el ahorro del público en general hacia las rentabilidades del mercado inmobiliario de componente no residencial sin costes fiscales adicionales y con garantía de liquidez anual merced a la obligación de distribución de dividendos, comenta José Manuel Ortiz, abogado del despacho Cuatrecasas.
'No obstante, se trata de un régimen fiscal especial supeditado a requisitos muy estrictos, cuyo cumplimiento exigirá una vigilancia permanente ya que incumben no solo al activo de las Socimi sino también a las vicisitudes que puedan afectar al capital social ostentado por cada accionista', añade Ortiz.
La sociedad perderá este régimen fiscal pasando a tributar por el régimen general de sociedades si se excluye de negociación en mercados regulados, si no distribuye dividendos o no cumple con las obligaciones de información.
Los promotores también hacen presión para afinar más, querrían que copiara algunas de las características que tienen los REIT franceses, como que si el dueño del inmueble vende a un REIT sólo pague menos o mejor tributación si cuenta con un porcentaje de vivienda libre o VPO.
Nacidos en la década de los sesenta en EE UU, están presentes en Australia, varios países de Asia y en Europa. Actualmente un 70% de la capitalización bursátil mundial de las compañías inmobiliarias corresponde a los REIT.
Alternativa conservadora
Los REIT eran una alternativa conocida ya por los inversores institucionales españoles y los clientes de banca privada, una herramienta de diversificación para su cartera conservadora alentada por sus asesores financieros.Fidelity, JPMorgan, Franklin Templeton o ING habían registrado sus fondos de inversión en REIT en la CNMV animados por sus buenas rentabilidades en el pasado, con años como el 2006 cuando los REIT europeos ganaron una media del 70%, según Reuters.Los fondos que invertían en REIT eran una demanda a gritos del resto de gestoras españolas que quieran ampliar su oferta con productos de inversión menos arriesgados.La rentabilidad media del índice REIT en 2007 fue del 4%, cuando el MSCI World ganó el 2,58%. El año anterior marcó un rendimiento muy superior, el 39,57%, según los datos recopilados por Reuters Ecowin. Las mayores ganancias las proporcionaron los REIT asiáticos que ganaron el 22% en 2007.En la actualidad, no han podido escapar de las bajadas de los mercados y en lo que va de año pierden una media del 22%, de acuerdo con la información recopilada por Lipper. Sólo dos alternativas se mantienen en positivo: Pioneer Funds US REIT Securities A Dis Ann EUR y FTSE Epra/Nareit US Property Yield. El vehículo con más patrimonio es EasyETF FTSE Epra Eurozone, que cuenta con unos activos de 418,85 millones de euros.Hasta ahora los pequeños ahorradores podían invertir en el ladrillo a través de los fondos inmobiliarios, que ganaron el 5,2% en 2007, según Morningstar y de fondos que diversificaban en acciones de compañías de construcción e inmobiliarias, que han sido de los más penalizados en este crac bursátil.
Sacyr, Colonial, Realia y Restaura se anticipan
Varias promotoras españolas han utilizado la legislación europea de los REIT para salir fuera y crear filiales. Concretamente la variante francesa de las nuevas Socimi, informa Alberto Ortín.Colonial controla el 84,5% de Société Foncière Lyonaise, con un valor de mercado de unos 1.762,4 millones de euros. Testa Vallehermoso, propiedad de Sacyr Vallehermoso, tiene el 97% de su filial francesa Tesfran, cuyo principal activo es el rascacielos de la torre Adria, situado en La Defense, en París.Realia, la inmobiliaria controlada por Caja Madrid y FCC, tiene casi el 79% del SIIC de París y finalmente Restaura tiene el 97% de Franco Belges Participations, propietaria de cinco edificios en París tasados en más de 64 millones de euros.Todas ellas se verán obligadas a reducir su participación antes del próximo 1 de enero de 2009 si quieren seguir contando con beneficios fiscales, según una normativa aprobada por el Ejecutivo francés. Para gozar de tributación favorable ninguna de ellas podrá controlar más del 60% del capital de estas sociedades de inversión inmobiliarias.El Senado francés argumentó el cambio legislativo asegurando que esta medida trataba de evitar la picaresca de sacar a cotización sólo el 10% del capital de una compañía REIT para conseguir beneficios fiscales.Tanto Colonial como Sacyr ya han aludido a la necesidad de vender ciertos activos para reducir su deuda. La inmobiliaria indicó en la presentación de sus resultados semestrales su pretensión de desprenderse del 33% de Société Foncière Lyonaise. Colonial acordó en 2004 la compra de la mayoría de la empresa francesa en 2004 por 1.638 millones de euros cuando entonces estaba controlada por La Caixa. Luis Portillo, que se hizo con Colonial en el año 2006, amplió la participación del grupo español en la francesa superando el 90% del capital.