La LAU no es el problema
La fase actual de desaceleración cíclica es un buen momento para tomar medidas que permitan retomar un periodo de crecimiento más sano y robusto. De entre todas éstas, una muy importante, si no decisiva, es el acceso a una vivienda digna, cambiando el paradigma de la compra, y en particular la construcción para su posterior venta, de vivienda protegida. La alternativa es conocida, un mercado de alquiler profundo y sólido poblado por agentes profesionales y por un parque de vivienda social en alquiler lo suficientemente amplio y estable que equilibre los precios a largo plazo, como ocurre en los principales países de nuestro entorno. Esto es algo que los responsables actuales de vivienda ni comparten ni, por supuesto, han puesto en marcha e incluso en algunos casos penalizan.
Este análisis, que plasmé y demostré en un reciente documento de la Fundación Alternativas, coincide con las recomendaciones que la OCDE hace a España. Lo sorprendente del estudio de la OCDE, a diferencia del escaso debate que se mantiene en España sobre el alquiler, es que la legislación sobre alquileres no aparece como causa estructural de nuestro déficit de vivienda en alquiler, como aducen, entre otros, el Banco de España.
La legislación europea en materia de arrendamientos tiene una variable común, salvo en el caso del Reino Unido, y es la defensa del inquilino. Esto demuestra que la legislación española no es diferente, e incluso es más beneficiosa para los propietarios que en otros países. El análisis de derecho comparado se basa en tres aspectos: renta y actualización de rentas, duración del contrato y tiempo de litigio entre las partes.
El derecho comparado nos muestra cómo la defensa del inquilino no va en contra de un mercado de alquiler desarrollado, todo lo contrario
Comenzaré el análisis por Francia. La renta inicial del contrato se puede pactar libremente entre las partes. La renta se revisa una vez al año, pero sólo si en el contrato se especifica una cláusula que lo exija. Al final del contrato, si el dueño quiere elevar la renta, tiene que demostrar que la misma está por debajo de la del mercado en la zona y tipo de inmueble. La duración del contrato es distinta si el piso es amueblado o no. Si el piso está sin muebles (la mayoría), la duración es de tres años (si el propietario es un particular) y seis años si el propietario es una empresa o un fondo de inversión. Los procedimientos judiciales son largos y se traducen en una media de 226 días hasta que se puede desalojar a un inquilino.
El siguiente ejemplo es Alemania. La renta es fijada libremente entre arrendador y arrendatario. Sin embargo, el propietario puede ser multado si en épocas de problemas de acceso a la vivienda la renta que exige supera en un 20% a la media de los inmuebles similares. El propietario debe justificar la subida, aportando ejemplos de tres inmuebles similares. Sólo se pueden firmar contratos de duración ilimitada (los más usuales) o limitada. Los litigios son numerosos, siendo el proceso efectivo y relativamente justo, no siendo necesario la representación legal. La duración del proceso es lenta y suele llevar de media 331 días desde su inicio.
En el lado opuesto está la legislación británica. Las rentas son pactadas libremente por las partes, aunque si el inquilino considera abusiva la renta puede interponer un recurso ante el Comité de Intermediación, aunque la ley no le protege en caso de que el dueño decida expulsarle del inmueble al cabo de dos meses. La duración del contrato es libre, por lo que las partes pueden firmar lo que deseen. Los derechos a favor del inquilino son escasos y tienen que estar redactados y pactados en contrato.
La legislación española probablemente sea de las más equilibradas entre los derechos de los inquilinos y los propietarios. La renta inicial se pacta entre las partes y transcurrido un año se actualiza con el índice de precios al consumo. Cuando el contrato vence, el propietario puede fijar la nueva renta que desee sin que tenga que demostrar que esta cuantía excede la de los inmuebles cercanos, como ocurre en la mayoría de países europeos. La duración del contrato se fija entre las partes, aunque la ley indica que la duración mínima debe ser un año prorrogable automáticamente hasta cinco. Los litigios o denuncias más frecuentes se deben al impago o a la mala utilización del inmueble. Estas denuncias se llevan al juzgado, que suele tardar aproximadamente 365 días en hacer efectivo un desalojo.
En resumen, el derecho comparado nos muestra cómo la defensa del inquilino no va en contra de un mercado de alquiler desarrollado, sino todo lo contrario. La realidad nos demuestra que es precisamente en los países con mercados de alquiler muy profesionalizados, Francia y Alemania, y en menor grado Reino Unido, y con parques de vivienda social muy amplios, donde se desarrolla más y mejor el mercado de alquiler. Nosotros, que no tenemos ninguna de las dos cosas, andamos enfrascados en reformar la LAU y en construir viviendas VPO para la venta. Qué pena.
Alejandro Inurrieta. Concejal del Ayuntamiento de Madrid